الصيف يتراجع بالتداول التجاري لصالح طلبات الأفراد السكنية

(الرياض) ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

في تقرير يوم أمس للمؤشر العقاري بالرياض الذي يوثق مجمل الصفقات العقارية خلال الفترة من من السبت الموافق 8/8/1432 ه إلى الأربعاء 12/8/1432ه ؛ اتضح بشكل جلي تأثر النشاط التجاري الذي تراجع الى فوق مستوى 500 مليون ريال؛ مقابل متوسط مليار ريال خلال اسابيع التداول الاخرى..
هذا التراجع لعدد وقيمة الصفقات التجارية يعكس بطبيعة الحال؛ واقع السوق العقاري في فصل الصيف.. الذي تنكمش فيه الصفقات الكبرى؛ ويستمر التداول على المستوى الفردي بوتيرة – احيانا – تكون اعلى من الشهور الاخرى.. ويعزى ذلك غلى اتجاه كثير من الشباب والاسر الصغيرة؛ الى البحث عن وحدات عقارية(أرض سكنية– او وحدة سكنية )بقصد الشراء.. .
ويعول الكثير من العقاريين السعوديين على ان موسم الصيف الحالي سيحدث نقلة (نوعية) تكون على حساب الكيف وليس الكم في السوق الذي يتجاوز تريليوني ريال، خصوصا بعد ان وضعت الحكومة الخارطة العقارية خلال الفترة المقبلة وذلك بضخ مليارات الريالات في صندوق التنمية العقارية واقرار انظمة التمويل التي تعتبر الحدث الأبرز خلال العام الحالي، كما أن الصيف الحالي يعتبر فرصة مهمة لإحداث تصحيحات مؤثرة في سوق العقار بهدف عودة الأسعار إلى مستوياتها الواقعية، وذلك قبل البدء بتفعيل أنظمة الرهن العقاري المرتقبة التي ينتظر ان تحدث تغيرا ملموساً للعقار في المملكة خلال الفترة المقبلة.
ويستوعب سوق الإسكان ثلاثة تريليونات ريال خلال العشرين عاما المقبلة، بحسب دراسات حديثة، كما أنه بحاجة إلى 4.5 ملايين وحدة سكنية لسد العجز بين العرض والطلب، ومن المنتظر أن تتجاوز السوق العقارية مرحلة الهدوء والترقب والاقتناص، وذلك خلال فصل الصيف والإجازة المدرسية، خصوصا بعد أن بدأ العقاريون في البحث عن فرص جديدة في ظل القرارات الملكية التي هيأت السوق لنشاط عقاري يعتقد أنه سيكون الحدث الابرز لهذا الصيف، هذا بالاضافة إلى وجود عروض جيدة من قبل البائعين فيما يتعلق بالمنتجات العقارية المخصصة للاستثمار كالأبراج، والمجمعات السكنية والتجارية، والأراضي الخام الكبيرة.
ورجح عقاريون أنه قد يكون منتج الأراضي هو المسيطر الأول على طلبات المستثمرين العقاريين، في ظل كونه يحمل في طياته كثيرا من المميزات التي يراها العقاريون مجدية، وهي أنها منتج مرغوب فيه من المستثمرين والمستهلكين، وسهولة بيعها وشرائها، وكونها منتجا لا يحتاج إلى صيانة دورية كما هي الحال في المجمعات أو الأبراج، إضافة إلى أن تثمينها لا يحتاج إلى مراجعة عقود، مشيرين إلى أن العادة جرت أن يكون موسم الصيف وفترة الإجازات، توقيتا مناسبا لاستعداد الشركات العقارية للبحث عن مواقع ومشروعات جديدة تدخل بها الموسم العقاري بعد شهر رمضان المبارك، مبينين أن موسم الصيف الحالي لن يكون بطول المواسم السابقة، بسبب فارق التوقيت السنوي، بين التقويم الهجري والميلادي، وبالتالي فإن القرارات في شراء أراض أو مجمعات يجب أن تأخذ شكلا أسرع قبل عودة الموسم للنشاط في ظل دخول شركات عقارية عدة، خلال الفترة الحالية.
ولفتوا إلى أن منتج الأراضي يعتبر المنتج الأول في سوق العقارات السعودية، وذلك للميزات التي يراها المستثمر في هذا المنتج، الذي يخضع لعملية الموقع في تثمين سعره، في الوقت الذي لا تكلف الأرض أيا من أشكال الصيانة التي قد تحمل مالكها نفقات إضافية، وبالتالي تكون مرغوبة لدى كثير من المستثمرين في المملكة، موضحين أن السوق تتحرك نحو الشمال في كل من الرياض وجدة، في الوقت الذي تتحرك فيه نحو منطقة العزيزية بالمنطقة الشرقية، مؤكدين أن الأراضي المطورة لا تزال تلقى قبولا بشكل كبير لدى أوساط المستهلكين.
واعتبروا أن الفترة الحالية تسبق تداول اكبر في الربع الاخير من العام، في ظل انقضاء الصيف الحالي وتبقى فترة ما بعد العيد التي يتوقع أن تشهد ولادة منظومة عقارية متكاملة، وذلك بعد أن باتت السوق العقارية تلمس تطورات جديدة.
وشهد التمويل العقاري خلال الفترة الماضية حركة كبيرة، في ظل تمويل البنوك السعودية لكثير من المشروعات العقارية، بالإضافة إلى إعلان صندوق الاستثمارات العامة دراسته للدخول في مشروعات التطوير العقاري الكبرى، مما يساهم في عملية التنمية العقارية، ومواجهة الطلب الكبير على جميع المنتجات العقارية خلال الفترة المقبلة.
ويعتبر التمويل العقاري أحد أركان السوق، وأن القطاع خلال الفترة المقبلة بحاجة إلى تمويلات كبيرة، في الوقت الذي تعمل فيه الشركات على طرح مشروعات جديدة، تستوعب الطلب، إلا أن ذلك لن يحصل ما لم يكن هناك تمويل للأفراد، يساعدهم على شراء الوحدات السكنية، وبالتالي الحصول على دورة متكاملة في السوق العقارية.
ومر السوق العقاري خلال الفترة الماضية التي تسبق حلول الصيف بمرحلة هدوء خاصة وان هذه الفترة شهدت تحركا بسيطا على المستوى الفردي والجماعي لشراء عدد من الاراضي، الا ان ارتفاع الاسعار يصدم تلك التحركات، والتي كانت تتوجه للتوقف، كإشارة الى رفض الاسعار التي وصل لها السوق العقاري.
وقد تكون التحركات تتمحور في شراء المباني القديمة واعادة تأهيلها وبيعها او السكن فيها، على الرغم من رفض شريحة كبيرة من المستهلكين لهذا النوع من العقارات، الا انه اكتسب سوقا رائجة خلال الفترة الماضية.
بالإضافة الى توقعات بانخفاض اسعار الايجارات بنسبة تصل الى 15 في المائة، بعد ركود في عملية تأجير الشقق السكنية، خاصة بعد تحول الكثير من المستأجرين الى العقارات ذات الأسعار المنخفضة، وركود المباني الجديدة، مما دفع ملاك تلك العقارات الى إعادة النظر في تقييم إيجارات عقاراتهم وذكر عقاريون ان السوق العقاري بالسعودية سيشهد أعلى مستوياته خلال الفترة المقبلة، حيث سيبدأ تدريجياً بالعودة إلى الأسعار الحقيقية بعد ما شهد تضخما في الاسعار ادت الى عزوف الكثير من المستهلكين عن الشراء.
وعلى الرغم من قرب إعلان الرهن العقاري الذي يرى العقاريون انه سيكون النقلة النوعية في سوق العقارات، الا إن ذلك لم يساعد على استمرار التصاعد السعري في عقارات السوق، مشيرين إلى ان ذلك هو الوضع الصحي الذي يحتاجه السوق خلال الفترة المقبلة.
وكان تقرير بنكي سعودي قد كشف عن معاودة القطاع العقاري في السعودية الاتجاه الصعودي في أسعار العقارات التجارية والسكنية، وذلك من خلال ارتفاع، وصفه التقرير بالمتناسب مع حركة الطلب على العقارات، يدعم هذا الاتجاه عدة توقعات من خلال 3 عوامل.
وأرجع تقرير البنك السعودي الفرنسي أول تلك العوامل إلى أن تكون مخصصات المشاريع الحكومية في الميزانية العامة للدولة أعلى من مخصصات عام 2010، التي بلغت نحو 270 مليار ريال (72 مليار دولار)، وكذلك إقرار الرهن العقاري الذي ينظر له كأحد آليات دعم قدرة الأفراد، وخاصة المنتمين للطبقة المتوسطة، على امتلاك العقارات السكنية، إضافة إلى توسع البنوك في عملية التمويل والخروج من منطقة الحذر.
وفي حين كشفت الدراسة التي طبقها البنك على 6 مدن سعودية رئيسية، هي العاصمة الرياض ومدينة جدة ومدن المنطقة الشرقية (الدمام والخبر والظهران)، عن تسجيل شمال العاصمة السعودية ارتفاعا في أسعار العقارات بلغ نحو 40.6 في المائة، في حين سجل متوسط أسعار الفيلات الصغيرة مساحات تتراوح بين 300 و400 متر، أعلى معدل ارتفاع في الأسعار تسجله المدن السعودية الرئيسية، في الوقت الذي تشير التوقعات إلى تصاعد الأسعار للعقارات التجارية، شمال العاصمة الرياض، مع ذلك الارتفاع، الذي سيتزامن مع بدء عمل مركز الملك عبد الله المالي، شمال العاصمة الرياض.
ويرتكز القطاع العقاري السعودي على قاعدة صلبة، تتمثل بالطلب المتزايد على العقارات في صفوف شريحة الشباب الكبيرة في البلاد، والنقص في معروض الشقق والفيلات التي تحظى بإقبال شديد، وقانون ونظام الرهن العقاري الذي يُتوقع أن يعزز تدريجيا القدرة التمويلية للمشترين المحتملين للعقارات السكنية.
وتعكس الارتفاعات الكبيرة في أسعار بيع الفيلات، لا سيما الصغيرة منها، وجود نقص واضح في معروض هذه السلع، الأمر الذي يتطلب من شركات البناء السعودية أن تكافح من أجل جسر الهوة القائمة بين العرض والطلب على الفيلات خلال السنوات المقبلة.
وأكدت الدراسة أن قانون ونظام الرهن العقاري المرتقب سيفتح آفاقا جديدة أمام البنوك من خلال تحديد القواعد، التي ستحكم صفقات قروض الإسكان، مشيرة إلى أن غياب إطار قانوني واضح ينظم عملية امتلاك وإعادة امتلاك العقارات، ويسمح بطرد المستأجرين ومصادرة العقارات في حالات التجاوزات الخطيرة، يمثل رادعا رئيسيا يمنع البنوك من توسيع نشاطها في سوق الائتمان العقاري.