تعديلات بيع العقارات على الخارطة تقيد التصرف بالعقار بتهميش الصك

دبي استخدمت البيع المبكر كأحد أهم قنوات التمويل للمشاريع الإسكانية والاستثمارية

هدفت التعديلات الأخيرة لضوابط بيع الوحدات العقارية على الخارطة (البيع المبكر) التي أقرها مجلس الوزراء الأسبوع المنصرم؛ إلى تسهيل إجراءات الترخيص و"تسريعها" بتحويل عمل اللجنة المعنية إلى "مؤسسي" أكثر من خلال الاستعانة بجهات خارجية مثل المكاتب الاستشارية أو الهندسية، على أن يتحمل المطور العقاري تكاليف أي إجراء من هذا القبيل، إلا أنها في المقابل عززت من علاقتها في وزارة العدل من خلال التهميش على صك ملكية العقاري - حتى لا يتم التصرف في العقار - وجعل التعديل صلاحية رفع التهميش لوزارة التجارة - فقط - وبطلب منها لوزارة العدل.. وهو الأمر الذي يرى بعض المطورين أنه سيكون من مسببات التأخير، خاصة أن مخاطبات وزارة العدل مع الجهات الحكومية تأخذ فترة روتينية طويلة.
واطلع مجلس الوزراء في جلسته الأخيرة على ما رفعه وزير التجارة والصناعة بشأن إجراء بعض التعديلات والإضافات على ضوابط ببيع الوحدات السكنية أو التجارية أو المكتبية أو الخدمية أو الصناعية على الخارطة، الصادرة بقرار مجلس الوزراء رقم (73) وتاريخ 12/3/1430ه، حيث قرر أن تكون الفقرة (ز/4) من البند (ثانياً) من الضوابط - والتي تنص على: يستلزم الحصول على الترخيص للمشروع.. "نسخة من صك ملكية الأرض المراد تطويرها مع الأصل للمطابقة" - حيث تم تعديلها إلى ( صك ملكية العقار المراد تطويره، مع خطاب سريان مفعول الصك صادر من وزارة العدل بموجب مخاطبة رسمية من وزارة التجارة والصناعة ).
ويرى البعض أن آليات (التثبت) الجديدة للأصل العقاري يمكن أن تسهم في تأخير الترخيص للمشروع، خاصة أن المخاطبات التي تكون مع وزارة العدل من قبل الجهات الحكومية تأخذ وقتا طويلا من الإجراءات..!
وحمل القرار المطور العقاري جميع ما يترتب على الترخيص لمشروعه من تكاليف، بإضافة فقرة جديدة تحمل الرقم (3) إلى بند (رابعاً) بالنص الآتي: يتحمل المطور العقاري التكاليف المالية التي تقتضيها دراسة الطلب للترخيص، وتحدد الوزارة تلك التكاليف، والإجراءات النظامية لدفعها. في حين ربط القرار صك ملكية الأرض (بالتهميش) من خلال مخاطبة وزارة التجارة مع وزارة العدل، وإلغاء التهميش بقرار أيضا من التجارة، حيث أضيف إلى بند (ثامناً) جزئيتين:
الأولى: يُهمَّش صك العقار المراد تطويره بعدم التصرف في ملكية العقار - بعد الموافقة على طلب الترخيص وقبل إصداره - ولا يرفع التهميش عن سجل صك عقار المشروع إلاّ بطلب من الوزارة (وزارة التجارة والصناعة) وتحدد الوزارة الحالات التي يُرفع فيها التهميش.
ثانياً: تطلب وزارة التجارة والصناعة من وزارة العدل إجراء التهميش على سجل صك عقار المشروع لدى كاتب العدل بعدم التصرف في ملكية العقار.
وشمل القرار تأكيدا على شمول التنظيم جميع أنواع العقارات، " تسري أحكام هذه الضوابط على جميع مشاريع التطوير العقاري لبيع وحدات عقارية (سكنية أو تجارية أو مكتبية أو خدمية أو صناعية على الخارطة) التي تسلم فيها مبالغ من المشترين أو من الممولين للمشروع بما في ذلك مشاريع التطوير العقاري التي لم يكتمل تطويرها".
ويستخدم التنظيم الخاص في بيع الوحدات العقارية على الخارطة، كأحد مصادر التمويل العقاري للمشاريع، واستخدمت إمارة دبي هذا التنظيم لضخ عدد كبير من الوحدات السكنية والمكتبية.
وظهرت بيانات رسمية مؤخراً أن وزارة التجارة والصناعة وافقت على بيع أكثر من13 ألف وحدة سكنية مرخص لها وفق تنظيم البيع المبكر للوحدات السكنية تنوعت بين الشقق والفلل في مشاريع يجري تنفيذها في جدة والرياض ومكة المكرمة.