لا يمكن التوسع في المساكن الميسرة دون تفعيل نظام اتحاد الملاك

توسيع نشاط الشركة العقارية السعودية في مناطق مختلفة من المملكة لتوطين المساكن.. المهندس علي الزيد

اعتبر مستثمر عقاري بارز في قطاعي العقار والبناء أن واقع السوق العقاري يمر بمخاض كبير وصعب نظراً لضخ بعض القطاعات من العقارات منتجات فوق حاجة السوق مثل المباني المكتبية في المدن الرئيسية، وهناك كذلك قطاعات تجارية غير واضحة في رؤيتها بشكل عام..
ووصف المهندس على الزيد رئيس اللجنة العقارية في غرفة الرياض - سابقاً - ورئيس مجلس إدارة الشركة العقارية السعودية النموذج المتبع الآن في القطاع العقاري التجاري (مربكاً جداً) لأن كل الشوارع الرئيسية تحولت إلى محلات تجارية مما أدخل السكان في مأزق من الصعب بمكان الخروج منه لأن هذه المحلات التجارية ارتبطت بمصالح الأفراد من خلال اعتمادهم المعيشي عليها.
ويرى المهندس الزيد في حديثه إلى (الرياض) أن الله حبى هذه البلاد بخيرات عديدة وميزها عن بقية بلاد العالم بالدين القويم والاستقرار السياسي وحكومة راشدة وشعب وفي وبالموارد الطبيعية العظيمة، مشدداً على ان مستقبلها مشرق باذن الله اذا ما ادركنا هذه النعم وابتعدنا عن التكفير السلبي والتشكيك والاستسلام للاصوات المثبطة والمحبطة وعملنا بشكل ايجابي على مواجهة التحديات. واضاف: كل فرد قادر على المساهمة الايجابية بامكاناته اذا ما سخرها ايجابا لخدمة هذه البلاد العظيمة وفق الله الجميع لما يحبه ويرضاه.وإلى الحوار:
* الشركة السعودية العقارية لها خبرة طويلة في السوق العقاري سواء في المنتجات السكنية أو العقارية ماذا قدمت حتى الآن؟
- كما تعلم ان الشركة السعودية العقارية أنشئت عام 1976م، وسبب ولادة هذه الشركة أن الحكومة أدركت في ذلك الوقت أن هناك منتجات عقارية مطلوبة ولكن ليس بمقدور مؤسسات القطاع الخاص تطويرها وتقديمها للمجتمع، ومن هنا نبعت فكرة إنشاء هذه الشركة وكانت باكورة إنتاج هذه الشركة مشروع العقارية الأول وهو عبارة عن سوق مغلق كان يمثل «المول» الأول في منطقة الخليج العربي.. إضافة إلى المكاتب المخدومة والأحياء السكنية المتكاملة.
وفي ذلك الوقت قدمت الشركة السعودية العقارية منتجاتها العقارية بشكل جيد مثلت نقلة نوعية في طار المكاتب النوعية التي كان يفتقر إليها سوق المملكه آنذاك.
وخلال السنوات الماضية ظلت الشركة العقارية مستمرة في تقديم خدماتها بأشكال مختلفة واستطاعت أن تتجاوب مع السوق صعوداً وانخفاضاً حسب الأوضاع الاقتصادية والاجتماعية التي مرت بها الشركة العقارية.. وخلال السنوات الست الماضية اجتهدت الشركة في إعادة إنتاج ذاتها مرة أخرى وفق رؤية جديدة بعد أن اتجهت إلى قطاع التطوير العقاري من خلال ثلاثة محاور رئيسية وهي:
المحور الأول: بناء نظام داخلي في الشركة يمثل البعد الجديد في صناعة العقار.
المحور الثاني: المبادرة إلى إنتاج العديد من المشاريع ذات القيمة التي كان السوق في حاجة إليها. والمحور الثالث: المشاركات الأساسية مع شركاء متخصصين في خدمات يحتاجها قطاع العقارات ومساندة لها.
المحور الأول فأرى أن الشركة قطعت شوطاً كبيراً جداً في بناء جهاز إداري ومالي وفني يتناسب مع طموحات ورغبة الشركة وصناعة العقار في الوقت الحالي وهو أمر ديناميكي ومستمر.
أما فيما يتعلق بالمحور الثاني فقد بدأت الشركة بمبادرات كثيرة جداً وإحدى هذه المبادرات التي دائماً نتحدث عنها هي ضاحية عقارية تقع شمال الرياض، وتمثل نقلة نوعية في الفكر في بناء مستوى الحياة المطلوب للسعوديين، وتتمثل في بناء 4 آلاف وحدة سكنية متكاملة الخدمات من منشآت تجارية وصحية وتعليمية وترفيهية وقد بدأنا تطوير هذا المشروع بفكر يتناسق مع تحديد أهداف الشركة وتحقيق خدمة مناسبة للمجتمع بالشكل الذي يتناسب كذلك مع متطلبات المجتمع السعودي وامكانات شبابه. والجدير بالذكر أننا واجهنا العديد من المشكلات والتحديات والتي تتعلق بالتراخيص والصكوك، وهي تعد من أهم التحديات التي تواجه قطاع العقار في المملكة، وغالباً ما تقف هذه التحديات والاشكالات عقبة كبيرة أمام الشركات الكبيرة في عدم قدرتها على تحقيق المستويات المتميزه من المنتجات العقارية.. كذلك الشركة استطاعت أن تنجز وتبني المكاتب العقارية بلازا التي نعتقد أنها تمثل نقلة نوعية في المباني المكتبية.. وقد كان لهذه المباني المكتبية في الشركة العقارية دور مؤثر في خلق فكر المكاتب العقارية في المملكة بشكل عام وهو موجود في مبنى العقارية بلازا.
كذلك الشركة العقارية لديها مجموعة من الوحدات السكنية في الحي الدبلوماسي، والآن أضفنا إليها مجموعة أخرى وستصل في نهاية المطاف إلى حوالي 800 وحدة سكنية أنجزنا جزءاً كبيرا منها الآن ونحن في مراحل تسليم المشروع وتأجيره بإذن الله.
وكذلك حرصاً من الشركة لتقديم خدماتها خارج الرياض بدأنا في بناء مشروع كبير في مدينة جدة ولكن بسبب عدم اكتمال التراخيص وبعض المعوقات تم إيقاف المشروع، وإن شاء الله قريباً سيتم انجازه. وأيضاً لدينا توجه إلى المنطقة الشرقية لتطوير بعض المشاريع.. كل هذه المشروعات اسستها وطورتها الشركة العقارية بشكل مباشر. وفي امتداد آخر أسست الشركة العقاريه في المدينة المنورة مع شركة المعرفة الاقتصادية شركة «المعرفة العقارية» وهي متخصصة في بناء المساكن والأحياء السكنية المغلقة.. وأنجزت المرحلة الأولى وباعتها بشكل كامل بعد أن تم بناؤها في مدة قياسية وذلك بفضل إنجاز الحصول على التراخيص بصورة سلسلة ودون تعقيدات لانها داخل المدينة الاقتصادية.
أما المحور الثالث فقد أسست الشركة شركات مساندة، وهذا القطاع بالرغم من أهميته إلا أنه غير مخدوم بمعنى أنه ليست هناك بنية تحتية تتعلق بشركات التمويل العقاري وشركات التأمين، ومقاولين مؤهلين، وتوفر مواد بناء.. فكان تأسيس (شركة دار التمليك للتمويل الاسكاني) وهي اليوم تلعب دوراً كبيراً جداً في عملية التمويل العقاري، وتدير أكبر برنامج تمويل مساكن لمصلحة مؤسسة التقاعد، واستطاعت الشركة أن تتبوأ مكانة متقدمة جداً على خارطة التمويل العقاري في المملكة، لأنها بنيت على أسس مهنية وعالمية، ونتطلع أن تنمو وتقدم خدماتها بشكل واسع، في السوق الأولية أو حتى في السوق الثانوي. ايضاً ساهمت الشركة العقارية بتأسيس شركة اسمنت حائل برأسمال ألف مليون وهي في المراحل الأخيرة من حيث الإنشاء والانتاج.
كذلك قامت الشركة العقارية في بناء مشروع مهم جداً في مكة المكرمة وهو مشروع الطريق الموازي الذي يربط مدخل مكة بمنطقة الحرم من خلال منظومة مشاريع متواصلة وهو مشروع رائد ورائع ويعد من المشاريع المميزة التي بدأت تنطلق بأفق التطوير العقاري الى مفاهيم وحلول علمية غير مسبوقة. إن الشركة العقارية لديها كذلك العديد من المشروعات الاستثمارية في المدن السعودية أهمها الاستثمار في قطاع الزجاج في ينبع، واستثمار آخر بشركة المعيقلية بالرياض التي بدأت في التوسع من خلال تقديمها خدمات أوسع من التطوير العقاري، في حراج ابن قاسم كما تقوم شركة المعيقلية بتطوير مشروع السكراب وقطع الغيار المستعملة إضافة إلى بعض الخدمات التي تساند في نمو مدينة الرياض وبالمستوى الذي يليق بها كمدينة حضارية عصرية. من هنا فإن الشركة العقارية تعمل دائما على الاستثمار في العديد من القنوات حسب رؤيتها وأفقها الاستثماري من خلال مساهمتها في العديد من المشروعات.. ونأمل أن يكون لنا الدور الأكبر في الاستثمار في القطاع العقاري والإسكان بالرغم من وجود العديد من التحديات التي أهمها التحديات التشريعية، حيث هناك العديد من المشروعات التي قد تحتاج إلى ثلاث أو أربع سنوات حتى نحصل على الترخيص الخاص بإنجازها فهذه المدة الزمنية نعتبرها قاتلة بالنسبة لأي مستثمر ومطور للمشروعات التنموية، وتسبب كذلك عدم الثقة للشركات المسانده لهذه المشروعات.
* في ظل هذا التنوع في المنتجات العقارية هل هناك توجه للتوطين الاسكاني المتخصص لذوي الدخل المتوسط..؟
- لعلك تدرك أن سوق الإسكان مرَّ وما زال يمر بمرحلة مخاض واعتقد أن هذا السوق ما زال يحتاج إلى ضبط إيقاع.. ذلك أن قطاع الاسكان بشكل عام يواجه تحديات كبيرة،منها: أن حكومتنا الرشيده بقيادة خادم الحرمين الشريفين لديها هاجس كبير يتمثل في تمليك المواطنين مساكن بأسرع وقت ممكن وأعتقد أن هذا الهاجس ما زال موجوداً.. وقد رصدت الحكومة لهذا الهاجس مبالغ كبيرة ومساحات كبيرة من الأراضي في مناطق مختلفة من المملكة، وانشئت وزارة للاسكان لتوفير الاسكان للمواطنين بشكل عام.. وقد بدأت وزارة الاسكان بالفعل ببناء مشاريع سكنية كبيرة وقد زرت أحد مشرورعاتها الكبيرة في مدينة حائل خلال الأيام الماضية ووجدته مشروعاً جاداً وجميلاً، أرجو أن تكتمل عناصر تكوينه كبيئة سكنية متكاملة إلا أن مجمل المشهد يواجه عدم الوضوح في الرؤية في كيفية توزيع هذه المساكن.. وهذا أوجد نوعاً من التردد عند المستثمر والمشتري.. وبالتالي نرى الشباب يترددون في شراء المساكن الآن في انتظار ما تسفر عنه مساكن وزارة الاسكان.. فهذا أحد التحديات التي ذكرتها. التحدي الآخر يكمن في الجانب التشريعي.. إذ ما زلنا في انتظار العمل في الرهن العقاري، عقب صدور قرار مجلس الوزراء على النظام واكمال لوائحه التنفذية. ومن التحديات كذلك أن المنتجات العقارية الخاصة بالاسكان يدخل فيها عاملا العرض والطلب إذ نجد العرض كبيراً وكذلك الطلب كبير.. ولكن توجد فجوة كبيرة جداً بين العرض والطلب من حيث نوع المنتج لعقاري المطلوب والمعروض.. لأن المنتجات الموجودة تمثل رغبات وطموح طالبي المساكن ولكنها لا تعكس امكاناتهم المالية.. ومثال ذلك تلك الوحدات السكنية العديدة الموجودة في شمال الرياض.. لهذا أرى أننا في حاجة إلى تقريب هذه الفجوة الموجودة بين العرض والطلب، ونحتاج كذلك إيجاد منتجات عقارية صغيرة ومخدومة وبأسعار مناسبة تتماشى مع امكانات واحتياجات طالبي الاسكان، وبالرغم من وجود الرهن العقاري والامكانيات التمويلية موجودة نجد أنه لابد من وجود منتجات تتناسب مع امكانيات المواطنين.. ولن تحل المشكلة بوجود الرهن العقاري فقط. ومن التحديات التي تواجه القطاع الاسكاني المنظومة المرتبطة به من الجهات المعنية مثل وزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة الاسكان ووزارة العدل للعمل سويا مع القطاع الخاص لتحقيق المنتجات المناسبة التي تتناسب مع متطلبات الشباب. هناك عنصر آخر في جانب التحديات وهو أننا في حاجة إلى وحدات سكنية صغيرة على مساحة 200م2 أو 150م2 للشباب داخل مجمعات مخدومة بأسعار مناسبة لا تثقل كاهل الشباب الذي يضطر إلى أن يدفع بين 60٪ إلى 70٪ من راتبه.. ولكي يتحقق توفير مثل هذه الوحدات الصغيرة فلا بد من نظام اتحاد الملاك.. وهذا أمر مهم ويجب ألا نتعامل معه باعتباره امراً هامشياً وإنما هو أمر مهم يتطلب وجود المنتج الجيد مع وجود النظام الذي يربظ الأطراف في المجمعات والمباني المشتركة.
* ترأست اللجنة العقارية في غرفة تجارة الرياض.. ماذا قدمت اللجنة من توصيات وتوجهات تخدم السوق العقاري؟
- اللجنة العقارية في غرفة الرياض كانت تضم مجموعة من العقاريين المتميزين، وقد أدت اللجنة العقارية دوراً مهما، ورفعت العديد من القضايا إلى مستوى الاهتمام ولكنها ليست صاحبة القرار وإنما دورها يقوم على تقديم توصيات واقتراحات لحلول لاصحاب القرار.. وقد حققت هذه اللجنة العديد من الانجازات.. ومن إحدى أهم القضايا التي أذكرها وهو أننا في السابق كان لدينا المساهمات العقارية والتي كانت تقدم خدمة عظيمة ومقدرة للمؤسسات والأفراد، وكانت تعتبر إحدى الأدوات المهمة جداً في ضخ قطع أراضٍ مخدومة للسوق العقاري من خلال آلية سهلة وميسرة بالرغم من وجود اخفاقات. ونتيجة لتلك الاخفاقات قررت الدولة إيقاف المساهمات العقارية ولكن مع ذلك لم يتم إيجاد البديل المقنع في السوق وضخ قطع أراضي مخدومة تتجاوب مع النمو السكاني بشكل سريع، وتم إيجاد بديل تمثل في إنشاء الصناديق العقارية التي كانت تحتاج إلى هيكل إجرائي كبير يصعب تحقيقه بشكل سلس ومرن.. وهنا كان للجنة العقارية دور كبير في تشكيل فريق عمل ووضع تصور بالتعاون مع استشاريين لإيجاد حل وسط يؤدي إلى تسهيل إجراءات الصناديق العقارية التي تسهم في نظامية وحفظ حقوق الناس في المساهمة في هذه الصناديق، لأننا في حاجة ضرورية لأدوات سريعة تساهم في ضخ وحدات وقطع أراضٍ لتخفيف الضغط في السوق.
* كيف تقيم واقع السوق العقاري في المملكة بكل مكوناته؟
- كل ما يمكن أن أذكره عن الواقع اليوم هو أن واقع السوق العقاري يمر بمخاض كبير وصعب حيث نجد أن هناك بعض القطاعات ضخت منتجات فوق حاجة السوق مثل المباني المكتبية في المدن الرئيسية، وهناك كذلك قطاعات تجارية غير واضحة في رؤيتها بشكل عام.. ان النموذج المتبع الآن في القطاع العقاري التجاري أراه مربكاً جداً لأن كل الشوارع الرئيسية تحولت إلى محلات تجارية مما أدخلنا في مأزق من الصعب بمكان الخروج منه لأن هذه المحلات التجارية ارتبطت بمصالح الأفراد من خلال اعتمادهم المعيشي عليها.
إن قطاع الاسكان قطاع كبير وحجم الطلب عليه في تزايد مستمر، وهناك صعوبة في القدرة على توفير المنتج بالسعر المناسب، فالمطلوب أن تسعى وزارة الاسكان بجدية لايضاح الرؤية الخاصة بدورها في هذا المجال.. كما انني اتمنى ان يكون مطورو القطاع المكتبي أكثر نضجاً من الذي نراه اليوم، بحيث يقوم القطاع بتطوير هذه المنتجات لمستفيد واضح ومباشر، مما يؤدي إلى زيادة كفاءة السوق.
إنني أتطلع أن ينتقل دور قطاع العقار من أسلوب بيع سلعة إلى قطاع ممكَّن، فأرى أن قطاع العقار يمكن أن يكون أداؤه ذا فائدة كبيرة إذا أصبح شريكاً مع القطاعات المشغلة والمستفيدة ومثال على ذلك أن القطاع الخاص يقدم خدمات طبية متميزة، وأن كثيراً من الأطباء يرغب في تأسيس مستشفيات أو عيادات خاصة بهم لكن العائق الرئيسي أمامهم يتمثل في إيجاد المنشأة الصحية المناسبة، لهذا فإنه من المأمول إيجاد شراكة بين القطاع الصحي والمطورين العقاريين بحيث يقومون بتأمين المنشأة الطبية بالمواصفات المطلوبة للمشغلين على أن يوفر المشغل لهذه المنشأة من أطباء وكوادر طبية وفنية، وبالتالي سيكون صاحب العقار قد خفف العبء المالي في الجانب العقاري بالنسبة للأطباء، وأتاح لهم الفرصة الكاملة للتركيز في الجانب العملي الطبي والمتخصصون فيه مما يولِّد لديهم الإبداع والجدية في تقديم الخدمة الطبية بشكل ممتاز.. وهذا يمكن تطبيقه كذلك على قطاعات أخرى مثل المدارس الأهلية والكليات الجامعية الأهلية.
هذه الشراكة التكاملية تضع كل التخصصات في مجالها المحدد بأن يكون الطبيب متخصصاً في مجاله الطبي والمعلم يقوم بمهتمه التعليمية والمطور العقاري المتخصص في العقار يقوم كذلك بدوره الهندسي ببيناء المنشآت الخاصة بكل تخصص من التخصصات ولا أجد أي غضاضة ببناء وإنشاء شركات تكاملية بين هذه التخصصات مثل شركات عقارية تعليمية وشركات طبية عقارية وشركات عقارية فندقية.
على هذا فإنني أرى أن يكون تفكيرنا في الإطار العقاري قائماً على أن يكون أكثر نضجاً وأكثر تكاملية مع بقية القطاعات التشغيلية والمهنية المختلفة مع تكريس جانب التخصص.. لأن الهدف في نهاية الأمر هو أن تكون الفائدة مشتركة بين الأطراف المستثمرة.. وهذا اعتبره حلماً في قطاع العقار. أما في مجال الاسكان فإنني أرى أنه يجب ألا نتحدث عن تمليك الشباب مسكناً سواء كانت فلة أو شقة بل يجب أن نملكهم وحدات جزء من مجمعات سكنية، بمعنى أن الشباب حينما يشترون مسكناً في مجمعات سكنية يكونون قد اشتروا منظومة من الخدمات وهذا ما جعل بعض الناس يتكالبون على مواقع الوحدات السكنية المغلقة نتيجة لوفر جميع الخدمات والمتطلبات المعيشية؛ لأننا في نهاية الأمر الهدف المطلوب هو تحقيق رفاهية المواطن ليعيش جيداً، ولكن أرى أن الهدف الأسمى هو تمكين هذا المواطن من المساهمة مساهمة إيجابية في تنمية بلده اقتصادياً واجتماعياً.