المساكن الميسرة.. بين احترافية التطوير وتأخر التمويل.. وتعدد الإجراءات

( الرياض ) ترصد المشهد العقاري بالمملكة في تقرير أسبوعي

ثمة احتقان واضح؛ أقرؤه أحياناً؛ وأسمعه احياناً أخرى.. مضمونه أن سوق العقار ل(الهوامير) و(الكبار) الذي حلقوا بأسعار الأراضي.. وخلقوا شح المساكن..
ولاشك أن رؤيتنا إلى الأشياء، والبيئة التي تشكلنا ونتعايش بها؛ هي المكون الرئيس الذي يحدد ملامح حكمنا؛ البعض يصر أن يرى الأمور سوداء.. ويرى المستقبل بذات اللون.. رغم أن الحياة بمقدراتها وعمرها الذي كتبه الله لنا؛ تتسع لألوان أخرى.. فقط لنجرب أن نرى بتلك الالوان.. .
عقارياً.. لايلام الجميع في انتقاد عشوائية التداول في السوق؛ الذي يطال ملاكه أحياناً؛ وأحيانا أخرى مستثمريه؛ لأنه ببساطة لاتزال سوقاً نشائية؛ كانت تعتمد على بناء الأفراد – ولاتزال – ونحتاج إلى مزيد من الوقت حتى تنضج السوق وينتقل البناء من الافراد إلى الشركات التي تعتمد على الضمانات؛ والأهم؛ التنافس فيما بينها بالجودة والسعر..
في المقابل فإن المنتج العقاري اكثر المنتجات الاستهلاكية، التي تحتاج إلى فترة زمنية طويلة حتى يكتمل بنائها؛ بدءاً من التراخيص، وانتهاء بالتشطيب..
الأمر يحتاج إلى وقت؛ لأن كثيراً من شركات التطوير؛ اتجهت بشكل جدي إلى توطين رساميلها في سوق الأسكان؛ وهجرت (بسرعة) النشاط التجاري..
ولنتذكر جميعاً أن خلق سوق إسكانية تتنافس فيه عشرات الشركات في تطوير المساكن؛ سوف يكرر تجاربنا نحن المواطنين مع الزراعة؛ ومع الاتصالات؛ وكيف غدت منتجاتهما في مبالغ زهيدة بعد أن كانت بأسعار لايمكن التصديق بها.
التنافس أهم وسيلة لتوطين وحدات سكنية لذوي الدخل المتوسط.. وانتهاء قروض المواطنين يتزامن مع نضج السوق
أما الذين لايزالون يقبعون تحت طائلة القروض؛ فإن من حسن حظهم أن فترة انتهاء كثير منهم تتزامن مع نشوء سوق التمويل العقاري الحقيقي الذي سيخلقه بإذن الله تنظيمات الرهن العقاري الجديدة؛ وبالتأكيد لن تكون سريعة، بل سيحتاج سوق التمويل إلى سنوات حتى ينضج ذلك النمو، ويدخل مرحلة المنافسة.
وتأتي أهمية قطاع العقار من ارتباطه بتنمية القطاعات الأخرى، إذ تسهم تنافسية العقار في إنعاش أي موقع من خلال كشف نقاط القوة فيه، ومن ثم تعمل التنمية على دعم القطاعات الأخرى، فالعقار يبدأ في تحسين تنافسية الحي، من خلال جذب مختلف شرائح المجتمع للسكن فيه، وإذا وفر العقار البيئة الجيدة، التي تجذب الساكنين لشراء أراض أو منتجات عقارية مختلفة، فإن الأحياء تختلف باختلاف تنافسيتها، الأمر الذي ينطبق على المدن والمناطق والأحياء، وقد زادت أهميته في الوقت الحالي، حين أطلقت السعودية مفاهيم جديدة من خلال إنشاء مدن اقتصادية، في الوقت الذي تسعى فيه المدن الكبرى للاستفادة من مزاياها التنافسية عبر مراكز أو دعم الاستثمارات، الأمر الذي سيدفع بالعاصمة السعودية إلى تعزيز حضورها بوصفها عاصمة رائدة في منطقة الشرق الأوسط والعالم.
ويؤكد المشتغلون في الشأن العقاري أن العام المقبل سيكون عام التطوير العقاري، في ظل التحرك الرسمي بسرعة إقرار قوانين التمويل الجديدة، في وقت يسهم القطاع العقاري السعودي بدور كبير ومهم في تحسين التنافسية لدى القطاعات الاقتصادية الأخرى، وذلك من خلال إيجاد بيئة مجهزة ببنى تحتية تساعد على تأسيس أي استثمار، وتسهم في جذب مزيد من رؤوس الأموال. ويلعب قطاع العقار دورا مهمّا في الاقتصاد غير النفطي للمملكة، حيث يأتي في المرتبة الثانية بعد قطاع النفط.
ورأوا أن شركات التطوير بحاجة إلى حركة كبيرة في تطوير المشاريع السكنية حتى تعادل الكفة بين العرض والطلب، كون سوق العقارات يعتمد على نسبة تصل إلى 95 في المائة من التطوير الفردي للعقارات، الأمر الذي قد يدفع إلى وجود التطوير العشوائي، ولهذا يتطلب ان يكون هناك وجود تنظيم للتطوير، وهو ما يحدث الآن في السوق من خلال تطوير مشاريع تنموية كمدن وأحياء ضخمة في المناطق الرئيسية في البلاد.
كما يرى الكثير من العقاريين السعوديين أن الفترة المقبلة ستكون للتطوير العقاري، ويعولون بذلك على أن هناك عوامل ستحمي السوق العقاري من حالة الترقب، وتدفعه إلى مزيد من النمو، ورهنوا ذلك بعدة عوامل لانتعاش السوق بنمو الطلب، وتصحيح الأسعار، وتوقع إقرار قوانين منظومة العقار وخاصة قانوني الرهن والتمويل العقاري، وانخفاض أسعار مواد البناء، ومشاريع التنمية الحكومية. وأكدوا أن هذه العوامل كفيلة باستمرار نموّ سوق العقارات لأعوام طويلة المدى في ظل استمرار تصاعد الإنفاق الحكومي على المشاريع. وكان خادم الحرمين الشريفين الملك عبد الله بن عبد العزيز أمر بضخ 400 مليار دولار خلال الخمس سنوات المقبلة، الأمر الذي يعطي مؤشرات تنمية متواصلة خلال الفترة المقبلة.
ومن المتوقع أن يشهد القطاع العقاري نموا يبلغ 25 في المائة خلال العام الحالي، وبخاصة في الوقت الذي تستعد فيه شركات التطوير العقاري لتسليم عدد من وحداتها السكنية، وسيسهم ذلك في انخفاض الفجوة بين العرض والطلب، حيث تقدر الفجوة بينهما بما يقارب 200 ألف وحدة سكنية سنويا، وهذا يحتاج إلى جهود كبيرة في قطاع المقاولات والإنشاءات، على مستوى الأفراد والشركات. ولم يغب هذا التطور في الطلب عن نظر شركات التطوير العقاري في المملكة، حيث بدأت تعمل على إنشاء مشاريع عقارية متكاملة، كما أعلنت عنه شركة "المملكة القابضة" التي يملكها الأمير الوليد بن طلال، وإنشاء مشروعين في جدة والرياض، باستثمارات تصل إلى 100 مليون ريال، إضافة إلى التطوير العقاري الذي تشهده مكة المكرمة.
وكانت مدينة جدة قد اعتمدت خطة إستراتيجية لبناء نحو مليون وحدة سكنية بحلول العام 2030 بهدف تلبية متطلبات السكن الناجمة عن ازدياد الهجرة من المناطق الريفية والارتفاع المطّرد في أعداد الوافدين، ويأتي ذلك في وقت تحتاج فيه المملكة إلى تطوير المنهجيات المتبعة في تمويل عمليات شراء الوحدات السكنية وسبل استخدام الأدوات المالية الخاصة بإجراء هذه المعاملات وذلك بهدف الحفاظ على ريادتها في قطاع التطوير العقاري في المنطقة.
وتعتبر السوق العقارية مهيأة في المرحلة المقبلة لانتعاشة كبيرة مع توافر المحفزات الاقتصادية في الاقتصاد، وتوفر البيئة الملائمة لبناء مشاريع عقارية عملاقة تتواكب مع متطلبات السوق السعودية وتغطية الطلب المتزايد على نوعية هذه المشاريع التي تلاءم المرحلة القادمة.
ويسهم القطاع العقاري وفق تقرير لمجلس الغرف السعودية بقرابة 55 مليار ريال من الناتج المحلي الإجمالي، و9.5 في المائة من الناتج المحلي غير النفطي، ويتوقع أن ينمو النشاط العقاري بمعدل سنوي 5.8 في المائة، وأن ترتفع مساهمته في الناتج المحلي إلى 7.2 في المائة، ما يجعله محورا مهمّا خاصّة في ظل التنمية التي تعيشها السعودية في المرحلة الحالية.
وفي محاولة لانعاش السوق العقاري يعقد القائمون على التطوير العقاري في الشركات الضخمة العقارية، أو المستثمرون صفقات للاستفادة من العروض التي تعد فرصا ثمينة في السوق العقارية السعودية، خاصة أن الكثير من الشركات العقارية تعمل على تعزيز ربحيتها من خلال ضخ أموال خلال الفترة الحالية، والاستفادة من التوقعات التي تطلقها بيوت الخبرة العالمية بانتعاش سوق العقارات السعودية، معززة بالطلب المحلي، الذي ينتظر أن يشهد العرض أكبر من المستوى الحالي، والذي ما زال لا يغطي جميع متطلبات السوق العقارية في مختلف المدن الرئيسية في البلاد.
وتتجه السوق العقارية حاليا نحو التطوير العقاري أكثر من الاستثمار والمضاربة، للاستفادة من الطلب المتنامي الذي يزداد بشكل سريع، خاصة أن الربحية تعتبر أفضل في هذا القطاع، إضافة إلى سرعة بيع المنتجات العقارية، التي يتوقع أن تزداد مع إقرار الرهن العقاري ووجود شركات التمويل، التي ستعمل على استيعاب كافة الطلبات خلال الفترة المقبلة.
وأكد خبراء ان السوق العقارية أصبحت أكثر نضوجا ولو بوتيرة بطيئة، خصوصا مع وجود مشترين يطمحون إلى الاستفادة من مشاريع عقارية جديدة تتيح خدمات ذات جودة أعلى، مشيرين إلى أنه لا تزال المواءمة بين وتيرة تطوير العقار السكني وتحديث البنية التحتية تشكل أحد التحديات الرئيسية التي تعاني منها دول المنطقة، وإنشاء سوق رهن عقارية قوية وملائمة هو شرط تتوجب تلبيته لتوسيع نطاق الاستفادة من العقارات السكنية، وتجنب تجزئة السوق بين عقارات فاخرة وأخرى اعتيادية، كما أنه ضروري لتحفيزها اجتماعيا، وجغرافيا، أو مع مرور الوقت واستمرار نمو عدد السكان.
كما أن التقدم الحاصل في بعض مشاريع المدن الاقتصادية بالمملكة من شأنه دفع عجلة النمو، وأن قطاع العقارات السعودي يختلف بطبيعته عن القطاعات العقارية في بقية دول الخليج، وذلك بفضل عوامل الطلب القوية، لا سيما فيما يتعلق بالإسكان الموجه لذوي الدخل المتوسط والمحدود.
يذكر أن خطة التنمية التاسعة للمملكة 2010 - 2014، استأثر قطاع الإسكان والخدمات البلدية فيها بنحو 7 في المائة أو ما يقرب من 100 مليار ريال من إجمالي ما تم رصده لها بإجمالي 1.44 تريليون ريال، وهو ما يزيد بنحو 67 في المائة على ما رصد خلال خطة التنمية الثامنة والتي تعكس توجيهات بالإسراع في تنفيذ الاستثمارات والبرامج التنموية والمشاريع الإستراتيجية والتكيف مع التطورات الاقتصادية العالمية، حيث تهدف خطة التنمية التاسعة في إنشاء مليون وحدة سكنية بواسطة القطاعين العام والخاص لمواكبة (80 في المائة) من حجم الطلب المتوقع على الإسكان خلال سنوات الخطة موزعة على مناطق المملكة المختلفة.