نظام جديد للتوثيق العقاري وإسناد توثيق العقود إلى مكاتب مرخصة من «العدل»

نظام التنفيذ يقلل 50% من أعمال المحاكم.. وفرص استثمار لتأسيس شركات تأمين متخصصة لعقود التمويل

تعكف هيئة الخبراء بمجلس الوزراء بالتنسيق والتعاون مع جهات حكومية ذات علاقة، لإصدار أنظمة جديدة للتوثيق العقاري، وجباية الزكاة.
وتأتي هذه الأنظمة التي كشف عنها خلال ندوة عن الرهن العقاري والتمويل الإسكاني عقدت في غرفة الرياض صباح أمس نظمتها اللجنة العقارية، توجه الدولة لتنظيم عدد من القطاع الاقتصادية، ويأتي القطاع العقاري على رأسها، حيث يتوقع صدور مجموعة أنظمة التمويل العقاري خلال الأيام المقبلة.
وتناول الشيخ القاضي يوسف بن عبد العزيز الفراج مستشار وزارة العدل، بالشرح والتفصيل نظام الرهن العقاري، موضحاً أن الرهن العقاري هو جزء من منظومة التمويل العقاري، واحد متطلباته الرئيسة، وقال إن الرهن مهم للعمل في منظومة صناعة التمويل العقاري، مشدداً على أن التمويل الإسكاني أهم بكثير من التمويل العقاري، لأنه يخدم شريحة المستفيدين.
وأشار الفراج إلى أن هناك حاجة ماسة لتنظيم بعض التنظيمات القائمة حالياً، ودمج أخرى مثل نظام تملك غير السعوديين وأنظمة الاستثمار، كما أن هناك حاجة لأنظمة أخرى مثل نظام التقييم العقاري.
وعن تأخر صدور منظمة التمويل التي تشمل؛ نظام التمويل العقاري، ونظام شركات التمويل، ونظام الرهن العقاري، ونظام التنفيذ، ونظام التأجير التمويلي؛ قال أن ذلك أمر طبيعي كون هذه الأنظمة تمس حياة كثير من الناس.
وقال الفراج أن نظام مراقبة شركات التمويل؛ من الدلائل على أن الأنظمة العقارية قادت إلى سن أنظمة تمس قطاعات مختلفة، حيث أسند على وزارة المالية تأسيس ومراقبة شركات التمويل في العموم، ومنها شركات التمويل العقاري، أم نظام التمويل العقاري، فإن أهم مواده نصت على السماح للبنوك في تملك الأصول العقارية بغرض التمويل، وكذلك الترخيص لشركات التأمين التعاوني، للتأمين على عقود التمويل؛ للتقليل من مخاطر التمويل.
وعن نظام الرهن العقاري كشف الفراج عن أن هذا النظام يعتبر أول نظام متكامل موضوعي قنن وفق الشريعة الإسلامية، في تاريخ الأنظمة في المملكة، قائلاً إن 90% من أحكام نظام الرهن العقاري قننت وفق المذهب الحنبلي المعمول به في السعودية، مشيراً إلى أن شروط الراهن والمرتهن والعين المرهونة ملزمة للجميع ومعينة للممول، مشيراً أن أحد أحكام النظام تقضي ببيع العين في مزاد علني في حال عدم الوفاء بالدين.
وقال إن نظام التأجير التمويلي، يؤطر عقود التمويل، رغم أنه لايمكن تنظيم عقود التمويل، إلا أن النظام وضع قواعد عامة توضح الشروط الصحيحة والباطلة، من خلال عقود التأجير التمويلي الذي نظم مسئوليات المؤجر والمستأجر ووضح آلية الأقساط، وحقق في نفس الوقت العدالة للطرفين.
كشفت ندوة الغرفة عن جوانب مهمة لنظام التمويل العقاري، صورة للمتحدثين ويبدو، عبدالله الهويش، ود.عبدالوهاب أبو داهش، وم. علي الزيد، والشيخ يوسف الفراج
وتطرق الفراج إلى نظام التنفيذ؛ وقال إن النظام مهم لتقنين صناعة التمويل العقاري، حيث سمى النظام (قاضي التنفيذ)، مشيراً إلى أن سندات التنفيذ مثل العقود الموثقة (كعقود الإيجار)، وقال إن هناك توجهاً إلى الاستعانة بالقطاع الخاص، من خلال مكاتب يرخص لها من وزير العدل تتولى مسئولية التوثيق، لافتاً إلى هناك نظام للتوثيق العقاري يتوقع صدوره ينظم هذه العلاقة، متوقعأ أن يسهم نظام التنفيذ الذي تعتبر أحكامه نافذة وليست منظورة – كما في المحاكم – في تقليل 50% من أعمال المحاكم الحالية، وكشف عن قطاعات أخرى يمكن طرحها للخصخصة مثل؛ وكالة للبيع العقاري، والخازن القضائي، وجهات مرخصة كذلك للاحضار.
ومن أهم مميزات النظام وفقاً للفراج أنها تسمح لقاضي التنفيذ الإفصاح عن الملاءة الائتمانية للأشخاص بالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة، مما يعطي مصادقيه وواقعية أكثر للأحكام الصادرة؛ وتطرق الفراج إلى نظام التسجيل العيني الذي بدء بالتطبيق المرحلي له في محافظة حريملاء، وقال إن النظام في حال اكتماله يحقق الأمن العقاري الذي يخلق بيئة مناسبة لصناعة التمويل، مشيراً إلى أن يحقق الحجية المطلقة للتملك، حيث أن هذه الحجية لا تسمح أبداً في الطعن في ملكية العقار، حتى لو ثبت بطلان ذلك، حيث أن النظام يحكم بالتعويض الذي يدفعه من تسبب بالضرر.
من جهته تحدث عبدالله بن إبراهيم الهويش العضو المنتدب لشركة أملاك العالمية – أول شركة تمويل عقاري مرخصة في السعودية – عن عوائق التمويل العقاري في السعودية، منها: عدم وجود مصادر و منتجات تمويلية محلية طويلة الأجل في الوقت الحالي، وصعوبة توفير استثمارات نقدية كرؤوس أموال لحاجة هذا القطاع، خاصة مع الظروف الاقتصادية الحالية، وعدم اعتماد الأنظمة والقوانين المتعلقة بهذا القطاع من جميع النواحي التنظيمية والتمويلية مثل نظامي الرهن و التمويل العقاري، وغياب ثقافة الوعي الاستثماري العقاري لدى المواطنين والمقيمين للاستفادة من فرص التمويل العقاري المتاحة، وعدم توفر العدد والحجم الكافى من المطورين العقاريين أو المشاريع الإسكانية القادرة على تغطية فجوة الطلب الحقيقي القائمة و المتزايدة مع محدودية المعروض من الوحدات السكنية المناسبة .
وقال الهويش رغم معدلات النمو التي تجاوزت 50% سنوياً منذ بداية عام 2000م، أظهرت محفظة التمويل الشخصى لأول مرة انخفاضاً يتراوح بين ( 2% و 2,5 % ) في عامي 2007 و 2008 م على التوالي مع توقعات بعدم وجود أي نمو إيجابي لعام 2009م، وعلى العكس من ذلك بدأ قطاع التمويل العقاري للأفراد بإظهار نمو ملحوظ خلال الأعوام الخمس الماضية حيث تضاعف إجمالي التمويل العقاري خلال نفس الفترة إلى ما يقارب الضعف ( من 8 إلى ما يقارب 15 مليار ريال سعودي).
وتحدث الهويش عن المنتجات التمويلية الجديدة التي طرحت في سوق التمويل العقاري وتتوافق مع أحكام الشريعة الإسلامية مثل؛منتج تمويل أكمال البناء، ومنتج أعادة التمويل بالرهن العقاري، ومتج الإجارة الموصوف بالذمة، الذي طرح لأول مرة في السعودية لتمكين العملاء الراغبين بشراء وحدات سكنية على الخرائط أو قيد التنفيذ وطرحه في سوق التمويل السعودي.
وأقيم اللقاء برعاية المهندس علي بن عثمان الزيد عضو مجلس الإدارة رئيس اللجنة العقارية بغرفة الرياض؛ وأدارها الدكتور عبدالوهاب بن سعيد أبو داهش عضو اللجنة العقارية.