انحسار السيولة المتداولة في سوق الإمارات 31% وتحول السيطرة إلى المضاربين

في تقرير (مزايا) اتجاهات وتحركات مؤشر الأسعار العام لدى السوق العقاري الإماراتي (أغسطس 2008)

سجل النشاط العقاري لدى دولة الإمارات استقرارا نسبيا على اتجاه أسعار المبايعات المنفذة على جميع قطاعاته التجارية والسكنية والشقق السكنية والمكاتب، حيث انخفض مؤشر الأسعار العام بنسبة طفيفة وبواقع 0.5% خلال أغسطس الماضي في إشارة الى تماسك الأسعار حتى اللحظة دون انخفاضها أو حدوث تصحيح على الأسعار السائدة حتى اللحظة، هذا ومن المستبعد حدوث تصحيح في الأسعار خلال العام الحالي في ظل عدم وجود متغيرات كبيرة لدى القطاع العقاري حيث لازال الطلب ضمن مستوياته ولازالت المبايعات تنفذ عند الأسعار العليا التي تم تسجيلها، ومن المتوقع أن تنعكس التشريعات والضوابط الجديدة إيجابا على السوق العقاري الإماراتي وإعطائه دفعة جديدة من النشاط مدعومة بارتفاع درجة الشفافية وتحديد حقوق كافة الأطراف.في المقابل فقد انخفضت أحجام المبايعات لدى عموم السوق العقاري الإماراتي بنسبة 25% خلال أغسطس لتصل ضمن مستوياتها المسجلة خلال يناير من العام الحالي في إشارة الى دخول النشاط العقاري بشكل خاص والنشاط الاقتصادي لدى الدولة مرحلة تعديل القرارات الاستثمارية وإعادة توزيعها بطريقة تتناسب والمعطيات الجديدة لدى أسواق المال والقطاع العقاري الأمر الذي لابد له من التأثير بشكل مباشر على أحجام جميع القطاعات العاملة في الدولة، هذا ووصلت أحجام المبايعات إلى ما يزيد على مليون متر مربع ويعود الانخفاض الحاصل نتيجة انخفاض أحجام المبايعات لدى قطاع الأراضي التجارية بنسبة 31.5% وبنسبة 21% لدى قطاع الأراضي السكنية حيث يشكل القطاعين ما يزيد على 88% من إجمالي عدد الأمتار الداخلة في المبايعات الشهرية.
ومن الملاحظ أن قيم السيولة المتداولة لدى السوق العقاري انخفضت بنسبة 26% خلال أغسطس بالمقارنة بالمستوى المسجل خلال يوليو في حين نجد أن قيم السيولة المتداولة لدى أسواق المال قد انخفضت أيضا في إشارة الى تسجيل حالات خروج جزئي من الاستثمارات قصيرة الأجل لدى السوقين بالإضافة الى إعادة هيكلة الاستثمارات متوسطة وطويلة الأجل، فيما وصلت قيم السيولة التي تم تداولها خلال أغسطس الى 8مليارات درهم ويأتي الانخفاض الحاصل نتيجة انخفاض السيولة المتداولة لدى قطاع الأراضي السكنية بنسبة 21.8% وبنسبة انخفاض 31.3% لدى قطاع الأراضي التجارية.
ومن اللافت أن انخفاض أحجام وقيم السيولة المتداولة لدى القطاع المالي والعقاري خلال أغسطس يحتاج الى المزيد من التأمل والتحليل حيث لابد من تحديد القنوات التي تتدفق إليها السيولة وذلك بهدف معرفة مدى تأثير ذلك على استمرار واستقرار القطاعات الاقتصادية بكاملها مع الأخذ بعين الاعتبار تأثير الاستثمارات العقارية والمالية خارج منطقة الخليج والتي تشهد نشاطا غير مسبوق حيث نجد تدفق أحجام كبيرة من الأموال الى أسواق عقارية لدى مختلف دول العالم.
اتجاهات وتحركات أسعار قطاع الأراضي السكنية
سجلت أسعار المبايعات العقارية لدى قطاع الأراضي السكنية انخفاضا طفيفا خلال أغسطس وبنسبة 0.9% بالمقارنة بالمستوى المسجل خلال يوليو حيث وصل متوسط سعر المتر المربع من الأراضي السكنية الى 5988درهماً إماراتياً فيما جاءت أمارة دبي في المرتبة الأولى من حيث الارتفاع في أسعار الأراضي السكنية والتي وصلت الى 8200درهم في حين صلت الى 3600درهم لدى إمارة أبو ظبي والى 3100درهم لدى إمارة الشارقة حيث تشكل أحجام وقيم المبايعات المنفذة لدى الإمارات الثلاث ما يزيد على 85% من إجمالي المبايعات المنفذة لدى الدولة بشكل شهري.فيما سجلت أحجام المبايعات انخفاضا بنسبة 21% خلال أغسطس لتصل الى مستوياتها المسجلة خلال فبراير من العام الحالي حيث وصل عدد الأمتار المباعة الى 500ألف متر مربع من الأراضي السكنية في إشارة الى بقاء النشاط ضمن المستويات المسجلة، ويأتي الانخفاض الحاصل نتيجة تسجيل إمارة دبي نسبة الانخفاض الأكبر على أحجام المبايعات وبنسبة 23% عن المستوى السابق ولتصل الى 270ألف متر مربع في حين انخفضت أحجام المبايعات بنسبة 10% لدى إمارة أبو ظبي لتصل الى 179ألف متر مربع فيما انخفضت المبايعات بنسبة 11% لدى إمارة الشارقة لتصل الى 38ألف متر مربع فقط..وتبعا للانخفاض الطفيف الحاصل على اتجاه الأسعار والانخفاض على أحجام المبايعات فقد انخفض مؤشر السيولة المتداولة لدى القطاع بنسبة 21.8% خلال أغسطس لتصل الى مستوياتها المسجلة خلال مارس من العام الحالي وعند 3مليارات درهم إماراتي ويأتي الانخفاض الحاصل نتيجة تأثره بحالة الترقب المسجلة تبعا للتغيرات والتشريعات الحاصلة والتي يتأثر بها قطاع الإسكان بالدرجة الأولى بالإضافة الى أن الأسعار الحالية تعتبر مرتفعة ولابد لها من التأثير على حجم وموقع المبايعات وقوة الطلب عليها، هذا وسجلت إمارة دبي المرتبة الأولى من حيث نسبة الاستحواذ على قيم السيولة المتداولة، فيما احتلت المرتبة الأولى أيضا من حيث نسبة الانخفاض والتي وصلت الى 23.3% خلال أغسطس وبقيمة 2.2مليار درهم في حين انخفضت قيم السيولة بنسبة 15.7% لدى إمارة أبو ظبي وعند قيمة 550مليون درهم متأثرة بانحسار المساحات المتوفرة داخل مواقع الطلب العالي وارتفاع الأسعار بشكل كبير في حين انخفضت قيم السيولة بنسبة 8.5% لدى إمارة الشارقة وبقيمة إجمالية بلغت 140مليون درهم.هذا ومن المتوقع أن تشهد الفترة القادمة عمليات تناقل للملكية بمستويات أعلى من المستويات المسجلة عند انخفاض مستويات التوسع الأفقي للأراضي الجديدة مما يعني ارتفاع متوسط أسعار التنفيذ وانخفاض أحجام المبايعات واستقرار قيم السيولة المتداولة ضمن مستوياتها المسجلة خلال الفترة القادمة.
اتجاهات وتحركات أسعار الأراضي التجارية والاستثمارية
سجل قطاع الأراضي التجارية والاستثمارية اتجاهات متباينة خلال أغسطس الماضي انعكست على شكل استقرار على متوسط أسعار المبايعات المنفذة حيث ارتفع متوسط الأسعار بشكل طفيف وبواقع 0.2% حيث يشهد القطاع عمليات متاجرة على مبايعات منفذة من قبل دون دخول مساحات جديدة حيز المبايعات خلال أغسطس في إشارة الى انخفاض الطلب على الأراضي التجارية والاستثمارية نتيجة ارتفاع متوسط الأسعار السائدة والتي وصلت الى 8250درهماً فيما بقيت إمارة دبي تسجل متوسط السعر الأعلى وبمتوسط 8550درهماً للمتر المربع فيما وصل متوسط السعر لدى إمارة أبو ظبي الى 8350درهم حيث تشهد الإمارة تضخماً كبيراً على أسعار كافة تفاصيل المشهد العقاري لدى الإمارة رغم حداثة الطلب الحاصل والذي لم يتجاوز الثلاث سنوات فيما وصل متوسط السعر الى 6000درهم للمتر المربع لدى إمارة الشارقة.
وسجلت أحجام المبايعات انخفاضا ملموسا خلال أغسطس وبنسبة 31.5% ليصل إجمالي المبايعات المنفذة الى 437ألف متر مربع توزعت بنسب مختلفة استحوذت إمارة دبي على ما نسبته 70% منها فيما استحوذت إمارة أبو ظبي على ما نسبته 19% من إجمالي المبايعات واستحوذت إمارة الشارقة على ما نسبته 11% منها في إشارة الى بقاء إمارة دبي في المقدمة في قيادة النشاط التجاري لدى الدولة وبشكل لافت فيما يلاحظ استمرار وتيرة الطلب ضمن المستويات المسجلة في بداية العام الحالي مع الأخذ بعين الاعتبار تأثر أحجام مبايعات الأراضي التجارية بالتذبذب العالي تبعا لارتفاع قيم الصفقات وانخفاض عدد المستثمرين القادرين على الاستثمار في مكونات القطاع.