القطاع العقاري يعجز عن تسجيل مستويات جديدة في أحجام مبايعاته

في تقرير لاتجاهات وتحركات مؤشر (مزايا) لدى السوق العقاري الاماراتي لشهر مارس 2008

لم يفلح القطاع العقاري الاماراتي من تسجيل مستويات جديدة على أحجام المبايعات وقيمها خلال شهر مارس الماضي نتيجة الارتفاعات الكبيرة الحاصلة على متوسط الأسعار السائدة الأمر الذي أدى إلى تأجيل تنفيذ العديد من المبايعات أو تعديل مواقعها بما يتناسب والجدوى التي تقوم عليها غالبية المشاريع التي تنوي إقامتها ما أدى إلى انخفاض أحجام المبايعات لدى المناطق التي ارتفعت متوسطات أسعارها فيما ارتفعت أحجام المبايعات على المناطق التي تتسم أسعارها بالانخفاض ما يزيد من جدوى المشاريع ويرفع من هوامش الأرباح وهوامش الأمان والتي تضمن تحقيق نسب أرباح مقبولة مهما ارتفعت الأسعار خلال فترة التنفيذ.
- انخفاض مؤشر متوسط الأسعار على عموم النشاط العقاري بنسبة 5.4% خلال مارس بالمقارنة بنسبة ارتفاع 11.6% على متوسط الأسعار خلال فبراير 2008م.
- انخفاض مؤشر أحجام المبايعات بنسبة 18.6% خلال مارس بالمقارنة بنسبة ارتفاع 39.9% خلال فبراير 2008م.
- انخفاض مؤشر قيم الاستثمار النقدي على عموم النشاط العقارية لدى الدولة بنسبة 21.6% خلال مارس بالمقارنة بنسبة ارتفاع 47.4% خلال فبراير 2008م.
وعكس مؤشر مزايا كافة التغيرات الحاصلة على القطاع العقاري الاماراتي والذي لم يظهر وجود اتجاه محدد للسيولة المتداولة على قطاع بعينه دون غيره الأمر الذي يمكن تفسيره على أن السيولة الساخنة فضلت البحث عن فرص استثمارية أخرى لحين توفر فرص جيدة لدى القطاع العقاري سواء كان خارج الدولة أم داخلها، وعلى الرغم من التذبذب المتوسط الحاصل على أحجام وقيم المبايعات على عموم النشاط العقاري لدى الدولة أن انه يلاحظ تسجيل اتجاه صعودي على متوسط الأسعار بنسبة 14.75% منذ نوفمبر 2007م وحتى نهاية مارس 2008م فيما سجلت أحجام المبايعات ارتفاعاً بنسبة 14.8% لتسجل قيم الاستثمار النقدي ارتفاعاً مماثلاِ وبنسبة 28.5% خلال نفس الفترة وهذا يعكس طبيعة حركة واتجاهات النشاط العقاري الاماراتي ويكشف قوته وتنوعه وقدرته على الاستمرار ضمن النسب المتوقعة خلال العام الحالي.
فيما أغلق مؤشر الأسعار العام والذي يرصد كافة المتغيرات الحاصلة على أحجام وقيم ومتوسط الأسعار السائدة على انخفاض بواقع 95نقطة سعرية وعند 1639نقطة سعرية تراكمية في حين انخفض مؤشر أحجام المبايعات بواقع 7.1آلاف نقطة حجم ليغلق المؤشر عند 31132نقطة حجم تراكمية فيما تأثر مؤشر قيم الاستثمار النقدي بالانخفاض الحاصل على متوسط الأسعار والأحجام ليغلق على انخفاض بواقع 16.3ألف نقطة قيمة وعند 59318نقطة قيمة تراكمية في نهاية مارس 2008م.
1- اتجاهات وتحركات أسعار قطاع الأراضي السكنية خلال مارس 2008م.
@ انخفاض مؤشر أسعار المبايعات بنسبة 8.6% خلال مارس بالمقارنة بنسبة ارتفاع 20.9% خلال فبراير 2008م.
@ انخفاض مؤشر أحجام المبايعات بنسبة 5.4% خلال مارس بالمقارنة بنسبة ارتفاع 24.5% خلال فبراير 2008م.
@ انخفاض مؤشر قيم الاستثمار لدى قطاع الأراضي السكنية بنسبة 13.3% بالمقارنة بنسبة ارتفاع 50.5% خلال فبراير 2008م.
@ يشهد قطاع الأراضي السكنية لدى دولة الامارات تذبذباً كبيراً على أحجام المبايعات من فترة إلى أخرى متأثراً بحجم ونوعية وتوقيت الطلب وتباينه بين امارة وأخرى، حيث نجد أن أحجام المبايعات تختلف من امارة إلى أخرى تبعاً لاختلاف مستوى الطلب الحاصل أضف إلى ذلك فإن هناك طلبا متواصلا على الأراضي السكنية لدى كل من امارة دبي وأبوظبي والشارقة عند وجود طلب أقل قوة وأكثر تذبذباً في كل من امارة رأس الخمية وعجان والفجيرة وأم القيوين وأقل سعر للمتر المربع رغم انها تشهد حالياً نشاطاً عقارياً ملحوظاً، وبمتابعة حركة مؤشر أحجام المبايعات منذ نوفمبر نجد أن الانخفاض الحاصل خلال مارس كان الأقل الأمر الذي يشير إلى اتجاه الطلب نحو الصعود خلال الفترة القادمة.
وفي المقابل جاء الانخفاض الحاصل على متوسط أسعار المبايعات نتيجة تنفيذ مبايعات جديدة وداخل مواقع جديدة تتميز بانخفاض أسعارها والتي تجعل الاستثمار فيها مجدياً سواء استخدمت للمتاجرة أم للاستثمار في حين وصل متوسط سعر المتر المربع من الأراضي السكنية إلى 5000درهم بالمقارنة 5500درهم خلال فبراير، وهذا مستوى مرتفع ضمن الاتجاه العام وبالمقارنة بمتوسط الأسعار التي كانت سائدة خلال العام 2005م والعام 2006م، هذا ومن المؤكد ان حركة اتجاه الأسعار، وكما يعكسها المؤشر ترجح اتجاه الصعود التدريجي خلال العام الحالي عند اختلاف المواقع والمساحات مع ضمان بقاء الطلب ضمن مستوياته المرتفعة.
هذا وقد أغلق مؤشر أسعار الأراضي السكنية على انخفاض بواقع 176نقطة سعرية وعند 1866نقطة سعرية تراكمية في حين انخفض مؤشر أحجام المبايعات بواقع 914نقطة حجم ليغلق المؤشر عند 17060نقطة حجم تراكمية فيما تأثر مؤشر قيم الاستثمار بالانخفاض الحاصل على متوسط الأسعار والأحجام ليغلق على انخفاض بواقع 4.8نقاط قيمة وعند 31837نقطة قيمة تراكمية في نهاية مارس 2008م.
2- اتجاهات وتحركات أسعار الأراضي التجارية والاستثمارية خلال مارس 2008م:
@ سجل مؤشر الأسعار انخفاضاً طفيفاً للشهر الثاني على التوالي، حيث انخفض متوسط الأسعار بنسبة 0.5% خلال مارس فيما سجل متوسط السعر انخفاضاً بنسبة 0.4% خلال فبراير 2008م.
@ انخفاض مؤشر أحجام المبايعات بنسبة 29.3% خلال مارس بالمقارنة بنسبة ارتفاع 57.3% خلال فبراير 2008م.
@ انخفاض مؤشر قيم الاستثمار النقدي بنسبة 29.7% خلال مارس بالمقارنة بنسبة ارتفاع 56.7% خلال فبراير 2008م.
@ رغم التوازن على مستوى متوسط الأسعار السائدة على قطاع الأراضي التجارية والاستثمارية خلال يناير وفبراير 2008م إلا أن الارتفاع الكبير الحاصل على متوسط الأسعار انعكس بصورة مباشرة على أحجام
المبايعات المنفذة خلال مارس والتي انخفضت بنسبة 29.3% على المناطق التي ارتفعت اسعارها بشكل لا يتوافق وخطط ومشاريع المستثمرين الحاليين حيث فضل جزء من تأجيل تلك المشاريع فيما اتجه الجزء الآخر للبحث عن مواقع تتسم أسعارها بالانخفاض الأمر الذي انعكس على شكل انخفاض ملموس على متوسط سعر المتر المربع من الأراضي التجارية حيث وصل السعر إلى 7430درهماً بالمقارنة ب 7470درهماً خلال فبراير 2008، هذا ومن الملاحظ ان الارتفاع المستمر على متوسطات الأسعار السائدة على الأراضي عند مستويات الطلب العالية ستؤدي إلى انعكاسات سلبية على المشروعات العقارية والتجارية المنوي إقامتها وسيؤثر بشكل مباشر على نسب النمو المخطط لها عند تسجيل ارتفاع متواصل على نسب التضخم والذي يعتبر الأكثر استعداداً للارتفاع لدى الدولة عنه لدى الدول الخليجية المجاورة.
من جهة ثانية وعلى الرغم من الانخفاض الحاصل على أحجام وقيم ومتوسط أسعار المبايعات خلال شهر مارس إلا ان قطاع الأراضي التجارية مازال يستحوذ على الحصة الأكبر من قيم الاستثمار بنسبة 25.1% منذ نوفمبر 2008فيما وصلت اجمالي قيمة الاستثمار الى 4.9مليارات درهم بالمقارنة ب 6.9مليارات درهم خلال فبراير الماضي مما يعكس كبر حجم النشاط الحاصل على قطاع الأراضي التجارية ويتوافق مع حجم المشروعات المنوي إقامتها خلال الفترة القادمة اعتماداً على تنوع الطلب القائم حالياً.
فيما أغلق مؤشر أسعار الأراضي السكنية على انخفاض بواقع 7نقاط سعرية وعند 1456نقطة سعرية تراكمية في حين انخفض مؤشر أحجام المبايعات بواقع 22ألف نقطة حجم ليغلق المؤشر عند 53261نقطة حجم تراكمية فيما تأثر مؤشر قيم الاستثمار النقدي بالانخفاض الحاصل على متوسط الأسعار والأحجام ليغلق على انخفاض بواقع 32.7الف نقطة قيمة وعند 77565نقطة قيمة تراكمية في نهاية مارس
3.2008- اتجاهات وتحركات اسعار المباني التجارية (مكاتب) خلال مارس 2008:
@ انخفاض طفيف على مؤشر الأسعار على المباني التجارية وبنسبة 0.3% بالمقارنة بنسبة ارتفاع 1.8% خلال فبراير
2008.@ ارتفاع مؤشر احجام المبايعات بنسبة 7.5% خلال مارس بالمقارنة بنسبة ارتفاع طفيف 0.7% خلال فبراير
2008.@ ارتفاع مؤشر قيم الاستثمار النقدي بنسبة 7.2% خلال مارس بالمقارنة بنسبة ارتفاع متوسط بلغت 2.5% خلال فبراير
2008.@ يشهد قطاع المباني التجارية (مكاتب) طلباً مرتفعاً لدى إمارات الدولة السبع منذ ما يزيد على العام وبشكل ملحوظ عند عدم توفرها في المواقع المطلوبة وعند الأسعار المعقولة حيث نجد ان إمارة ابوظبي تواجه طلباً شديداً على المكاتب نتيجة دخول السوق العديد من الشركات المحلية والاقليمية والاجنبية بهدف الاستثمار الأمر الذي أدى إلى استثمار الملاك للشقق السكنية والفلل بهدف الاستفادة من مستويات الطلب الحالية مما انعكس سلباً على حجم المتوفر من الشقق السكنية في حين تشهد إمارة دبي ارتفاعاً كبيراً على أسعار المباني التجارية عند توفر مستوى جيد من المعروض فيما ارتفعت الاسعار بشكل كبير لدى إمارة الشارقة وعجمان وأم القوين.
في المقابل فقد عكس المؤشر كافة التغيرات الشهرية الحاصلة والتي تشير الى ان مستويات الطلب في حالة صعود منذ نوفمبر 2007حيث استمر الارتفاع على احجام المبايعات منذ ذلك التاريخ وحتى نهاية مارس حيث سجلت احجام المبايعات ارتفاعاً بنسبة 18.9% ليصل عدد الأمتار الداخلة في المبايعات الى 18.8ألف متر مربع بالمقارنة ب 17.5ألف متر مربع خلال فبراير فيما سجل متوسط سعر المتر المربع الى 10.39آلاف درهم بالمقارنة ب 10.42خلال فبراير فيما انعكس ذلك على إجمالي قيم الاستثمار النقدي الذي تم تداوله والذي ارتفع بنسبة 25.1% خلال نفس الفترة لتصل إجمالي القيمة الى 195.4مليون درهم بالمقارنة ب 182.2مليون درهم خلال فبراير
2008.فيما أغلق مؤشر اسعار الاراضي السكنية على انخفاض بواقع 3نقاط سعرية وعند 957نقطة سعرية تراكمية في حين ارتفاع مؤشر احجام المبايعات بواقع 8.3الف نقطة حجم ليغلق المؤشر عند 119879نقطة حجم تراكمية فيما تأثر مؤشر قيم الاستثمار النقدي بالانخفاض الحاصل على متوسط الأسعار والارتفاع الحاصل على احجام المبايعات ليغلق على ارتفاع بواقع 7.7الف نقطة قيمة وعند 114753نقطة قيمة تراكمية في نهاية مارس
4.2008- اتجاهات وتحركات اسعار الشقق السكنية الفلل خلال مارس 2008:
@ انخفاض طفيف لمؤشر اسعار الشقق السكنية والفلل بنسبة 0.3% خلال مارس بالمقارنة بحالة الاستقرار التي سادت على مستويات الأسعار خلال يناير وفبراير
2008.@ ارتفاع مؤشر احجام المبايعات بنسبة 3.6% خلال مارس بالمقارنة بنسبة ارتفاع 10.1% خلال فبراير
2008.@ارتفاع مؤشر قيم الاستثمار النقدي بنسبة 3.3% خلال مارس بالمقارنة بنسبة ارتفاع 10.1% خلال فبراير
2008.يعتبر قطاع الشقق السكنية والفلل من القطاعات التي تتأثر أولاً بكافة ما يجري لدى السوق التجارية والعقاري الإماراتي حيث يشهد هذا القطاع طلباً متزايداً منذ العام 2003وحتى اللحظة مع الأخذ بعين الاعتبار ان الطلب تركز منذ البداية لدى إمارة دبي وإمارة الشارقة في حين امتد مؤخراً ليشمل إمارة أبوظبي وباقي إمارات الدولة فيما عكس المؤشر قوة الطلب الحاصل حيث استمرت احجام المبايعات بالارتفاع منذ نوفمبر 2007وحتى نهاية مارس لتسجل ارتفاعاً بنسبة 45.9% فيما سجل متوسط الأسعار ارتفاعاً متدرجاً تبعاً لمستويات الطلب وبنسبة 5.7% فيما انعكس ذلك على إجمالي قيم الاستثمار النقدي المتداول لدى القطاع والذي ارتفاع بنسبة 528% خلال نفس الفترة.