رغم استقرار أسعار مبايعات السوق العقاري في دول الخليج.. ارتفاع الطلب على الشقق السكنية 2.3%

في تقرير (مزايا) الذي يرصد النشاط العقاري لدى دول مجلس التعاون الخليجي (أغسطس 2008) ..

شهد النشاط العقاري لدى دول مجلس التعاون الخليجي استقراراً على متوسط أسعار المبايعات التي تم تنفيذها خلال أغسطس الماضي مال إلى الانخفاض الطفيف حيث سجل مؤشر أسعار المبايعات انخفاضاً بنسبة 0.1% على عموم المبايعات لدى دول المجلس في إشارة إلى تماسك مستويات الأسعار المسجلة خلال أغسطس الماضي، بسبب انخفاض متوسط الأسعار لدى قطاع الأراضي السكنية بنسبة 0.3% فيما سجل قطاع المباني التجارية (مكاتب) انخفاضاً على اتجاه الأسعار بنسبة 2.6%، في المقابل فقد سجل قطاع الأراضي التجارية والاستثمارية ارتفاعاً على متوسط الأسعار بنسبة 0.3% وسجل قطاع الشقق السكنية ارتفاعا بنسبة 2.3%، في إشارة إلى استمرار الطلب على قطاع الشقق والأراضي التجارية ولدى غالبية الدول، هذا ومالت أسعار قطاع الأراضي السكنية إلى الانخفاض تبعاً للتوسع الأفقي الحاصل على المساحات المطورة والتي تسعر بأسعار مختلفة تبعا للموقع وسرعة تطوره ونوعية المشاريع المحيطة، في حين نجد أن حجم المعروض من المباني التجارية قد ارتفع عن المستويات السابقة عند استقرار أسعار التأجير في الوقت الحالي، وهو ما أدى إلى انخفاض متوسط الأسعار بالإضافة إلى استمرار الاتجاه نحو التأجير عند الأسعار السائدة.
وعكس مؤشر الأسعار العام لدى دول المجلس تسجيل ارتفاعات طفيفة ومتوسطة على أسعار المبايعات عند انخفاض أحجام تلك المبايعات وبشكل لافت خلال يوليو وأغسطس، فيما عكس المؤشر تسجيل استقرار على متوسط الأسعار لدى دول المجلس خلال أغسطس بالمقارنة بنسبة ارتفاع بلغت 4% خلال شهر يوليو فيما بلغ الارتفاع المتراكم على متوسط الأسعار ما نسبته 9.8% منذ ابريل من العام الحالي، ويأتي التوازن الحاصل على اتجاه مؤشر أسعار المبايعات العقارية الخليجية خلال شهر أغسطس نتيجة:
- ارتفاع متوسط أسعار المبايعات المنفذة لدى دولة الكويت بنسبة 2.8% بسبب ارتفاع متوسط أسعار المبايعات من الأراضي السكنية بنسبة 2.9% وارتفاع أسعار الأراضي التجارية والاستثمارية بنسبة 2.7%.
- ارتفاع متوسط أسعار المبايعات المنفذة لدى سلطنة عمان بنسبة 1.5% بسبب ارتفاع متوسط أسعار المبايعات على الشقق السكنية والفلل بنسبة 3.1% وارتفاع متوسط أسعار الأراضي السكنية بنسبة 2.4%، فيما شهدت المبايعات المنفذة على الأراضي التجارية انخفاضا بنسبة 1.2% عن المستوى المسجل خلال يوليو.
- انخفاض متوسط أسعار المبايعات المنفذة لدى دولة الإمارات العربية المتحدة بواقع 0.5% ويعود هذا الاتجاه نتيجة انخفاض متوسط أسعار المبايعات المنفذة على الأراضي السكنية وبنسبة 0.9% فيما انخفضت أسعار الأراضي التجارية بنسبة 0.2% وسجلت المبايعات المنفذة لدى قطاع الشقق السكنية والفلل ارتفاعاً بنسبة 0.2%، فيما سجل قطاع الأراضي التجارية - مكاتب نسبة ارتفاع بلغت 0.9% على متوسط أسعار التنفيذ.
- انخفاض مؤشر الأسعار لدى المملكة العربية السعودية بنسبة 5.7% بسبب الانخفاض الحاصل على متوسط أسعار المبايعات المنفذة على قطاع الأراضي السكنية بنسبة 6.2% وانخفاض متوسط أسعار الأراضي التجارية بنسبة 4.9% وانخفض متوسط أسعار المبايعات الجارية على المساحات التجارية (مكاتب) بنسبة 6.3%، التي ترافقت مع نهاية الأجازة السنوية وشهر الصيف الذي يشهد سفر كثير من المستثمرين.
- انخفاض مؤشر أسعار المبايعات الجارية لدى دولة قطر بنسبة 2.5% بسبب الانخفاض الحاصل على متوسط أسعار المبايعات المنفذة على الأراضي السكنية بنسبة 6.2% وانخفاض متوسط أسعار المبايعات المنفذة على قطاع متوسط أسعار المساحات التجارية (مكاتب) بنسبة 1.7%.
- انخفاض مؤشر أسعار المبايعات المنفذة لدى مملكة البحرين بنسبة 2.6%بسبب الانخفاض الحاصل على متوسط أسعار الأراضي السكنية بنسبة 2.4% وانخفاض متوسط أسعار الأراضي التجارية بنسبة 6% فيما ارتفع مؤشر أسعار المبايعات المنفذة على المساحات التجارية (مكاتب) بنسبة 1.4%.
وتبعاً للاتجاهات المسجلة خلال أغسطس الماضي فمن المتوقع أن تستمر أسعار المبايعات بالارتفاع لدى قطاع الأراضي السكنية والتجارية تبعا لمستويات الطلب وإمكانيات التوسع في المستقبل في حين ترتفع إمكانية انخفاض متوسط أسعار المباني التجارية تبعاً لارتفاع مستويات العرض عن المستويات المسجلة على الرغم من عدم وصولها لمرحلة التوازن بين العرض والطلب، فيما يميل اتجاه متوسط أسعار الشقق السكنية والفلل إلى الانخفاض الطفيف خلال الفترة القادمة تبعا لوصول العديد من المشاريع مرحلة التسليم لدى بعض دول المجلس وفي مقدمتها دولة الإمارات العربية المتحدة، فيما تبقى الأسعار قابلة للارتفاع لدى دولة الكويت ودولة قطر.
مؤشر أحجام المبايعات العام لدى دول المجلس
شكلت التغيرات المتلاحقة التي يشهدها السوق العقاري بالمنطقة ابتداء من التغيرات الحاصلة على أسعار النفط والى الانخفاضات على أسعار ولوازم البناء والتغيرات الجارية على طرق وكيفية إحالة عطاءات التطوير والبناء المختلفة وصولا الى التشريعات الخاصة بالقطاع العقاري وتنظيم آليات العرض والطلب عليه والتي انعكست على شكل ضغوط متباينة على أحجام المبايعات ومتوسط أسعارها والتي غالبا ما تؤثر على آليات العرض والطلب وحجم السيولة المتداولة المستثمرة لدى القطاع العقاري ككل.
فيما سجل مؤشر أحجام المبايعات المنفذة لدى دول مجلس التعاون الخليجي انخفاضا بنسبة 41.1% وعند حجم مبايعات وصل الى 10.7مليون متر مربع خلال أغسطس، ويعود الانخفاض الحاصل بسبب انخفاض أحجام المبايعات لدى المملكة العربية السعودية بنسبة 49.8% نتيجة انخفاضها لدى قطاع المباني التجارية بنسبة 64% وانخفاضها بنسبة 49% لدى قطاع الأراضي السكنية وبنسبة انخفاض 4.9% لدى قطاع الأراضي التجارية والاستثمارية.
فيما انخفض مؤشر أحجام المبايعات لدى دولة الإمارات بنسبة 25.6% نتيجة الانخفاض الحاصل على أحجامها بنسبة 31.5% على الأراضي التجارية وبنسبة 21% على قطاع الأراضي السكنية وانخفاض بنسبة 19.8% على قطاع الشقق السكنية الفلل.
وسجل مؤشر أحجام المبايعات انخفاضا بنسبة 33% لدى دولة الكويت نتيجة انخفاض أحجام المبايعات لدى قطاع الأراضي التجارية بنسبة 53% وبنسبة 10.5% لدى قطاع الأراضي السكنية فيما انخفض مؤشر أحجام المبايعات لدى مملكة البحرين انخفاضا بنسبة 23% نتيجة انخفاض أحجامها بنسبة 18.7% على قطاع المكاتب المباني التجارية وانخفضت بنسبة25% على قطاع الأراضي السكنية وبنسبة انخفاض بنسبة 16% على قطاع الأراضي التجارية.
هذا ومن المتوقع أن يستمر الاتجاه الهابط على أحجام المبايعات خلال الفترة المتبقية من العام الحالي تبعا للتطورات التي يواجهها القطاع العقاري بشكل عام لدى معظم دول العالم بالإضافة الى تأثيرات انخفاض السيولة المتداولة وانخفاض قدرة الجهاز المصرفي لدى غالبية دول مجلس التعاون الخليجي على تمويل القروض طويلة الأجل تبعا لانخفاض مستويات السيولة وارتفاع نسب الإقراض العقاري لدى محافظ قروضها مما يرجح كفة انخفاض أحجام وعدد المبايعات مع الأخذ بعين الاعتبار اختلاف حجم ومستوى الانخفاضات من دولة إلى أخرى تبعا للمرحلة التي يمر فيها القطاع العقاري ومقدار الفجوة بين العرض والطلب ممثلة بقوة الطلب.
مؤشر قيم المبايعات العام لدى دول مجلس التعاون
انخفض مؤشر قيم السيولة المتداولة لدى القطاع العقاري خلال أغسطس لدى دول مجلس التعاون الخليجي بنسبة 36.9% وعند قيمة إجمالية بلغت 6.5مليار دولار أمريكي، ويعود الانخفاض الحاصل على قيم السيولة المتداولة نتيجة إحجام السيولة الكامنة من الدخول في الوقت الحالي عند توقع حدوث تصحيح سعري وبشكل خاص على القطاع التجاري والسكني فيما يحول الارتفاع الحاصل على متوسط الأسعار السائدة من تحقيق مستويات جديدة من المبايعات لدى كافة القطاعات.
هذا وجاءت المملكة العربية السعودية في المرتبة الأولى من حيث نسبة الانخفاض على قيم السيولة المتداولة وبنسبة 56.4% فيما جاءت دولة الكويت ثانيا من حيث الانخفاض وبنسبة 44% وجاءت دولة الإمارات العربية المتحدة ثالثا بنسبة انخفاض بلغت 26%، فيما سجلت دولة قطر نسبة انخفاض طبيعية بلغت 15% وهي ضمن المستويات المسجلة من شهر إلى آخر في إشارة إلى تماسك السوق العقاري القطري واستبعاد حدوث أي تصحيح على كافة الاتجاهات فيما سجلت سلطنة عمان نسبة الانخفاض الأقل على قيم مبايعاتها نظرا لاستمرار مستويات الطلب على كافة القطاعات عند انخفاض مستويات الأسعار فيما يلاحظ استمرار استقرار السيولة لدى القطاع العقاري نظرا لمحدودية الفرصة الاستثمارية التي تتمتع برواج كبير وارتفاع الوفورات النقدية الداخلة للسلطنة الأمر الذي يخلق في أحيانا كثيرة مستويات طلب غير حقيقية تعمل على رفع الأسعار وزيادة عمليات تناقل الملكية دون الدخول في الاستثمار طويل الأجل عن طريق التطوير وإنشاء المشاريع التنموية الطموحة. وتباينت قدرة القطاعات العقارية على الاحتفاظ بالسيولة المتدفقة إليها لدى دول مجلس التعاون الخليجي خلال أغسطس حيث عكس مؤشر قيم السيولة قدرة قطاع الأراضي السكنية لدى دولة الكويت على الاحتفاظ بمستويات السيولة المتداولة ذلك أن القطاع سجل أدنى مستوى انخفاض وبنسبة 7.9% وجاء قطاع الأراضي السكنية لدى سلطنة عمان ثانيا من حيث المحافظة على السيولة المتداولة حيث سجل نسبة انخفاض طبيعية وصلت الى 9% وهي ضمن المستويات المسجلة سابقا، في المقابل فقد جاءت المملكة العربية السعودية في المرتبة الأولى من حيث الارتفاع على نسب التذبذب المسجل على قيم السيولة المتداولة حيث تراوحت نسب الانخفاض ما بين 52% لدى قطاع الأراضي السكنية وبنسبة 67% لدى قطاع الأراضي التجارية فيما سجل مؤشر السيولة لدى دولة الأمارات انخفاضا متوسطا ارتفع لدى قطاع الأراضي التجارية عن المستويات السابقة فيما جاء طبيعياً على قطاع الأراضي السكنية وقطاع الشقق السكنية والفلل.