مصر: الطلب يتجاوز العرض في جميع قطاعات سوق العقارات

عقبات تنظيمية تحول دون تفعيل نظام التمويل العقاري

شهد قطاع العقارات المصري ازدهارا بفضل الأوضاع الاقتصادية الإيجابية المتمثلة في نمو الناتج المحلي الإجمالي الحقيقي بنسبة 7في المائة خلال العام 2007/2006بالإضافة إلى الإصلاحات الاقتصادية الهيكلية التي تبناها مجلس الوزراء الحالي. وفي الوقت الحالي، يتجاوز الطلب العرض في جميع قطاعات السوق بدءاً من العقارات السكنية مرورا بالمراكز الإدارية و انتهاء بالمرافق السياحية والتجارية. هذا وقد أثار الارتفاع الكبير في الطلب اهتماما غير مسبوق من المطورين المحليين والإقليميين على السواء من أجل دخول سوق العقارات المصري. وبالإضافة إلى ذلك، تمتلك مصر العديد من المعايير التي تجعل منها مقصدا جيدا لمطوري العقارات لكي يدخلوا السوق حيث تمثل الزيادة السكانية، والنمو الاقتصادي، و الضرائب العقارية المنخفضة، ونظام التمويل العقاري المتطور محفزات كبرى لأي مطور عقاري يرغب في دخول السوق المصري.
على الرغم من أن مساهمة قطاع العقارات المصري كنسبة من إجمالي الناتج المحلي قد تراجعت فيما بين العام 2006/2005والعام 2007/2006من 3.3في المائة إلى 3.1في المائة، إلا أنها نمت بنسبة 9.9في المائة خلال الفترة ذاتها. وفي الفترة ما بين العام 2002/2001والعام 2007/2006، نما قطاع العقارات بمعدل سنوي مركب بلغت نسبته 8.5في المائة. وثمة قطاع آخر يرتبط ارتباطا مباشرا بقطاع العقارات، وهو قطاع البناء والتشييد الذي ارتفع بنسبة 27في المائة وازدادت نسبة مساهمته في الناتج المحلي الإجمالي لتصل إلى 4.4في المائة في العام 2007/2006مقابل 4.1في المائة في العام السابق. ويعد النمو الذي شهده قطاع البناء والتشييد، مؤشرا واعدا يبشر بمزيد من النمو في قطاع العقارات خلال السنوات القادمة. وعلاوة على ذلك، بلغت حصة القطاع في الاستثمارات الأجنبية المباشرة المتدفقة إلى البلاد 39مليون دولار أمريكي بالمقارنة مع 16.5مليون دولار أمريكي في العام 2005/2004، بارتفاع بلغت نسبته 136في المائة. وهذا ما يعكس اهتمام المستثمرين الأجانب بالقطاع العقاري المصري نظرا لجاذبيته والانخفاض النسبي لأسعاره مقارنة بالأسعار المرتفعة في الدول المجاورة، وخاصة دول مجلس التعاون الخليجي.
ازدادت الحاجة إلى المباني الإدارية والمكاتب بالتوازي مع الإصلاحات الاقتصادية وتحسن مناخ الأعمال في مصر؛ حيث تتجه الآن العديد من الشركات الدولية والإقليمية لافتتاح فروع أو مكاتب تمثيلية لها في الدولة. وعلى الرغم من أن المعروض من المساحات المكتبية يعد محدودا جدا، إلا أن مطوري العقارات الخليجيين طرحوا الفكرة في العديد من مشاريعهم. وفي الوقت الحاضر، لم تعد الحاجة إلى المساحات المكتبية مقصورة على الشركات الكبرى والشركات المتعددة الجنسية بل أنها امتدت أيضا إلى الأعمال التجارية الصغيرة والمتوسطة. وفيما يتعلق بالمساحات التجارية ومساحات التجزئة، فقد ارتفع الطلب عليها نتيجة لتزايد تعادل القدرة الشرائية، انخفاض التعرفة الجمركية والضرائب المفروضة على السلع المستوردة. وتعتبر نسبة انتشار مراكز التسوق والأسواق التجارية الضخمة والمراكز التجارية في مصر منخفضة بالمقارنة مع عدد السكان. وأثبت مركز سيتي ستارز ومشروع المساحات المكتبية نجاحهما مما أغرى المطورين المحليين، الإقليميين والعالميين بإقامة مشاريع مماثلة.
وعلى الرغم من صدور قانون التمويل العقاري منذ العام 2007، إلا ان التطبيق الفعلي لهذا القانون لم يدخل حتى الآن حيز التنفيذ. وتحاول الحكومة التغلب على العقبات التي تعوق تفعيل قانون التمويل العقاري والذي سيؤدي في حال تنفيذه إلى طفرة في الطلب على العقارات في مشاريع التطوير العقاري. ووفقا لرئيس الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري، بلغ إجمالي قيمة التمويل العقاري في العام 2007نحو مليارى جنيه مصري مقابل مليار جنيه مصري في العام 2006كما يتوقع أن يصل التمويل العقاري إلى 5مليارات جنيه مصري بحلول العام 2008مما يعكس الجهود المستمرة التي تبذلها الحكومة لتذليل جميع العقبات التي تُعيق التطبيق الكامل للتمويل العقاري. وتوجد حاليا خمس شركات للتمويل العقاري في مصر وتبلغ نسبة مساهمتها مجتمعة 25في المائة من إجمالي قيمة التمويل العقاري في حين تتوزع النسبة الباقية والبالغة 75في المائة على البنوك. وتوجد حاليا خمس شركات للتمويل العقاري في مصر تبلغ نسبة مساهمتها مجتمعة 25في المائة من إجمالي قيمة التمويل العقاري في حين تتوزع النسبة الباقية والبالغة 75في المائة على البنوك وهذه الشركات هي الشركة المصرية للتمويل العقاري، شركة التعمير للتمويل العقاري، شركة التمويل، شركة أملاك للتمويل الإسلامي، وشركة التيسير. وبالإضافة إلى ذلك، يجري تأسيس شركة جديدة للتمويل العقاري بغرض توريق الديون طويلة الأجل المستحقة على الحصة العامة للشركات التابعة للشركة القابضة للتشييد والتعمير.
وشكّل تسجيل الممتلكات العقارية والذي يعد شرطا إلزاميا لمنح القروض، عقبة رئيسية تم التغلب عليها بتخفيض رسوم التسجيل من 12في المائة إلى 3في المائة من قيمة العقار بحد أقصى 2.000جنيه. ومع ذلك، ما زال الشرط الخاص بتسجيل العقارات اختياريا. وتسعى الحكومة حاليا لزيادة الوعي بمزايا تسجيل العقارات كما أنها تأمل تسجيل جميع الممتلكات العقارية في البلاد خلال الأعوام الخمسة المقبلة.
وفي الواقع، يتوقع أن تؤدي جهود الحكومة المستمرة لتفعيل قانون التمويل العقاري والمقترنة مع الطلب المتنامي على العقارات إلى تشجيع مطوري العقارات السكنية على بناء الوحدات السكنية منخفضة التكلفة وبيعها وإدارتها كما سوف ييسر نظام التمويل العقاري عملية بيع الوحدات السكنية حيث سيجد الطلب وسيلة للتمويل علاوة على أن العرض سوف يصبح أكثر ثقة في استرجاع قيمة استثماراته.