صناديق «الريت» وتكلفة التمويل

الصناديق العقارية المتداولة (الريت) هي إحدى أدوات الاستثمار الجيدة، والتي تستثمر في العقارات المدرة للدخل، يفضلها المستثمرون الذين يرغبون في الحصول على توزيعات نقدية دورية ومستدامة، وعند حاجة المستثمر للسيولة بإمكانه تسييل جزء أو كل الوحدات المملوكة له عبر بيعها في السوق المالية مباشرة، هذا الاستثمار لا يخلو من المخاطر كبقية الاستثمارات منها المخاطر التشغيلية عند تراجع نسب الإشغال في العقارات المملوكة للصندوق وكذلك مخاطر الائتمان، ومع ذلك تستطيع إدارة الصندوق الجيدة تفتيت هذه المخاطر من خلال الاختبار الجيد والذكي للأصول العقارية وتنوعها، نتائج صناديق الريت المدرجة في السوق المالية السعودية منذ إدراجها كانت جيدة والتوزيعات النقدية أعلى من متوسط توزيعات صناديق الريت العالمية.
في العام 2021 بلغ متوسط عوائد التوزيعات النقدية 4.5 % لصناديق الريت السعودية مقابل متوسط توزيعات لصناديق الريت العالمية عند 2.97 % وقبل جائحة كورونا وزعت صناديق الريت السعودية متوسط بلغ 6.3 % ومن المتوقع أن يواصل نمو التوزيعات هذا العام ليصل إلى 5.2 % ومع ذلك قد تواجه الصناديق التي لديها مديونيات عالية مخاطر زيادة تكلفة التمويل والتأثير على صافي الأرباح، حيث إن متوسط القروض إلى إجمالي الأصول حوالي 28 %، وهذا نسبة عالية جدًا مع اختلاف النسبة بين الصناديق حيث بلغت أعلى نسبة 40 %، وصفر ديون لأحد الصناديق، ولذلك يجب على المستثمرين احتساب نسبة الديون إلى الأصول ضمن المخاطر التي قد تؤثر على التوزيعات النقدية مستقبلًا، ولتوضيح تأثير تكلفة التمويل على التوزيعات النقدية نضرب هذا المثال: صندوق إجمالي أصوله مليار ريال، ونسبة الديون إلى الأصول 30 % تكلفة التمويل سوف ترتفع من 7.9 ملايين العام الماضي إلى 17.2 مليون ريال هذا العام، وبالتالي سوف ينخفض عائد التوزيعات النقدية من 6.2 % إلى 5.3 %، ولذلك مطلوب من إدارات الصناديق إعادة دراسة المديونات، وتوقع التكاليف خلال السنوات القادمة وخفض تأثيرها على التوزيعات النقدية.