كيفية تمويل صناديق «الريت العقارية» توسعاتها عبر الصكوك

في الوقت الذي تقرؤون فيه هذه الزاوية التحليلية يكون صندوق الاستثمار العقاري المتوافق مع الشريعة «الإمارات ريت» قد أصدر أول صكوك دولارية من هذا النوع بالشرق الأوسط، فاتحاً الطريق بذلك لصناديق الريت بالسعودية لتقتفي أثر هذه الخطوة. ولكن هل بالفعل لدى صناديق الريت بالسعودية القدرة على إصدار الصكوك وذلك من دون التأثير سلباً على أسعار تلك الوحدات (المُتداولة حالياً) أو حتى التأثير سلباً على الأرباح الموزعة لملاك وحدات الصندوق؟
خلفية
من أجل توسيع أنشطتها واستثماراتها، تلجأ صناديق الريت (REIT) للاقتراض أو توسيع قاعدة مُلاك تلك الوحدت. وتقع على عاتق مدير الصندوق اختيار أنجع الطرق التي توفر تمويلاً منخفض التكلفة. وتعتبر سنغافورة من أوائل الدول التي شهدنا فيها إطلاق «صكوك الريت» في 2012، ثم تبعتها ماليزيا فالإمارات.
وتتميز صناديق الريت أن هناك تدفقات نقدية قادمة من الإيجارات، وهذا يتوافق بشكل مثالي مع المالية الإسلامية (التي تنص على مُشاطرة المخاطر والأرباح)، أي أن المُلاك لديهم انكشاف مباشر على الأصول الخاصة بالصندوق.
الصناديق المؤهلة للإصدار
وقبل اللجوء للصكوك فعلى صناديق الريتس أن تحصل على تصنيف ائتماني لكي يتيسر تسعير تلك الصكوك. المستثمرون من جهتهم سينظرون إلى أمور عدة من بينها التمركز الجغرافي للأصول العقارية وحركة أسعار الإيجارات لذلك الأصول التي تكون متمركزة بمكة والمدينة المنورة ستكون جذابة بوجهة نظر المستثمرين. سيتم النظر كذلك بنسبة المديونية (Leverage) الخاصة بالصندوق. والهدف من ذلك تحديد مدى قدرة الصندوق على الاقتراض وكذلك القدرة على السداد. وهل سيتم استخدام متحصلات الإصدار لأغراض توسعية أو لتسديد ديون أخرى.
موقف ملاك وحدات الصندوق
عندما يحصل مدير الصندوق على تفويض من المُلاك بإصدار الصكوك، فمعنى ذلك أنهم على استعداد أن يصبروا على انخفاض العائد التوزيعي من الأرباح. مع العلم أن التوسعات المستقبلية قد تحمل معها زيادة في التوزيعات على المُلاك.
وقبل الإصدار، فعلى مدير الصندوق النظر في القدرة على دفع أرباح الصكوك وحملة الوحدات معاً أو أن «أولوية الأرباح» ستذهب لحملة الصكوك. لذلك نقول إن الصكوك ستكون مناسبة للصناديق ذات التصنيف الائتماني العالي أو تلك التي يكون عائد التوزيع السنوي أعلى من 7.5%، وأقل من هذا الرقم يعني أن مُلاك الصكوك قد يشعرون بالامتعاض في حالة تم الإصدار لأن نسبة العائد التوزيعي لهم ستنخفض.
هل يصبح حملة الصكوك مُلاك بالصندوق؟
هناك هياكل عديدة مُقترحة ولكن سيكون من اللافت لو يتم إصدار صكوك قابلة للتحول إلى وحدات جديدة باسم حملة الصكوك، وذلك عندما يحين أجل استحقاقها. أي كأنك تزيد رأس المال عبر انضمام مستثمرين جدد، وهذا من شأنه أن يخفض من مديونية الصندوق. وهذه الصكوك المعروفة ب (convertible sukuk) مناسبة لصناديق الريت التي تتداول أسعارها بمستويات عالية.