هل صناديق «الريت العقارية» وسيلة لتخارج ملاك العقارات؟

صناديق الريت هي قناة استثمارية عقارية متوسطة المخاطر متاحة لكل المستثمرين، يتم تداول وحداتها في السوق المالية وتُعرف عالمياً بمصطلح "ريت أو ريتس"، وتهدف إلى تسهيل الاستثمار في قطاع العقارات المطورة والجاهزة للاستخدام التي تدر دخلاً دورياً وتأجيرياً، تتميز صناديق الاستثمار العقارية المتداولة بانخفاض تكلفة الاستثمار فيها مقارنة بصناديق الاستثمار العقارية الأخرى والتزامها بتوزيع 90 % من صافي أرباحها دورياً (سنوياً) كحد أدنى، كما يمكن لهذه الصناديق الاستثمار محلياً وإقليمياً وعالمياً بشرط أن لا يزيد إجمالي قيمة أصول الصندوق من العقارات خارج المملكة عن 25 % و ذلك وفقاً لسياسات واضحة ومحددة من قبل هيئة السوق المالية وتعتبر هذه القناة الاستثمارية جاذبة للمستثمرين الذين يخشون المخاطر العالية التي تكون في الأسهم وبالتالي فإن المستثمر يحصل على ميزتين في هذه الصناديق وهي سرعة تسييلها وانخفاض المخاطر حيث ان هذه الصناديق تستثمر في عقارات مدرة للدخل وعادة لا توجد مفاجآت قوية في هذه الصناديق تهوي بأسعار وحداتها كما يحدث في الأسهم لان العقود طويلة الأجل والمستثمر يستطيع تقييم العوائد خلال السنوات القادمة، بالتأكيد نحن نتكلم عن ممارسات عادلة من حيث تقييم العقارات ورغبة أصحابها في التنازل عن جزء من عقاراتهم من أجل الحصول على سيولة تساعدهم في تنمية أنشطتهم الأخرى بدلاً من الاقتراض من البنوك وكذلك عوائد مستدامة على الأقل 5 سنوات قادمة ولكن ما يحدث في السوق السعودي في التعامل مع صناديق الريت وطريقة ادراجها تحتاج الى وقفة تأمل ومراجعة.
حتى الآن تم ادراج 7 صناديق تبلغ قيمتها الأسمية 3.65 مليارات ريال بينما قيمتها السوقية عند اعداد هذا التحليل هي 3.58 مليارات ريال بتراجع 77 مليون ريال وليس لدي أي شكوك في أن التقييم العقاري لوحدات الصناديق كان تقييماً عادلاً في وقت تقييم العقارات ولكن هل ستكون قيمة العقار نفس القيمة المقدرة من المكاتب الاستشارية عند رغبة مالك العقار في بيعها، في اعتقادي وفي ظل الظروف الحالية بأن العقار لو عرض في السوق سوف تكون قيمته أقل من 25 % من سعر التقييم العقاري.
المثير للقلق هو ما حدث عند ادراج صندوق مشاركة ريت وصندوق ملكية ريت حيث لوحظ من اليوم الأول للإدراج بأن هنالك عرضا أسهم للبيع بشكل كبير جداً مما ساهم في تراجع حاد لأسهم معظم الصناديق حيث أن القلق أصاب المستثمرين بعد عمليات تخارج قوية من ملاك العقارات الذين يمتلكون أسهم ومتاح لهم البيع من أول يوم في الإدراج وهنا يجب التوقف عن هذه النقطة وتوجيه سؤال لهيئة السوق المالية لماذا لم يتم حماية المستثمرين بتقييد البيع لملاك العقارات على الأقل لثلاث سنوات قادمة للتأكد من عدم اتخاذ مثل هذه الصناديق وسيلة لتخارج ملاك العقارات وأظن أن الصناديق العقارية القادمة لن تحظى باكتتاب عالي كما حصل في الصناديق السابقة بعد أن تسبب صندوق مشاركة ريت وملكية ريت في خسائر كبيرة للمكتتبين مالم تغير هيئة سوق المال في الضوابط والإجراءات التي تكفل بشكل كامل حماية المكتتبين.
أما ما يخص الوحدات العقارية المملوكة للصناديق العقارية فإنها متباينة بين مخاطر عالية ومخاطر متوسطة وعلى سبيل المثال نجد أن صندوق الجزيرة ريت يستثمر فقط في مستودعات وهنالك مخاطر عالية في اخلاء هذه المستودعات من المستأجرين بسبب الركود الاقتصادي وتراجع الاستيراد بينما نجد أن صندوق جدوي يستثمر في عقارات فندقية في مكة المكرمة وهي أقل مخاطرة بسبب توجه الدولة الى زيادة أعداد الحجاج والمعتمرين خلال السنوات القادمة أما صندوق تعليم ريت فليس لديه الا مدرسة واحدة مؤجرة على مدرسة خاصة أما الأكثر تنوع في استثماراته فهو صندوق المعذر ريت ولكن المقلق هو وجود 4 منافع ليست ملك الصندوق وانما استحوذت عليها بغرض الاستثمار وتحقيق عائد من فرق قيمة الاستحواذ والايجار وقد تتسبب هذه المنافع بتحقق خسائر للصندوق لو تراجعت الإيجارات اما الرياض ريت ومشاركة ريت وملكية ريت ربما تكون اختياراتهم جيدة ومتنوعة.
* محلل مالي
حسين بن حمد الرقيب *