تعديلات مقترحة للحد من تأخر دفع تعويضات عقارات المنفعة العامة ووضع اليد

إجراء مسح سعري قبل اعتماد المشروع تسهم في دقة التقديرات والحد من الشكاوى والسلبيات
وافقت لجنة خاصة بمجلس الشورى على تعديل نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد للحد من تأخر الجهات صاحبة المشروع في دفع التعويضات لمالكي العقارات المنزوعة ملكيتها وما قد يترتب على ذلك من أضرار، خصوصاً إذا كان سبب التأخير لا يعود إلى مالك العقار، ورأت اللجنة مناسبة تعديل المادة 18 من النظام بإضافة عبارة «ويراعى عند إعادة التقدير ألا تقل قيمته بأي حال من الأحوال عن التقدير الأول»، وذلك وفق مقترح قدمته عضو الشورى السابق دلال مخلد الحربي في 27 محرم للعام 1437 واشترك معها العضو الحالي غازي بن زقر، ويصبح بذلك نص المادة الثامنة عشرة من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد» يجب أن يتم صرف التعويض عن العقار المنزوعة ملكيته للمنفعة العامة خلال سنتين من تاريخ صدور قرار الموافقة بالبدء في إجراءات نزع الملكية، فإذا تعذر ذلك جاز لمن نزعت الملكية منه طلب إعادة التقدير، إلا إذا كان تأخير صرف التعويض بسبب يعود إليه، ويراعى عند إعادة التقدير ألا تقل قيمته بأي حال من الأحوال عن التقدير الأول».
وأيَّدت اللجنة الخاصة حسب تقريرها الذي حصلت عليه «الرياض» إضافة فقرة رابعة لفقرات المادة العاشرة من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة تنص على إعادة تقدير قيمة التعويضات بناء على المادة الثامنة عشرة، لكنها رفض تعديل المادة 17 لعدم وجود فراغ تشريعي فيها وعدم الحاجة للتعديل المقترح إذ يحق لمالك العقار إذا رأى أن التأخر في دفع التعويض بعد إخراجه من العقار أو منعه من الانتفاع به قد سبب له ضرراً يفوق مقدار أجرة المثل، فيحق له التظلم واللجوء إلى القضاء للمطالبة بالتعويض عن الأضرار التي لحقته حسب المادة 24 من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة، إضافة إلى أن التعويضات التي تقدرها لجان التقدير مبنية على عناصر واضحة ولا تحتاج إلى حكم قضائي، وهي لا تخرج عن تقدير قيمة الموجودات أرض، مرزعات، بناء، ونحوها من الأمور المادية الواضحة المحسوسة، أو تقدير أجرة المثل من خلال الاطلاع على معدل أجرة أمثالها، كما أن تقدير التعويض العادل عن الضرر يعد عملاً قضائياً، ولا ينبغي إسناده إلى لجنة يُكلف بها موظفون في جهات حكومية.
وتعرض اللجنة الخاصة التي شكلت لدراسة تعديل نظام نزع ملكية العقار للمنفعة العامة منذ19 شهراً، تقريرها على المجلس في جلسة مقبلة ليتم التصويت على توصياتها التي طالبت بتعديل المادتين العاشرة والثامنة عشرة من نظام نزعة ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد، وعدم الموافقة على تعديل المادة السابعة عشرة التي أوضحت أن إجراءات الصرف تتم قبل التاريخ المحدد للإخلاء، وفي حال قيام الجهة صاحبة المشروع بإخراج مالك العقار من عقاره أو منعه من الانتفاع به قبل تسليم التعويض فيعطى أجرة المثل عن المدة التي بين الإخلال وتسليم التعويض ما لم يكن تأخير صرف التعويض بسببه.
ولفتت اللجنة في تقريرها إلى صدور توجيه سامٍ مؤخراً يقضي بأن تقوم الجهات الحكومية التي لها مشروعات تتطلب نزع ملكية عقارات بإجراء مسح سعري مفصل للمنطقة المستهدفة بالنزع قبل الموافقة على المشروع، لتحديد القيمة السوقية الفعلية التي تشمل تفاصيل حال العقار، ودراسة واقع السوق وتطور السعر الذي يطرأ عليه خلال السنتين السابقتين لقرار النزع واعتماد معدلات الأسعار السائدة، وعلى الجهات الحكومية عدم ترشيح موظفيها للمشاركة في لجان تقدير تعويض العقارات إلا بعد التأكد من حصولهم على دورة تدريبية معتمدة من الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، وأن يكونوا حاصلين على الشهادة الجامعية، وأكدت اللجنة أن هذه الإجراءات ستسهم في جعل التقديرات أكثر دقة وبالتالي الحد من عدد الشكاوى والسلبيات الناتجة عن ذلك.
وأشارت المذكرة التسبيبية المرافقة لتقرير المقترح إلى وجود تظلمات حول مسألة صرف التعويض وتأخيره، أو التقديرات المتدنية، أو التفاوت في التعويض، لذا اقترحت الدكتورة دلال الحربي والدكتور غازي بن زقر بعض التعديلات على المواد العاشرة والسابعة عشرة والثامنة عشرة، لدفع الضرر الواقع على مالك العقار نتيجة منعه من الانتفاع بعقاره قبل التعويض، سواء أكان بصورة استثنائية أو غيرها.
د. دلال الحربي
د. غازي بن زقر