أنظمة الرهن العقاري تطيح بأحلام محدودي الدخل

تمويل

على الرغم من حالة الترقب الشديد التي واكبت صدور انظمة الرهن والتمويل العقاري لعدة سنوات لتحقيق تطلعات البسطاء ومتوسطي الدخل في الحصول على سكن مناسب، الا ان هذه الانظمة الجديدة سرعان ما بددت احلام الكثيرين وذلك باشتراطها عدم زيادة التمويل على 70% فقط من قيمة الوحدة السكنية، فيما يتولى العميل تأمين النسبة المتبقية قبل بداية التمويل، وفيما يرى الخبراء ان هذه الانظمة لن تحل ازمة الاسكان على الاطلاق باعتبارها جاءت لخدمة شركات التمويل بالدرجة الاولى، يرى اخرون انه ينبغي الانتظار لبعض الوقت حتى تنضج التجربة ومن ثم يتم الحكم عليها.
ويقف طرف ثالث بموضوعية لرؤية المشكلة من زاوية اخرى يؤكد من خلالها ان حل ازمة الاسكان ينبغي ان يبدأ من داخل الجهات الحكومية الرسمية التي تمتلك الاراضي والتمويل اللازم بالاضافة الى ميزانيات سنوية ضخمة يمكن من خلالها اعادة الروح الى عشرات المخططات السكنية المهجورة منذ سنوات، ويطالبون في هذا السياق بضرورة السماح لشركات العقار الاجنبية بدخول السوق السعودي لزيادة المعروض من الوحدات السكنية وعندها فقط يمكن القول بامكانية حدوث انخفاض في الاسعار.
وأكد مصدر في مؤسسة النقد ان اللائحة التنفيذية لنظام التمويل العقاري تنظم نشاط التمويل العقاري ووضع المعايير والشروط الواجب مراعاتها في ممارسة هذا النشاط ومن ذلك وضع الحدود الدنيا لعقود التمويل العقاري واشتراط الحصول على عدم ممانعة المؤسسة على منتجات التمويل العقاري قبل طرحها للتأكد من تحقيقها المتطلبات النظامية والفنية بما يوفر الحماية الواجبة للمستهلك والمستفيد، ونصت المادة الثانية على قيام المؤسسة بتنظيم القطاع كالترخيص لشركات التمويل العقاري لمزاولة نشاط التمويل العقاري واتخاذ الاجراءات اللازمة لتشجيع المنافسة العادلة والفعالة بين الممولين العقاريين واتخاذ الوسائل المناسبة لتطوير القطاع والعمل على توطين وظائفه ورفع كفاءة العاملين فيه، وأكدت المادة الثالثة انه لا يجوز للممول العقاري مزاولة اي نشاط غير مرخص له بمزاولته من المؤسسة بما في ذلك أنشطة الاستثمار في العقار والتطوير والتسويق والتقييم العقاري، وحظرت في المادة الرابعة على شركة التمويل العقاري منح أي نوع من أنواع التمويل عدا التمويل العقاري.
الإطاحة بالحلم
وفي البداية طالب عدد من المواطنين برفع سقف تغطية التمويل العقاري وفق منظومة الرهن والتمويل العقاري التي صدرت لائحتها التنفيذية مؤخرا إلى 90% بدلا من 70% حسب اللوائح لاسيما وان اكثر من 60 بالمائة من المواطنين لا يملكون مساكن خاصة، وقال المواطن عبدالله الهلال: نعاني من الايجارات التي ترتفع بدون رقيب او حسيب، مضيفا انه ليس من المعقول ان يبلغ ايجار شقة تحتوي على 3 غرف 25 الف ريال فيما الدخل الشهري ضعيف لا يتجاوز 10 الاف ريال ويجب على الجهات المعنية ايجاد حل مناسب من خلال التدخل بضخ وحدات سكنية كافية في السوق، واوضح ان الزام المواطنين بدفع 30% من قيمة التمويل العقاري غير معقول ولا يتناسب مع المواطن محدود الدخل الذي كان يحلم بان توفر له هذه الانظمة التي طال انتظارها التمويل المناسب رغم قناعتنا بأهمية الملاءة المالية الجيدة لكل عميل.
اما المواطن خالد المالكي من الدمام فقال: كثير من المواطنين من ذوي الدخل المحدود يرون أن تغطية التمويل بمقدار 70% فقط من قيمة الوحدة السكنية وتحمل المشتري ما نسبته 30% بدفعة مقدمة يشكل عبئا كبيرا على المواطن الذي لا يملك غير المرتب الشهري الذي يعينه هو وعائلته على العيش بكرامة دون طلب مساعدة الغير، ورأى ان هذا الامر سيطيح باحلام الالاف الذين انتظروا هذه الانظمة، معربا عن اعتقاده ان في هذا التحوط الزائد مبالغة خاصة وان الدراسات بشأن التكاليف ودخل الاسرة السعودية معروفة لدى الجميع.
اما المواطنان فواز العمري ومصلح العلياني فقالا: نعاني منذ 30 سنة من الايجارات وتنقلنا في اكثر من 15 شقة بسبب الارتفاع المستمر في الاسعار، مشيرا الى ان الايجار ارتفع من 12 الف ريال قبل 30 عاما حتى اصبح 28 الف ريال لشقة من ثلاث غرف، ورجح ان يستفيد من النظام الجديد شريحة محدودة تمتلك مقدما قدره 30% من قيمة الوحدة السكنية، مشيرين الى انه لو كان هذا المبلغ متوفرا من البداية لما انتظرنا خروج انظمة التمويل العقاري لسنوات طويلة للغاية. ودعيا الى رفع سقف التمويل الى 90% بدلا من 70% حتى يحقق النظام هدفه في توفير السكن الملائم للمواطن بكلفة تمويلية مناسبة.
واتفق مع الرأي السابق المواطن سعد الربيعي ودعا الى زيادة سقف تغطية التمويل في أنظمة الرهن العقاري إلى 90% وعدم تكليف المواطن بدفعات مقدمة لمواكبة الأنظمة العالمية في تيسير تمليك العقار.
وأيد هذا الرأي علي الغامدي موظف في برامج التمويل العقاري في أحد البنوك المحلية بالرياض، وقال إن نسبة كبيرة من المواطنين لا يستطيعون مواكبة التنظيمات الجديدة التي تختص بالتمويل العقاري والسكني إذ لا تسمح لهم إمكاناتهم بتغطية هذه النسبة المرتفعة، واوضح أن دول العالم المتقدم تقدم أنظمة تمويل ورهناً عقارياً بدفعات منخفضة، قد تصل إلى 5%.
أنظمة لصالح الشركات
من جهته قال الخبير في الشؤون العقارية في المنطقة الشرقية خالد بارشيد ان انظمة التمويل الاخيرة في الاساس لحماية شركات التمويل من الدرجة الاولى بمعنى لو ان هناك عقارا بمليون ريال لابد ان يدفع المشترى بداية 300 الف ريال وهذا امر في غاية الصعوبة لذوي الدخل المحدود، ودعا الى تفعيل لائحة التنفيذ للنظام لضمان استرداد الحقوق سواء لشركات التمويل او المواطن عبر انظمة قوية. واتفق مع الرأي القائل بان انظمة التمويل الجديدة تطيح بأحلام البسطاء وقال: محدودو الدخل ليس لهم الا وزارة الاسكان وصندوق التنمية العقارية، اما القرض الاضافي من البنوك فيعطى ايضا تحت شروط معينة ابرزها وجود راتب او دخل معقول يستطيع من خلالة السداد، واعرب عن اعتقاده في ان الرهن العقاري يحتاج الى سنوات ليحل ازمة السكن لانه ليس عصا سحرية، مطالبا وزارة الاسكان بتشجيع شركات التمويل والمطورين العقاريين لايجاد مساكن في متناول الجميع، حتى لا يعرض المواطن نفسه لديون من البنوك او شركات التمويل.
نظام في الوقت الخطأ
أما الخبير الاقتصادي فضل البوعينين فقال نظام التمويل العقاري للأسف تأخر كثيرا وجاء في الوقت الخطأ نتيجة التضخم الكبير في الاسعار، مما يحد من قدرة المواطنين على شراء مساكن عن طريق التمويل، ولكن في المستقبل قد تحل الازمة لان بعض المدن في الحقيقة انخفض فيها العقار بنسبة 30% تقريبا، وبالعودة الى محدودي الدخل من الصعب عليهم امتلاك منازل بهذه الانظمة، ولن تحل الازمة الا بتدخل الحكومة وضبط اسعار العقار.
وقال: ان شريحة ذوي الدخل المحدود مسؤولة عنهم الدولة ويجب ان توفر لهم القروض العقارية الميسرة حتى يتمكنوا من اقامة مساكن مناسبة لهم.
الشورى: التنمية العقاري يخدم أصحاب الدخل المحدود
قال المهندس محمد بن حامد النقادي رئيس لجنة الإسكان والمياه والخدمات العامة ل»المدينة» ان نظام الرهن العقاري قد يظهر تأثيرة بشكل ايجابي قريبا لان اي نظام يحتاج الى وقت، مشيرا الى ان المملكة تسير بخطى ثابتة نحو حل مشكلة الاسكان خلال السنوات المقبلة، ولفت الى وجود قنوات اخرى عديدة غير شركات التمويل لدعم شريحة محدودي الدخل في المملكة، لافتا في هذا السياق الى صندوق التنمية العقاري ومشروع خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز للاسكان. ورأى ان جميع الشرائح الاجتماعية تعمل الدولة لتوفير السكن المناسب لها من خلال صندوق التنمية العقاري ووزارة الاسكان.