تطبيق “الرهن العقاري" يعمل على تحريك السوق ويضمن الحقوق القانونية

أكد مختصون في المجال العقاري أن تطبيق نظام «الرهن العقاري» هو الحل الأمثل لمشكلة الإسكان في المملكة إذا طبق وفق آليه منظمة داعما الفئة الوسطى التي تحلم بسكن يلائم إمكانياتها, وقالوا: لا وجه للمقارنة لنظام الرهن العقاري لدينا والرهن في بعض الدول لان النظام لدينا يسير وفق الشريعة الإسلامية.
ويقول المستشار الاقتصادي والخبير العقاري الدكتور فؤاد بوقري: علينا أولا فهم مصطلح» الرهن العقاري» لان كثيرا إلى الآن لا يعرف ما هو الرهن العقاري.
ويعرف بوقري «الرهن العقاري» قائلا «هو ان تقوم البنوك وبعض الشركات بتمويل وإقراض المضاربين في البناء أو بيعهم ومن ثم يتم الرهن على القيمة الحالية, وهو موضوع معروف دوليا حيث يتيح للشركات والبنوك تمويل من يرغب لشراء عقار أو أن تقوم شركات التطوير بعرض وحدات سكنية بالتقسيط ومن ثم يرهن العقار لصالح الممول وتقسط القيمة وتكون على دفعات وبالتالي يرهن العقار لصالح الجهة الممولة حتى يتم دفع كامل القيمة الممولة.
ويشير دكتور بوقري الى بعض المشكلات التي قد تحصل من جراء الرهن العقاري ان بعض المقترضين لا يلتزمون بالسداد فيصبح هناك مشكلة على الممول في استمرار إقراضه للآخرين في نفس الوقت في حصولهم على حقوقهم من نفس الممول والمقترض لكن نظام الرهن اذا طبق وفق الية منظمة سيضمن لجميع الأطراف حقوقهم قانونيا.
تأثير الرهن على السوق
وحول اثر هذا النظام أفاد بأنه سيعمل على رواج السوق العقاري وسيزيد الطلب على المساكن حيث نتوقع حصول عدد كبير من راغبي المساكن على المسكن المناسب بالجودة العالية في ظل وجود مشروعات ضخمة سكنية ستنشأ في منطقة جدة والرياض, كما سيعمل الرهن على إنشاء عدد من الشركات الكبرى التي ستدخل السوق العقاري لتقديم هذه الخدمات.
ويشير قائلا: نحن كمستشارين نتوقع ان عددا كبيرا ممن لا يملكون مسكنا بنسبة 70% سيساعدهم الرهن العقاري على إيجاد سكن مناسب لهم حيث لدينا فجوة في السكن لان نسبة الممتلكين للعقار30% من الطبقة الثرية والطبقة فوق المتوسطة مما سينعش الرهن العقاري.
ويقول عضو اللجنة العقارية شهوان الشهوان: في حال سمحت الأمانات بالارتفاعات في المناطق فقد عملت على حل الأزمة السكانية بنسبة 50%.
اما فيما يتعلق بنظام الرهن العقاري، فيقول: سيعطي خيارات أكثر بالنسبة للمستهلك, موضحا، إن الفئة التي ستستفيد منه هي التي تملك عقارا والمنتجون العقاريون, كما ان الرهن العقاري سيعمل على ضخ وحدات سكنية فبدل من أن يرهن المستثمرون بلوكات الأراضي سيعمدون إلى اخذ قروض لبناء وحدات سكنية, وسنلاحظ الفائدة لنظام الرهن العقاري بعد سنتين من إقراره وسيكون هناك خيارات عدة للمستهلكين توافق احتياجاته وإمكانياته بحيث ستوجد أسعار تنافسية من قبل المستثمرين لصالح المواطن، مشيرا إلى انه لابد من وجود وحدة تسجيل في البنوك حتى لا يمكن الشخص من رهن عقاره أكثر من مرة, كما ان النظام لدينا لا يسمح بذلك.
وقال: علينا أن نعي الفائدة التي ستعم من تطبيق الرهن العقاري حيث ستقل أسعار العقار وتنخفض, حيث سيكثر العرض أكثر من الطلب وسيصبح لدينا تضخم.
أصحاب الدخول المتدنية
ومن جهة أخرى يقول رئيس لجنة التثمين في الغرفة التجارية الصناعية بجدة، عبدالله الاحمري: ان الرهن العقاري وسيلة لا غاية بحيث إن الرهن يمكن أصحاب شركات التمويل والبنوك والمصارف بان تضخ مبالغ في السوق العقاري للمطورين وأصحاب الأراضي والذين هم بحاجة لسيولة وبحاجة لبناء الأراضي التي لديهم
بحيث ستكون هذه الوحدات التي ستقوم فيها أكثر من 60% تخص أصحاب الدخول المتدنية، وربما ستأخذ هذه المشروعات إذا كانت مطابقة للمواصفات وجودة البناء ستستقطب وزارة الإسكان مما سيعطي حركة ديناميكية في الرهن العقاري الذي سبق وعمل به في الولايات المتحدة وأدى إلى انهيار اقتصادها العالمي مما جعل العالم يأخذ دروسا من هذه التجربة فلن تتكرر مرة أخرى إضافة إلى أن بنوكنا تختلف عن أي بنوك أخرى في العالم نظرا لتطبيقها تعاليم الشريعة الإسلامية وهذا ما يضمن عدم حدوث مشكلة اقتصادية، حيث انه من المفترض ان يغطي من 40 - 50% من احتياج الرهن العقاري في حين تطبيقه.
من ناحيته يقول المحلل الاقتصادي الدكتور مقبل الذكير: بالنسبة لقطاع الإسكان يتكون من جوانب أهم تلك الجوانب مشكلة الإسكان في المملكة.
وفيما يخص الرهن العقاري هو احد هذه الجوانب، فمسألة تمويل الحصول على التمويل وهو تمويل الحصول على مال للناس للحصول على سكن وهناك جانب تطويري أيضا وجانب يتعلق بتوفير الأراضي وهو يتعلق بقضية توفير التمويل اللازم لحصول الناس عليه وفكرته هي أن البنك يجد ضمانة تشجعه على أن يقرض الناس للحصول على سكن فمثلا عندما يريد شخص شراء شقة بمليون ريال فيذهب للبنك وينطبق على جميع بنوك العالم إلا إن كان لدى الشخص رهن منزل أو أرض فنظام الرهن العقاري هو نظام يجيز للبنوك إذا قدمت قرضا لشخص لشراء عقار بمليون ريال فهذا العقار يكون بيد البنك حتى ينتهي التمول من دفع جميع الأقساط المطلوبة منه.
وأضاف: أن قضية الرهن العقاري المقدمة للتمويل العقاري لشراء المساكن لا تزال نسبتها ضئيلة في السعودية مقارنة بالدول الأخرى والسبب في ذلك أن البنوك لا يوجد لديها شيء تستطيع أن تضمن فيها وحقوقها والتي هي أموال الناس وودائعهم فهي تعمل بمئات الاف أضعاف رأس مالها فإذا كان البنك يعمل برأس مال عشرة مليارات نجده يعمل بتريليون وهي ودائع الناس لذلك هو حريص جدا بالتعامل بها عن طريق إقراضها للآخرين ضرورة دراسة مالية العميل ويتأكدوا من ضرورة إعادة المال لا فقط إعادته في وقته المناسب ولو رجع المال في غير وقته في ذلك خسارة على البنوك ولذلك كانت البنوك في حاجة لضمان حقوقها.
من جهته يقول المستشار والخبير العقاري عادل الجفري ان الرهن العقاري لن يكون الحل النهائي لأزمة الإسكان فالرهن لو لم يحسن استخدامه سيزيد من أزمة الإسكان..
ويذكر إن جميع الناس تتحدث عن الرهن العقاري وهل سيزيد العقار أم ينقصه ولكن إلى الآن لم يتبين فأنظمة ولوائح التمويل العقاري صدرت ولكن لوائح وأنظمة الرهن العقاري لم تصدر، صحيح أنه صدر المرسوم الامر بالموافقة ولكن تبقى صدور الأنظمة واللوائح الخاصة بها والأمر الآخر إذا كان المقيمون عادلين في التقييم للعقار فلن يساء استخدام الرهن العقاري.
وذكر مثالا على ذلك لو أخد المواطن منزلا عن طريق الرهن العقاري ولم يقم بالسداد لظروف لا يستطيع البنك بيع العقار فقط يقوم برفع دعوى في المحاكم فلو طرحت أنظمة الرهن العقاري في هذه الحالة وطبقت جيدا والبنك في هذه الحالة بعد قسطين يرسل للممول إنذارا أخيرا وإذا لم يستجب في القسط الأخير فسوف يبيع العقار في تلك الحال ستضبط الأمور ولن يخاف البنك وسوف يمول جميع الناس مقابل الرهن. وتابع: عند إصدار اللوائح والأنظمة فيما يخص الرهن العقاري وبناء على توقعه الشخصي فانه سيزيد العقار في بداية تطبيق النظام لثلاث أو أربع سنوات وسوف ينزل إذا تم ضبط الأمور فيما يخص الرهن العقاري وإذا لم تضبط سيستمر في التصاعد.