«الصندوق» يسترد هيبة القطاع بعد تجاوزات المساهمات المتعثرة

نمو الأصول العقارية بالمملكة 64 % و4565 مستثمراً في «الصناديق»

عند ما بدأت المساهمات العقارية قبل فترة طويلة من الزمن تقارب ثلاثة عقود وذلك نتيجة الاتجاه السائد نحو المدن الحضرية ومع الطفرة الأولى التي شهدتها المملكة في أوائل الثمانينات الميلادية حققت تلك المساهمات نتائج إيجابية للقطاع العقاري ولمستثمريها على حد سواء ساعدهم بذلك النجاح أن من طرح تلك المساهمات كان لهم تجربة وسمعة جيدة في السوق العقاري ومع مرور الوقت ورواج فكرة المساهمات العقارية كان من الطبيعي أن يدخل في هذا الخط الكثير من الأشخاص ممن ليس لهم علاقة بالسوق العقاري وساعدهم بذلك سهولة الإجراءات والأرباح الهائلة التي يحصلون عليها جراء طرح أي مساهمة فكانت النتيجة الطبيعية لهذا الزخم الكبير أن تحصل تعثرات كثيرة في هذه المساهمات حتى وإن حقق البعض نجاحاً إلا أنهم لم يكونوا إلا شرارة لمشاكل أكبر أضرت بالسوق العقارية المحلية، في السابق كانت الجهة التي يسمح لها بطرح مساهمة عقارية من وزارة التجارة هي مكاتب عقارية سواء فردية أو شركة تضامنية وهذا يعني أن سهولة الحصول على الترخيص مع باقي الإجراءات يتطلب فقط رأس مال بسيط للحصول على مساهمة تنقل صاحبها مباشرة إلى نادي الملايين ومع ظهور مشاكل المساهمات العقارية على السطح خصوصاً في بداية الألفية وتعثر الكثير منها سواء بازدواجية الصكوك أو باستغلال أصحاب المساهمة لأموال المستثمرين بشكل غير صحيح، تم إيقاف الترخيص لأي مساهمة عقارية في عام 2006 وتحويلها من وزارة التجارة إلى هيئة سوق المال لطرحها بشكل صناديق عقارية يسهل متابعتها. لا شك أن الجوانب التنظيمية والقانونية تعتبر أهم المطالب الواجب توافرها في كافة الاستثمارات، ومن هذا المنطلق بدأت الهيئة في وقت سابق وبالتحديد منذ منتصف 2006 بإصدار لائحة صناديق الاستثمار العقاري حيث يتطلب ممن يرغب الحصول على موافقة الهيئة على طرح وحدات صندوق أن يكون شخصاً مرخصاً له من الهيئة بممارسة أعمال الإدارة، كما أنه من الواجب توافر أطراف ذوي علاقة بالإضافة إلى مدير الصندوق أمين الحفظ والمطور والمثمن والمحاسب القانوني وهؤلاء يشترط أن يكونوا مستقلين عن مدير الصندوق باستثناء أمين الحفظ فقد يكون هو نفسه مدير الصندوق.
وبحسب التقرير السنوي لهيئة السوق فإن عدد صناديق الاستثمار العقاري بلغ حتى نهاية 2011م 10 صناديق ذات طرح عام تمت الموافقة خلال 2011م على 6 صناديق عقارية كطرح عام، وبلغ عدد المستثمرين في الصناديق العقارية 4565 مستثمراً مقارنة ب 3199 شخصاً في عام 2010 وبنسبة نمو 42.7%، كما ارتفع حجم الأصول العقارية بنسبة 63.8% في عام 2011 ليصل إلى 2.55 مليار ريال مقارنة ب 1.56مليار ريال في عام 2010، أما الصناديق العقارية ذات الطرح الخاص وهي الصناديق التي يطرحها مدير الصندوق لفئة محددة من المستثمرين وبحد أدنى للاشتراك مليون ريال وأن لا يتجاوز عدد مستثمريها 200 مستثمر فقد بلغ عددها 31 صندوقاً في نهاية العام بحسب تصريح مسؤولين في هيئة سوق المال وبلغ حجم أصولها حوالي 6 مليارات ريال.
وخلال الفترة القريبة الماضية أعلنت وزارة التجارة والصناعة ممثلة بلجنة المساهمات العقارية التي يترأسها وزير التجارة الدكتور توفيق الربيعة عن بيع مساهمتين متعثرة من أصل 8 مساهمات متعثرة تنوي لجنة المساهمات العقارية بيعها خلال الفترة القريبة المقبلة، والملاحظ أنه تم شراء مساهمة جوهرة الشرق في المنطقة الشرقية مناصفة ما بين التامينات الاجتماعية والتقاعد وبقيمة إجمالية بلغت 768 مليون ريال، وكذلك تم بيع مساهمة البشرى بمكة المكرمة بقيمة إجمالية 681 مليون ريال لصالح شركة دار المستثمر للأوراق المالية، هذه التغيرات الواضحة في اتجاهات السوق العقارية من دخول لاعبين جدد وبصفة تنظيمة واضحه لا شك أنه يساعد بعودة السوق العقارية كواجهة استثمارية تنعكس بشكل كبير على الاقتصاد السعودي بغض النظر عن ارتفاعات أو انخفاضات أسعار العقار.
يمكن تلخيص الأثر الإيجابي للصناديق العقارية على السوق العقاري في النقاط التالية:
1- في ظل اشتراط هيئة السوق المالية وجود مثمنين لأصول الصندوق، فقد لا حظنا من خلال المعارض العقارية تواجد العديد من الشركات التي يشترط وجودها للحصول على التراخيص لعمل الصناديق العقارية كشركات التطوير العقاري وشركات التثمين العقاري وكذلك الشركات المعدة لدراسة الجدوى وهذا ينعكس بصورة إيجابية على السوق العقارية من خلال زيادة المنافسة والمهنية لكسب ثقة مدراء الصناديق والمستثمرين على حد سواء.
2- لأن أغلب الصناديق هي من النوع المقفل فإن ذلك يعني تحديد فترة زمنية للصندوق وهذا بدوره ينعكس على دور المطورين العقاريين في تحديد آلية دقيقة لعمل المشاريع العقارية والتسلح بالاحترافية العالية لإنجاز المشاريع العقارية في وقتها المحدد دون وجود ثغرات لتأخر المشاريع، ومن هذا الباب فإن المطورين العقاريين أمام منافسة قوية فيما بينهم للفوز بالمشاريع التي يطرحها مدراء الصناديق وكسب ثقتهم وثقة المستثمر في الصناديق.
3- المتتبع لعمل المساهمات العقارية في السابق يجد أن أغلبها تركزت في عملية بيع وشراء الأراضي وقليل منها عمل في تطوير الأراضي، ولكن في الوقت الحالي فإن الصناديق العقارية جاءت بأفكار جديدة لمشاريع عقارية وكثيراً منها يتضمن تدفقاً نقدياً خلال فترة عمل المشروع.
أن تحول المساهمات العقارية المتعثرة إلى صناديق عقارية يعطي فرصة جيدة للمستثمرين للاستمرار في تملك وحدات في الصناديق حتى يتم تكملة المشروع أو التخارج من المساهمة من خلال حصوله على حصته بعد بيع المساهمة للصندوق مباشرة، هذا من جانب ومن جانب آخر يعطي فرصة جيدة للصناديق العقارية في التوسع في السوق العقاري من خلال جذب مستثمرين جدد وكذلك قد يسرع هذا التحول من سرعة عمل لجنة المساهمات العقارية في بيع المزيد من المساهمات المتعثرة والتي تصل بمجملها بحسب تصاريح متفرقة إلى أكثر من 60 مساهمة عقارية متعثرة ينتظر مساهميها منذ وقت طويل تجمد أموالهم. وفي الجدول المرفق مقارنة بين آلية عمل الصناديق العقارية حاليا من حيث الشروط الواجب توافرها للحصول على موافقة هيئة سوق المال وكذلك الشروط المطلوبة للحصول على مساهمة عقارية في السابق من وزارة التجارة وكذلك بعض التفاصيل الأخرى.