تعدد الأدوار وارتفاعات المباني وكيفية التعامل معها

معظم المدن المتقدمة قد سنت قوانين واضحة من خلال ما يعرف في مجال التخطيط العمراني ب نظام توزيع المناطق أو التنطيق أو التمنطق أو ما يسمى بالانجليزية ب ال zoning وهذا يعني بتحديد الاستخدامات المختلفة على مستوى المدينة ووضع ضوابط التطوير فيها بغض النظر عن عروض الشوارع التي تمر في تلك المناطق. والغرض من ذلك هو تحديد مناطق ذات كثافات عالية ومتوسطة ومنخفضة في المدينة حسب استعمالات الأراضي وتوفير كمية ونوعية خدمات مناسبة لكل فئة من تلك المناطق.
فعلى سبيل المثال إذا خصصت منطقة معينة في المدينة لعمائر سكنية بارتفاع 5 ادوار فإنه يلزم توفير جميع الخدمات والمرافق لتحقق احتياجات المجتمع السكاني لتلك المناطق من مواقف وأماكن نفايات مناسبة ومدارس مهيأة لهذا العدد من السكان وملاعب وحدائق وممرات مشاة وطاقة كهربائية وشبكة مياه... إلخ. وكذا هي الحال اذا تم تخصيص منطقة لوحدات سكنية منفصلة (فيلات) فإنه يتم ايضاً توفير نفس تلك المرافق، ولكن بنسبة أقل بكثير. والمشكلة تحدث عندما يتم تغيير أنظمة البناء بطريقة لا تتوافق مع نظام التنطيق zoning وغالباً ما يحدث ذلك عندما يكون عرض الشارع هو العنصر الأهم في قرار تغيير الارتفاعات وزيادة الأدوار، كما هي الحال في المدن السعودية.
والسبب في ذلك أن الشوارع ممتدة وتمر في مناطق عالية الكثافة ومناطق منخفضة الكثافة ومناطق صناعية ومناطق تجارية ومناطق سكنية... إلخ. وعندما يحدث تعديل تلك الأنظمة بناءاً على عرض الشارع فقط دون الاعتبارات الأخرى تتخلخل البنية الحقيقية التخطيطية للمدينة وتتجه نحو نماذج مدن العالم الثالث والتي تختلط بها الاستخدامات والكثافات بشكل يصعب معها ارتقاؤها اقتصادياً وتناسقها اجتماعياً وضبطها أمنياً ... بالإضافة ايضاً للازدحامات المرورية التي تسببت بها تلك الارتفاعات وكثافاتها السكانية والتجارية العالية.
لاشك أن زيادة الأدوار على الشوارع التجارية الداخلية قد ساهم في استباق مشكلة توفر السكن وساهم فعلاً بتوفير عدد كبير من الوحدات للساكنين، وهو ما دعا العديد من المسئولين البلديين لتبني هذا التوجه بغرض خدمة المواطنين... لكن تعميم هذا المنهج على جميع مناطق المدينة دون اعتبار للتباين بينها قد يتسبب في سلبيات اجتماعية واقتصادية يصعب تداركها. إن ما حدث وما يحدث في بعض المدن السعودية من تغيير للارتفاعات دون مراعاة نظام التنطيق يعكس هذه المشكلة بشكل واضح، وقد يؤدي الى تسارع تحول مدننا الى نماذج مدن العالم الثالث. وللتعامل مع هذه المشكلة فمن المناسب العودة الى المخطط العام لكل مدينة شهدت هذه التغييرات والبحث عن أسباب عدم قدرة تلك المخططات للتوقعات السكانية الحالية ثم تقييم تجربة الارتفاعات وآثارها السلبية والايجابية واقتصارها على مناطق مقبولة تخطيطياً (ويمكن خدمتها بوسائل النقل العام المتوقعة مستقبلاً) ثم تحديث المخطط العام على ضوء ذلك وعدم تغييره إلا من خلال آليات يشارك فيها سكان الأحياء المعنيين بالأمر وتعتمدها المجالس البلدية الممثلة لهم وتوافق عليها الجهة البلدية المعنية.