الكويت: نمو السكان واستقرار الاقتصاد يعززان الطلب على العقارات

يُتوقع أن ينمو الناتج المحلي الكويتي 4.4 في المئة هذه السنة، مقارنة باثنين في المئة العام الماضي، وبانكماش نسبته 4.5 في المئة عام 2009، كما يُتوقّع أن يسجل نمواً بمعدل سنوي مركب مقداره 3.8 في المئة حتى عام 2014.
وأظهر تقرير ل «بيت الاستثمار العالمي» (جلوبل) أن نسبة مساهمة قطاع النفط والغاز قدّرت ب45 في المئة من الناتج المحلي عام 2009، في حين بلغت نسبة مساهمة قطاع التطوير العقاري 3.8 في المئة، وقطاع البناء والتشييد 1.9 في المئة خلال العام ذاته.
وارتفع المؤشر الوطني لأسعار التجزئة 28 في المئة خلال الفترة الممتدة من الربع الأول عام 2007 حتى الربع الثاني من هذه السنة، في حين سجّل مؤشر المساكن ارتفاعاً نسبته 36 في المئة خلال الفترة ذاتها، علماً أنه سجّل أعلى نسبة ارتفاع خلال الربع الثالث من عام 2007 بلغت 5.1 في المئة. وتباطأ نمو التضخم منذ منتصف عام 2008، بعد فترة شهد خلالها ارتفاعات متتالية، نتيجة تصاعد أسعار المواد الغذائية في العالم وأسعار المنتجات الزراعية.
التعداد السكاني
وأوضح التقرير أن تعداد السكان في الكويت بلغ 3.6 مليون شخص حتى نهاية عام 2010، شكّل المواطنون الكويتيون 32 في المئة منها، أو 1.4 مليون نسمة. وكما هي الحال في الدول الخليجية الأخرى، يشكّل السكان الذكور 60 في المئة من عدد السكان، نتيجة ارتفاع عدد العاملين المغتربين الذكور، الذين شكلوا 44 في المئة من عدد المقيمين في البلاد، في حين يتوزّع عدد السكان الكويتيين بالتساوي بين الإناث والذكور، ويبلغ عدد سكان مدينة الكويت 509.692.
قطاع العقار
ويعتبر قطاع العقارات السكنية أكثر القطاعات ازدهاراً، نتيجة تزايد عدد السكان ونقص المعروض. فوفقاً لوزارة العدل، ينقسم العقار السكني إلى قطاعين: قطاع السكن الخاص، والقطاع العقاري الفرعي.
ويتشكّل قطاع السكن الخاص من فئة السكن المستقل المخصّص لأسرة واحدة، ويقع في المناطق ذات كثافة سكانية منخفضة، ومعظمه مملوك للمواطنين الكويتيين، ويعتبر أكثر القطاعات العقارية نشاطاً من حيث الكمية والقيمة المتداولة إذ يشكّل أكثر من 50 في المئة من الصفقات المبرمة خلال السنوات الخمس الماضية.
وشهدت أسعار المساكن الجاهزة وقطع الأراضي المخصصة للسكن الخاص زيادة مستمرة، باستثناء فترة الربع الثاني من عام 2008 والنصف الأول من عام 2009 عندما سجلت أسعار الأراضي انخفاضاً طفيفاً بعد الأزمة المالية العالمية.
ويشمل القطاع العقاري الفرعي، أي قطاع السكن الاستثماري، المباني المؤلفة من طبقات عدة مخصّصة للإيجار، ويستحوذ على هذه الوحدات السكّان المغتربون. وعادة ما تكون معدلات الوحدات الشاغرة في المساكن الاستثمارية منخفضة، إذ تبلغ خمسة في المئة، ما يدل على ارتفاع الطلب عليها، وتراوح نسبة إيرادات تأجيرها بين سبعة وتسعة في المئة، وفقاً لموقع البناء والمرافق المتاحة به.
وسجّل قطاع العقارات التجارية أكبر خسارة نتيجة الفائض الكبير في المعروض، الذي دخل إلى السوق خلال الربع الثاني من عام 2008 والنصف الأول من عام 2009. وراوحت نسب العقارات التجارية الشاغرة بين 20 و25 في المئة، فيما انخفضت قيمة الإيجارات في عدد من المباني أكثر من 50 في المئة للمتر المربع، مقارنة بأعلى مستوى لها خلال الربع الرابع من عام 2008.
وانخفضت أسعار بيع العقارات التجارية، خصوصاً في منطقة الأعمال المركزية (سي بي دي) في عاصمة الكويت، بمعدلات تراوح بين 50 و60 في المئة. وأعلنت «الهيئة العامة للاستثمار» (كيه آي أي) في الربع الأول من السنة، عزمها تخصيص بليون دينار كويتي (3.62 بليون دولار) لاستثمارها في السوق العقارية التجارية، في محاولة لتحقيق التوازن في هذا القطاع الذي يشهد ركوداً من خلال ضخ سيولة جديدة. ويُتوقّع استمرار الحال المعنوية السلبية للمستثمرين في هذا القطاع، إذ سيواصل تسجيل خسائر نتيجة الفائض في المعروض.
وعلى صعيد عقارات التجزئة، لفت التقرير إلى أن منطقة السالمية تعتبر مركزاً تجارياً، إذ تضم مجموعة متنوعة من مراكز التسوق الصغيرة والمتوسطة إضافة إلى الأسواق التقليدية. وكانت معدلات الاستخدام والإشغال مرتفعة في هذه المراكز، نظراً إلى نقص المعروض من مساحات التجزئة الحديثة، إلا أن هذه العقارات تشهد تحولاً تدريجياً، إذ توافرت مراكز تسوّق أكثر حداثة، ما سيتيح وضع حد أقصى لقيمة الإيجارات في مراكز التسوق القديمة والأسواق التقليدية. وتوقع التقرير استمرار الطلب القوي على عقارات التجزئة الفخمة إذ إنها لا تمثل مراكز للتسوّق فقط، بل تعتبر أيضاً وجهة ترفيهية جذابة.
أرباح القطاع
وبيّن التقرير أن عدد شركات التطوير العقاري المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية بلغ 37، سجّلت أرباحها أعلى ارتفاع عام 2007 عندما بلغت 401 مليون دينار، أي 9.2 في المئة من إجمالي أرباح الشركات المدرجة في السوق حينها. واتخذت الأرباح اتجاهاً تنازلياً منذ عام 2008 بالتزامن مع الانخفاض الذي شهدته الأسواق العقارية والمالية، إذ بلغت خسائر الشركات المدرجة في سوق الكويت للأوراق المالية 722 مليون دينار، منها 105 ملايين تكبدتها شركات التطوير العقاري، التي نجحت خلال النصف الأول من السنة بتسجيل نمو بلغ 4.3 في المئة في أرباحها مقارنة بالأرباح المسجلة في النصف الأول من العام الماضي والبالغة 21 مليون دينار.
وسجّل مؤشر قطاع العقار أداءً أضعف كثيراً من أداء مؤشر «جلوبل» العام - الكويت، إذ تراجع 72 في المئة مقارنة بانخفاض بلغ 42 في المئة في المؤشر العام، علماً أن المؤشرين بلغا أعلى ارتفاع لهما خلال الربع الثالث من عام 2007، قبل تأثرهما بالأزمة المالية العالمية.
نظرة مستقبلية
ورأى التقرير أن قطاع العقارات السكنية سيواصل عمله مدعوماً بأسس قوية في ضوء المنظورين الاقتصادي والسكاني الإيجابيين، فالطلب على فرعي قطاع العقارات السكنية الخاصة والاستثمارية يستمر في الارتفاع نظراً إلى تزايد عدد السكان وارتفاع معدلات الإشغال.
وفيما خصّ قطاع المكاتب، أبقى التقرير على نظرته المستقبلية السلبية بسبب الفائض في المعروض، وانخفاض معدلات الإشغال وتراجع أسعار الأصول وقيمة الإيجارات.