ازدهار أسواق العقار السكني واستمرار ضعف أساسيات المكاتب التجارية

البيئة الاقتصادية المستقرة واستمرار النمو السكاني هما محركا النمو للطلب على العقارات

سجل المؤشر الوطني لأسعار المستهلكين في الكويت ارتفاعا بمعدل 28 في المائة خلال الفترة الممتدة من الربع الأول من العام 2007 حتى الربع الثاني من العام 2011، في حين سجل مؤشر المساكن ارتفاعا بمعدل 36 في المائة خلال الفترة ذاتها. علما بأن مؤشر المساكن قد سجل أعلى ارتفاع له خلال الربع الثالث من العام 2007 مرتفعا بمعدل 5.1 في المائة. هذا وقد تباطأ معدل نمو التضخم الوطني بشكل ملحوظ منذ منتصف العام 2008 بعد فترة شهد خلالها ارتفاعات متتالية، نتيجة لتصاعد أسعار المواد الغذائية في العالم وكذلك أسعار المنتجات الزراعية.
المنظور السكاني
وقال تقرير صادر عن بيت الاستثمار العالمي (جلوبل) بلغ إجمالي تعداد السكان في الكويت 3.6 ملايين نسمة حتى نهاية العام 2010. فقد تضاعف إجمالي عدد السكان بمعدل سبعة أضعاف، مرتفعا من أقل من 0.5 مليون نسمة في الستينيات إلى أن بلغ الرقم المسجل حاليا. هذا وقد سجلت الكويت نموا سكانيا مطردا بمعدل 5.2 في المائة خلال السنوات الممتدة ما بين العام 2005 والعام 2010، في حين بلغ هذا النمو ذروته في العام 2007 عندما ارتفع عدد السكان بمعدل 9 في المائة، نتيجة لتزايد النشاط التجاري، بينما وصل أدنى مستوياته في العام 2009 مسجلا معدل نمو مقداره 0.85 في المائة نظرا لانخفاض عدد المغتربين المقيمين في البلاد بمعدل 0.3 في المائة، في حين شهد العام 2010 نموا سكانيا معتدلا بلغت نسبته 3.6 في المائة. هذا وقد سجلت الزيادة السكانية في الكويت نموا بمعدل سنوي مركب مقداره 3.2 في المائة بين العام 2005 والعام 2010.
شكل المواطنون الكويتيون ما نسبته 32 في المائة من إجمالي عدد السكان، أو ما يوازي 1.4 مليون نسمة، في حين شملت النسبة المتبقية السكان المغتربين. وكما هو الحال في الدول الخليجية الأخرى، يشكل السكان الذكور 60 في المائة من إجمالي عدد السكان، نتيجة لارتفاع عدد العاملين المغتربين من الذكور الذين شكلوا 44 في المائة من إجمالي عدد المقيمين في البلاد، في حين يتوزع عدد السكان الكويتيين بالتساوي فيما بين الإناث والذكور. من ناحية أخرى، يشكل المغتربون الذكور 62 في المائة من إجمالي حجم القوى العاملة في البلاد.
فيما يتعلق بالتوزيع الجغرافي للسكان الكويتيين، تعتبر محافظتي الفروانية وحولي أكثر المحافظات سكانا. معظم سكان هاتين المحافظتين من المغتربين الذين يقيم معظمهم في أبراج سكنية شاهقة الارتفاع، تقع في المناطق التجارية ومناطق الأعمال وما حولها. من جهة أخرى، تعتبر محافظة مبارك الكبير أقل المحافظات الكويتية سكانا، ومعظم سكانها من المواطنين الكويتيين وهي تتسم بقلة النشاط التجاري. وفيما يتعلق بمدينة الكويت، التي تعتبر عاصمة دولة الكويت، فيبلغ عدد سكانها 509,692 نسمة، وهي تضم منطقة الأعمال المركزية (CBD)، إضافة إلى المؤسسات الحكومية والمناطق السكنية.
الأسس الاقتصادية لقطاع العقار الكويتي
يعتبر قطاع العقارات السكنية في الكويت أكثر القطاعات ازدهارا، نتيجة لتزايد عدد السكان ونقص المعروض من هذه الفئة من العقارات. فوفقا لوزارة العدل الكويتية، ينقسم قطاع العقار السكني إلى قطاعين فرعيين: الأول، هو قطاع السكن الخاص، وهو من فئة السكن المستقل المخصص لأسرة واحدة، ويقع في المناطق ذات الكثافة السكانية المنخفضة، ومعظمه مملوك للمواطنين الكويتيين. ويعتبر القطاع السكني الخاص، أكثر القطاعات العقارية نشاطا من حيث الكمية والقيمة المتداولة، حيث يحتل أكثر من 50 في المائة من إجمالي الصفقات المبرمة على مدى الأعوام الخمسة الماضية. شهدت أسعار المساكن الجاهزة للانتقال إليها وقطع الأراضي المخصصة للسكن الخاص زيادة مستمرة- باستثناء فترة الربع الثاني من العام 2008 والنصف الأول من العام 2009، عندما سجلت أسعار الأراضي انخفاضا طفيفا، في أعقاب حدوث الأزمة المالية العالمية وما ارتبط بها من مشكلات واجهها القطاع العقاري. وكان هذا الاتجاه مدفوعًا بشكل كبير بزيادة أسعار الأراضي نتيجة لندرة المعروض الجديد من الأراضي المجهزة بالبنية التحتية الأساسية. أما ثاني قطاع عقاري فرعي، فهو قطاع السكن الاستثماري، الذي يشمل المباني المبنية على هيئة عدة طوابق مخصصة للتأجير. ويستحوذ على هذه الوحدات الاستثمارية السكنية، السكان المغتربون. عادة ما تكون معدلات الوحدات الشاغرة في المساكن الاستثمارية منخفضة بشكل ملحوظ، حيث تبلغ 5 في المائة، في حين ترتفع معدلات الإشغال بشكل كبير مما يدل على ارتفاع الطلب على هذه الوحدات. وتتراوح نسبة إيرادات تأجير المساكن الاستثمارية ما بين 7 إلى 9 في المائة وفقا لموقع وعمر البناء والمرافق المتاحة به. وقد استحوذت المساكن الاستثمارية على المركز الثاني من حيث إجمالي كمية وقيمة الصفقات العقارية المبرمة، لتشكل ما بين 35 إلى 40 في المائة من إجمالي الصفقات المبرمة على مدى الأعوام الخمسة الماضية.
من جهة أخرى، سجل قطاع العقارات التجارية أكبر خسارة بسبب الفائض الكبير في المعروض منها والذي دخل إلى السوق خلال الربع الثاني من العام 2008 والنصف الأول من العام 2009. وتتأرجح معدلات العقارات التجارية الشاغرة عند مستويات تتراوح ما بين 20 و25 في المائة، فيما انخفضت قيمة الإيجارات في العديد من المباني بأكثر من 50 في المائة للمتر المربع، مقارنة بأعلى مستوى لها خلال الربع الرابع من العام 2008. إضافة إلى ذلك، انخفضت أسعار بيع العقارات التجارية وخاصة في منطقة الاعمال المركزية (CBD) في عاصمة الكويت، بمعدلات تتراوح ما بين 50 و60 في المائة بسبب المعروض الجديد الذي دخل السوق. وفي الربع الأول من العام 2011، أعلنت الهيئة العامة للاستثمار (KIA) اعتزامها تخصيص 1 مليار دينار كويتي لاستثمارها في السوق العقاري التجاري المحلي، في محاولة منها لتحقيق التوازن في هذا القطاع الذي يشهد ركودا من خلال ضخ سيولة مالية جديدة، مع استمرار الحالة المعنوية السلبية للمستثمرين حول هذا القطاع. وفي رأينا، سيظل القطاع العقاري التجاري يسجل خسائر بسبب الفائض في المعروض الحالي على المدى المتوسط. وباعتقادنا أنه حتى لو وصلت أسعار الأصول، وقيم الإيجار إلى حالة من الاستقرار في المستقبل القريب، إلا أنه لا توجد في الأفق أي علامات جوهرية تشير إلى احتمالية ارتفاع أسعار العقارات التجارية.
مستقبل السوق العقاري
يرى التقرير أن قطاع العقارات السكنية سوف يواصل عمله مدعوما بأسس قوية في ضوء المنظورين الاقتصادي والسكاني الإيجابيين في البلاد في الوقت الحالي. فالطلب على فرعي قطاع العقارات السكنية الخاصة والاستثمارية في ارتفاع مستمر نظرا لتزايد عدد السكان إلى جانب ارتفاع معدلات الإشغال في الوقت الحالي.
أما بخصوص قطاع المكاتب، فقد أبقينا على نظرتنا المستقبلية السلبية للقطاع بسبب الفائض الحالي في المعروض من المكاتب، انخفاض معدلات إشغالها وتراجع أسعار الأصول وقيمة الإيجارات. فباعتقادنا أن الوضع سيبقى على حاله على المدى القصير، ما لم يطرأ تحسن ملحوظ في طلب الأعمال على المساحات المكتبية، وهي احتمالية ضئيلة. كما نتوقع أن يبقى الطلب على قطاع عقارات التجزئة قويا، خاصة على العلامات التجارية الفخمة ومراكز التسوق الكبرى الحديثة التي تقدم إلى جانب ذلك أعمالها وسائل ترفيهية.