تراجع أسواق العقارات الخليجية في الربع الثاني

أظهر تقرير «بيت الاستثمار العالمي» (جلوبل) نتائج أداء سوق العقارات في دول مجلس التعاون الخليجي خلال الربع الثاني من السنة، ففي السعودية تراجع أداء السوق العقارية للوحدات المكتبية نتيجة ضغوط، من بينها دخول المعروض الجديد إلى السوق، وانخفاض معدلات الإشغال في سوقي الرياض وجدة اللتين تمثلان أكبر سوقين في المملكة. واستقرت معدلات الإشغال عند خمسة في المئة في جدة، حيث عانت السوق نقصاً في المعروض من مكاتب الفئة «أ» خلال السنوات القليلة الماضية، في حين بلغت نسبة الإشغال 15 في المئة في الرياض، التي عانت من فائض كبير في المعروض من المساحات المكتبية. وتمثّل شريحة العقارات السكنية أكثر الاستثمارات جاذبية وتشهد طلباً يفوق المعروض بفضل النمو السكاني المتزايد ونمو النشاط التجاري والنقص المتراكم في الوحدات السكنية. وارتفع مؤشر إيجارات المساكن وما يرتبط بها من بنود 7.2 في المئة على أساس سنوي خلال الربع الثاني، بعد ارتفاعه 8.2 في المئة في الربع الأول، وفق تقرير «مؤسسة النقد العربي السعودي» (سما).
وفي البحرين، كان أداء الوحدات المكتبية مماثلاً للأداء المسجّل في الربعين الماضيين، إذ ما زالت البلاد تواجه زيادة في المعروض، وبقيت الإيجارات معرّضة للضغوط نتيجة عدم الاستقرار السياسي الذي شهدته البلاد أخيراً، إذ راوح متوسط معدلات إشغال المكاتب بين 60 و70 في المئة، وقُدّرت مساحة مخزون المباني الشاغرة بنحو 300 ألف متر مربع، إضافة إلى تطوير 200 ألف متر مربع من المساحة المتاحة للتأجير.
وأشار التقرير إلى أن سوق عقارات التجزئة ما زالت تعاني فائضاً، ويُتوقع أن يتراجع أداؤها خلال السنة نتيجة الاضطرابات وتباطؤ الإنفاق الاستهلاكي. كما شهدت سوق العقارات السكنية انخفاضاً في أسعار الأصول العقارية وقيمة الإيجارات. ولا يزال الطلب المحتجز على الإسكان الميسَّر الكلفة ملحّاً، ما دفع الحكومة إلى اتخاذ إجراءات، من بينها إنشاء مشروع سكني جديد بنحو 2.5 بليون دينار في الربع الأول.
استقرار في الكويت
وفي الكويت، حافظت سوق العقارات السكنية على مركزها بصفتها أكثر القطاعات رواجاً في السوق الكويتية، إذ استحوذت على 55 في المئة من إجمالي قيمة المعاملات العقارية خلال الربع الثاني، بحصة مماثلة للحصة المسجلة في الربع الأول، مسجلة زيادة بلغت 19 في المئة في عدد التعاملات. وزادت قيمة التعاملات العقارية 52 في المئة إلى 527 مليون دينار كويتي، في مقابل 347 مليوناً في الربع الأول. ولا يزال الاتجاه العام يميل إلى الطلب الملحّ من المواطنين الكويتيين على الوحدات السكنية، إذ انخفضت الحصة السوقية لشريحة العقارات الاستثمارية من 39 في المئة من إجمالي قيمة التعاملات في الربع الأول إلى 34 في المئة خلال الربع الثاني على رغم زيادة عدد التعاملات 28 في المئة على أساس ربع سنوي لتصل إلى 488 معاملة في مقابل 381 معاملة في الربع الأول. وارتفعت قيمة معاملات العقارات الاستثمارية 21 في المئة على أساس ربع سنوي إلى 329 مليون دينار في مقابل 271 مليوناً. ويلقى الطلب على المباني الاستثمارية رواجاً، إذ سجلت معدلات الإشغال مستويات مرتفعة راوحت بين 90 و95 في المئة. وتواجه العقارات التجارية زيادة في المعروض، إذ راوحت معدلات العقارات الشاغرة ما بين 20 و25 في المئة خلال الربع الأول، كما استمر ارتفاع أسعار بيع العقارات في بعض المساحات التجارية المنتقاة خلال الربع الثاني نتيجة تزايد الطلب عليها بعد التباطؤ الذي شهدته خلال الفترة الماضية.
وأوضح التقرير أن مصادر الصناعة العقارية في عمان، قدّرت متوسط الانخفاض في قيمة الإيجارات منذ بداية السنة ب15 في المئة، واستمرت إيجارات الشقق في العقارات الفاخرة في الانخفاض بوتيرة أسرع من إيجارات الإسكان الميسّر التكلفة، ما يدل على التفاوت بين الطلب والعرض في السوق. وبقيت الإيجارات في سوق الوحدات المكتبية تتراجع، إذ انخفض الطلب في شكل ملحوظ متتبعاً النمط الذي بدأ عام 2008، كما بقي المعروض من المساحات المكتبية من الفئة «أ» أقل من مثيله من الفئات الأدنى درجة، ويتم تأجيرها بسعر أعلى بنحو 33 في المئة. ويجرى حالياً تطوير مساحات إضافية تقدّر ب158 ألف متر مربع من مكاتب الفئة «أ»، ويُتوقع تسليمها العام المقبل، ما سيفرض مزيداً من الضغوط على سوق الوحدات المكتبية.
واستمرت سوق العقارات السكنية في قطر بإظهار دلائل على استقرارها في الربع الثاني، عقب تسجيل أداء مختلط في الربع السابق، إذ ما زالت قيمة الإيجارات تراوح حول المستويات المسجلة في الربع الرابع من عام 2010 في معظم المناطق، باستثناء بعض التغيّرات الطفيفة في العرض والطلب. واتّبعت سوق تأجير الفيلات نمطاً مماثلاً لتبقى قيمة إيجارات الفيلات في معظم المناطق من دون تغيير عن مستواها في الربع الأول. من جهة أخرى، ما زال نشاط سوق بيع الممتلكات العقارية هادئاً نتيجة التفاوت بين توقعات المشتري والبائع. أما في سوق الوحدات المكتبية، فعلى رغم تسليم مشاريع جديدة، فإن كمية المساحات المكتبية لا تزال وفيرة مقارنة بمعدلات الطلب الضعيفة، وقُدّر إجمالي حجمها ب3.2 مليون متر مربع، كما تشير التقديرات إلى إنشاء نحو 30 برجاً مكتبياً في منطقة الأعمال المركزية. وانخفض متوسط قيمة الإيجارات الشهرية للمكاتب ثلاثة في المئة خلال الربع الثاني مقارنة بالربع الأول.
أسعار العقارات
ولفت التقرير إلى انخفاض قيمة إيجارات الشقق في دبي اثنين في المئة في الربع الثاني عقب تراجعها بالنسبة ذاتها في الربع الأول، في حين حافظت إيجارات الفيلات على مستوياتها المسجّلة في الربع الأول، بعد تراجعها واحداً في المئة خلال الربع الرابع من العام الماضي. ونزلت أسعار بيع الشقق ثلاثة في المئة، وفي صدارتها الشقق في منطقة «داون تاون دبي»، التي انخفضت أسعارها ثمانية في المئة على أساس ربع سنوي، إضافة إلى تلك في «مركز دبي المالي العالمي» (دي آي إف سي)، التي انخفضت أسعارها سبعة في المئة. وحافظت أسعار بيع الفيلات في المناطق المجهزة ذات الأحجام المتوسطة على مستوياتها خلال الربعين الماضيين، في حين راوحت نسبة انخفاض أسعار الفيلات الأكبر حجماً والمعروض الجديد ما بين ثلاثة وخمسة في المئة في الربع الثاني. وفي أبو ظبي، تراجعت قيمة إيجارات الشقق والفيلات بوتيرة سريعة، بعد تأثرها سلباً بعمليات التسليم الجديدة. وانخفضت إيجارات الشقق ثمانية في المئة خلال الربع الثاني.
وبيّن التقرير أن سوق الوحدات المكتبية تتعرّض للضغوط في السوقين، نتيجة الفائض في المعروض وضعف طلب الشركات والمؤسسات التجارية عليها. ففي دبي، انخفضت قيمة إيجارات المكاتب ستة في المئة مقارنة بالربع السابق، وفي صدارتها «مجمع دبي للاستثمار»، حيث انخفضت الإيجارات 15 في المئة، تلتها «أبراج بحيرات الجميرا» ب12 في المئة، في حين استقرت معدلات الإشغال في دبي عند 60 في المئة، ما أدى إلى انخفاض معدلات الإيجار بنحو اثنين في المئة بعد تراجعها 10 في المئة خلال الربع الأول. أما في أبو ظبي، فانخفضت قيمة إيجارات المكاتب أربعة في المئة بعد انخفاضها تسعة في المئة، وانخفضت أسعار بيع المكاتب ثلاثة في المئة.
وفيما خصّ سوق التجزئة، أكد التقرير أن دبي لم تشهد أية إضافات جديدة في المساحات المعروضة خلال الربع الثاني، بعد دخول معروض جديد في «مركز دبي المالي العالمي» وما حوله، بلغت مساحته 530 ألف متر مربع في الربع الأول. واستقرت معدلات الإشغال في دبي عند نحو 80 في المئة في المتوسط، في حين حافظت قيمة الإيجارات على المستوى المسجل في الربع الأول، بعد انخفاضها تسعة في المئة في الربع السابق. ولم تشهد أبو ظبي أية تغيرات في شريحة عقارات التجزئة، حيث ما زال المعروض من عقارات الفئة «أ» محدوداً، ولم تُطرح أي مساحات جديدة في الربع الثاني، وبالتالي ما زالت معدلات الإشغال مرتفعة.