وجهة نظر إقتصادية - التنمية العقارية في البلدان العربية : بين "ملاعب الغولف" والعشوائيات !

"التنمية العقارية" مفهوم بدأ يشيع ويزدهر في دوائر رجال الأعمال في معظم البلدان العربية، في السنوات الأخيرة. وقد شهدنا انتقال الكثير من رجال الأعمال من الاستثمار الصناعي إلى مجال الاستثمارات العقارية، حيث الربح أوفر والعائد أسرع والمخاطر أقل.
ويعني هذا التحول بلغة الاقتصاد الحديث الانتقال من قطاعات ذات منتجات"قابلة للاتجار دولياً"Tradables إلى قطاعات منتجة لسلع وخدمات"غير قابلة للاتجار دولياً"Nontradables . ناهيك عن أن تلك"الاستثمارات العقارية"تولد فرصاً للعمالة والتوظيف مرة واحدة أثناء فترة البناء، من دون أن تكون هناك موجات متجددة للتوظيف عاماً بعد عام، كما هو الحال في ما يتعلق بالاستثمارات الصناعية والخدماتية المنتجة.
ويلاحظ أيضاً أن معظم"الاستثمار العقاري"يتحول إلى سوق العقارات الفاخرة. ولعل هذا الميل نحو تفضيل الاستثمار العقاري يعكس ذهنية الولع بالمضاربة، التي ستكون هذه العقارات محلاً لها في المستقبل، كما نشهد في معظم أسواق العقارات في البلدان العربية.
وعلى صعيد النظرة الاقتصادية الكلية، يؤدى التوجه نحو الاستثمار العقاري إلى تقليص فرص الاستثمار المنتج في المجالات الأخرى، الصناعية منها والزراعية والخدماتية ذات هوامش الربح الأصغر وفرص المضاربة الأقل، وفقاً لما يسمى في علم الاقتصاد"أثر المزاحمة"Crowding - out effect، فى ظل محدودية الأموال القابلة للاستثمار.
ولكن المأساة تكمن في توزع السوق العقارية، بين نقيضين:
أ "التجمعات السكنية العشوائية"، تلك التي نمت في شكل هائل في معظم البلدان العربية خلال التسعينات.
ب المجتمعات العمرانية والمدن الجديدة التي يتم بناؤها للصفوة وعليّة القوم.
وقد جاء في أحد الإعلانات المنشورة لإحدى شركات"التنمية العقارية"أنها تبيع:"قصوراً وفيلات مصممة في شكل رائع تتناسب مع عظمة قصور الأمراء والسلاطين في الماضي".
ولعل هذا"الجموح الاستهلاكي"، من ناحية، و"الجنوح نحو المضاربة"، من ناحية أخرى يشكل الفارق الجوهري بين السلوك الادخاري والاستثماري في بلادنا وبين ما يحدث في بلدان آسيا الناهضة، حيث يتم توجيه معظم المدخرات نحو توسيع الطاقات الإنتاجية والتصديرية للاقتصاد الوطني وتوفير فرص توظف جديدة للأيدي الشابة التي تضاف كل عام إلى سوق العمل.
وقد يحتج البعض بأن"بعض الاستثمارات العقارية"في مجال الإسكان الفاخر، ولا سيما حول"ملاعب الغولف"الجديدة ستنشط سياحة الأثرياء من العرب والأجانب وتدر حصيلة جيدة من النقد الأجنبي. إلا أن تلك الحجة لا تبرر هذا الحجم الهائل من الاستثمارات: ناهيك عن ضعف"الآثار الانتشارية"عبر جنبات الاقتصاد الوطني، نظراً لضعف الروابط مع بقية الأنشطة في الاقتصاد القومي.
فالقضية الجوهرية ليست قضية"اقتصاد حر"، أو إطلاق حرية المبادرة للقطاع الخاص، وإنما تتعلق بالعائد الإنمائي للاستثمار الخاص، ومدى التوفيق بين المنفعة العامة والمنفعة الخاصة. إذ ان من الصعب أن نتصور أن تنجح تنمية متوازنة أو استقرار سياسي في مجتمع يقتصر على إشباع حاجات أو طموحات"الصفوة"، بينما يهمل إشباع حاجات بقية فئات المجتمع، ويتركها تلعق جراحها وتعيش حال إحباط دائم لعدم حصولها على الدخل المناسب بما يحفظ الكرامة من خلال المسكن الملائم. فالكل يعلم أن أسراً بأكملها تقيم في حجرة واحدة ويستعملون دورات مياه مشتركة في مناطق الفقر والبؤس في دول عربية متعددة.
والحل يكمن في أسلوب وآليات تخصيص أراضي الدولة في مناطق المدن والتجمعات السكنية الجديدة، حيث يمكن تخصيص مساحات موازية أو أكبر للإسكان الشعبي والمتوسط بتسهيلات كبيرة مثل تلك التي تمول"إسكان الصفوة"في المدن الجديدة، وأن يتم التخصيص مباشرة من الدولة للأفراد من خلال آليات بعيدة من الرشوة والمحسوبية.
ان القصد مما سبق إلقاء الضوء على حال اجتماعية مستشرية هي أن التنمية الاقتصادية والاجتماعية"غير المتوازنة"ليست إلا تنمية عرجاء، بينما التنمية الصحيحة هي تلك التي تسير على ساقين، تقوي النسيج الاجتماعي وتساعد على تماسكه وليس على تفككه حتى لا يصبح المجتمع الواحد مجتمعين، والاقتصاد الواحد اقتصادين، وتزداد المسافة بينهما كل يوم. تلك هي المعادلة الصعبة التي تحتاج إلى حل تتضافر فيه جهود الدولة والقطاع الخاص، حتى يكون الوطن العربي مكاناً لسعادة الجميع.
* أستاذ الاقتصاد في جامعة القاهرة.