تداول السوق العقاري بين ترقب المستثمرين وترويج الشائعات

(الرياض) ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

في بعض الأحيان لا أجد فارقاً واضحاً بين صراخ بعض الأوساط الإعلامية الرياضية؛ وصور التشويه في وجه الاقتصاد في بعض مجالاته؛ وبالتأكيد على لوحته العقارية.. أجدني في ذات الوقت أقف أمام صورتين لايمكن أن تمعن التبصر بواقعهما.. بسبب تلك الموجة من الغبار التي لم يكن مصدر إثارتها صحارى المملكة الساحرة.. بل طيور المصالح الناعقة..
الأولى حولت الوسط الذي أفرز إنجازات عالمية إلى ساحة سباق؛ ممتطياً جواد الوطنية؛ للوصول إلى مآرب شخصية؛ والثاني أشد وأنكى.. عندما يتحول السوق العقاري إلى أداة للإثارة؛ ومسرحاً لتناقل الرسائل الالكترونية (المُعقرة) ظناً منهم أنها ستحرك مؤشر الأسعار إلى الأعلى أو الأسفل.. وماقصة إنهيار السوق العقاري التي أثيرت مطلع الصيف الفائت ببعيد.. وماذا كانت النتيجة تداول ذلك الحديث غير المسئول؟ وتناقلها عبر الرسائل الالكترونية؟ أترك الحكم لكم.. ذلك أنني اربئ بنفسي أن أكون وسيلة لتوجيه السوق..
بالفعل المشهد العقاري يعتريه ضبابية.. وإن شئتم غباراً يثيره أصحاب المصالح.. ضبابية أو (غبارية) في حركة البيع والشراء وتحديد الأسعار من حيث الارتفاع أو الانخفاض، وولدت هذه الضبابية من رحم شائعات ومعلومات غير دقيقة تبثها أوساط مجهولة في السوق من وقت إلى آخر.
هذه الشائعات كان لها تأثيرها الكبير على السوق نتيجة عدم وجود جهة معنية في القطاع العقاري توضح وضع واتجاهات الاستثمارات في المنطقة، كما أن حديث الشارع له الأثر الأكبر في حراك المشهد القطاع العقاري (وكأنه تلك المدرجات المحتقنة في مبارة جماهرية)..
وكما في الأخيرة الحاجة إلى (الحزم) فإن المشهد العقاري بالتأكيد بحاجة إلى ضبط؛ ضبط من خلال جهة رسمية تعنى به وبتقنين عمله وتوجيه إلى خدمة التنمية بدلاً أن يكون سلعة رخيصة تتلقفها أصحاب المنافع الشخصية..
ولا تزال ضبابية واقع السوق العقاري تسيطر على عموم التداول العقاري، وهناك من يرى أن السوق مليء بالفرص، وهناك من يعتقد أن الوحدات العقارية في طريقها للارتفاع، والبعض يرها إلى انخفاض.. هناك من يبحث بجهد عن فرصة التملك.. هناك من يبحث عن فرصة للاستغلال.. والبعض يرى أنه يجب أن ينتظر.. والآخر يرى أنه يجب أن يبادر..
من هنا نقول: إن السوق العقاري تخضع لعوامل نفسية تتحكم بقرارات المستثمرين وتؤثر بشكل كبير على أدائهم، وسريان الشائعات في الأوساط الاقتصادية عن احتمالية اختلاف أسعار العقارات يجعل من التردد هو المتحكم بأفعال وردود أفعال المستثمرين والأفراد، ولكن يظل العقار الملجأ السليم للحفاظ على الثروات.. وهذا الرأي ليس دفاع بل تبيان..
السوق العقاري لا مجال فيه للخسارة حتى بعد التردد في شرائه لأنه استثمار طويل الأجل ولا يخضع إلى الترددات ولو وضعنا في الاعتبار ان أي كائن قام بشراء عقار في الماضي حتى ولو اشتراه مرتفع الثمن نجد أنه لا مجال فعلاً للخسارة، الأمر يحتاج إلى شيء من القناعة مع تحديد قيمة العقار، ففي هذه الحالة فانه لا مجال للتردد وما يحدث في السوق من شائعات وضبابيات سيذهب سدى نظراً لقوة هذا الاستثمار الآمن.. لنستفيد من تاريخ التداول للسوق.. فقط السوق العقاري يفتقد وجود نظام محدد ومعروف للأسعار والاختلافات السعرية من منطقة إلى أخرى، لعدم وجود ضابط لها وهو ما يصعب تسويق الأفكار التي تنعش القطاع بما يخدم المستفيد النهائي.
ويرى عقاريون أن تداولات السوق العقاري في السعودية تخضع إلى ميزان الكلمات، ما لها وما عليها من تأثير مباشر أو غير مباشر على أسعار المنتجات العقارية، كما هو الحال في أسواق التداولات الأخرى كأسواق الأسهم والنفط وغيرهما من الأسواق الرئيسية.
واقع الاستثمار العقاري في السعودية يخضع إلى ميزان الكلمات كما في الأسهم والتجزئة والنفط والمعادن
وكانت السعودية قد شهدت في بداية العقد الحالي محاولات لإنشاء سوق عقارية لتنظيم السوق، وإضعاف عامل الشائعات في التأثير في الأسعار، إلا أن تلك المحاولات باءت بالفشل، كون السوق العقاري له خصوصية مختلفة عن الأسواق الأخرى، كالحركة الثقيلة في عمليات التداول، إضافة إلى اتساع رقعة المؤشرات المستهدفة في تلك البورصات، مما دفع القائمين عليها لإيقاف تلك الاجتهادات.
وسيطر في الآونة الأخيرة التردد على قرارات شراء العقارات على معظم المستثمرين والمشترين خلال الفترة الحالية، حيث سادت حالة من الترقب المصحوب بالتردد لدى تلك الشريحة فيما سيحدثه الرهن العقاري من تغير في الأسعار.
وسرت خلال الفترة الماضية أنباء بين أوساط المتعاملين في السوق على أن الرهن العقاري سيعمل على تخفيض الأسعار، في الوقت الذي سيمكن الجميع من الحصول على قروض لشراء مساكن، وبالتالي فإن جميع المنتجين من شركات تطوير وأفراد سيسعون إلى بيع منتجاتهم، قبل أن تصل المعادلة إلى نمو العرض مقابل الطلب.
السوق العقارية السعودية، التي يصل حجم استثماراتها نحو 1.4 تريليون ريال، مرشحة للزيادة مع إقرار الرهن العقاري، إلا أن الوقت الحالي وفي ظل الصعوبات التي تشهدها سوق الإقراض عموماً وارتفاع تكاليفه على المطورين، يؤكد أن إقرار الرهن العقاري سيرفع الأسعار بشكل أكثر للاستفادة من تسهيلات القروض خلال الفترة المقبلة.
وكانت بعض المواقع الالكترونية عززت من ضبابية التداول العقاري؛ مستشهدة بتصريح (ملفق) باسم أحد المسؤولين؛ وتقارير أخرى تتحدث عن انهيار سوق دبي العقاري؛ رغم استمرار الطلب والارتفاع في آن واحد على منتجات الإمارة السكنية. وحذر عقاريون من موجة الاستغلال التي امتطت الرهن العقاري كوسيلة لتمرير أهداف جهات مشبوهة داخل السوق العقاري وخارجه. وأجمع هؤلاء على أهمية النظام المتوقع صدوره خلال الأسابيع المقبلة في تأسيس بنية تحتية قوية للتمويل العقاري. واستغربوا من موجة التشكيك التي طاولت دور الرهن العقاري في حل مشكلة الإسكان، مشيرين إلى أن بدء العمل في النظام سيخلق حراكاً جيداً في السوق العقاري؛ هذا الحراك هو الذي سيحدد الأسعار الحقيقة لتداول العقارات ومنها الأراضي السكنية التي يرى البعض أنها مرتفعة، والآخر أنها أقل من أسعار دول أخرى. وأكدوا ان هناك توجهاً استثمارياً من قبل كثير من الأسر العقارية والتجار الذين قاموا بتحويل جزء من استثماراتهم إلى الادخار العقاري من خلال تملك أصول عقارية.
ويرى بعض الخبراء العقار ان الإشاعات التي تسوقها بعض المكاتب العقارية للسوق من حيث وفرة العروض التي تقابلها قلة الطلب تؤثر في الأسعار بشكل كبير، لافتين إلى أن هناك عروضا ولم تقابلها طلبات وأن الأسعار ثابتة ولا توجد ارتفاعات، مشيرين في الوقت ذاته - على سبيل المثال - إلى وجود حركة بيع وشراء في شمال وشرق الرياض، والتي تشهد حركة عمرانية لافتة.
وأكدوا ان غياب المؤسسات المتخصصة والمكاتب الاستشارية في الشأن العقاري ساعد على عدم معرفة العقار واتجاهاته، وهل السوق ثابتة أم متغيرة في الوقت الراهن، مشددين على أن هناك حاجة إلى استثمار 75 مليار ريال سنوياً من أجل استيفاء الطلب السنوي على الوحدات السكنية، مبينين أن صناعة العقار في السعودية ستجابهها تحديات حقيقية، إذا ما فاق حجم العرض حجم الطلب على العقار فيها وهو غير وارد قريبا.
وأفادوا بأن صدور أرقام من صندوق التنمية العقاري وقيام بعض الشركات بشراء فلل لموظفيها جعل هناك حركة في السوق حيث إن هناك إقبالاً على الأرضي ذات المساحات الصغيرة نتيجة ارتفاع أسعار الأراضي ما جعل الراغبين في الشراء يبحثون عن شركاء لتقاسم أراض كبيرة من أجل تخفيض سعرها، مشيرين إلى أن عمليات المضاربة الفردية من قبل البعض أدت إلى استمرار ارتفاع الأسعار، مشددين على أن زيادة دخول المضاربين الكبار إلى السوق العقارية جاء نظير غياب الأوعية وقنوات الاستثمار التي تنحصر في هذه الفترة بين سوقي الأسهم والعقارات.
وكشفت مصادر في السوق العقارية أن السوق ستشهد دخول شركات جديدة خلال الفترة المقبلة التي تزداد بزيادة حجم أعمال السوق وتنوع نشاطاتها وقنوات الاستثمار فيها، حيث يتوجه كثير من الشركات والمستثمرين إلى إنشاء فلل ومساكن تخدم شريحة كبيرة من المشترين الراغبين في تملك المساكن، في حين يسعى عدد من الشركات العقارية إلى إيجاد حلول لخفض قيمة المساكن ليتمكن كثير من المشترين من الحصول على منزل بأسعار منخفضة.
ويؤكد عقاريون عدم وجود اختلاف كبير بعد الفترة الحالية والمقبلة التي ستشهد إقرار الرهن العقاري، مشيرين إلى أن مضمون ما يحمله النظام من تسهيلات هي التي ستحكم وضع التأثير على السوق مباشرة، وقالوا إن الكثير من المشترين ينتظرون حدوث اختلاف في الأسعار، في الوقت الذي ترددت فيه شائعات على أن الأسعار ستنخفض، مشيراً إلى أن تلك الشائعات هدفها الضغط على ملاك العقارات، لتخفيض الأسعار خوفاً من خسارة في تلك العقارات، مؤكدين أن السوق العقارية تتأثر مثلها مثل أي أسواق اقتصادية أخرى، بالتشريعات والقرارات الحكومية، إضافة إلى حركتي البيع والشراء، مما يجعلها مستهدفة للشائعات والمعلومات المختلفة التي تحقق المصالح المختلفة.
وشددوا على أن معطيات السوق العقارية السعودية تختلف عما يحدث في الأسواق المجاورة، إذ إن بعض الأسواق تعتمد على المستثمرين من الخارج، الذين استخدموا شراء مختلف المنتجات العقارية في المضاربات وتحقيق عوائد ربحية، مما ساهم في فورتها خلال الطفرة التي كان يعيشها العالم، قبل أن تهبط الأزمة المالية العالمية بتداعياتها التي كان السبب الرئيس فيها الرهونات العقارية الأمريكية.
لكن السوق العقارية السعودية تحمل طلباً حقيقياً، وحاجة واقعية للمساكن التي تواكب حاجة السوق، في الوقت الذي تحتاج لتكامل الدورة الاقتصادية العقارية من خلال إقرار منظومة التمويل العقاري، التي تتضمن المطورين والمسوقين والمستهلكين، مع دخول المشرعين من خلال نظام الرهن العقاري، الأمر الذي سيساهم في عمليات التطوير العقاري في المملكة.
وقال الخبراء إن الكثير من راغبي الشراء يترقبون انخفاض الأسعار، كما يتداول خلال الفترة الحالية، إلا أن السوق العقارية في السعودية توصف بأنها قليلة التأثر بالأحداث المرتبطة حولها، حيث إن الأسعار تنخفض وترتفع في حدود 10 إلى 15 في المائة، وهو الأمر الذي يؤثر في الأراضي أو العقارات الضخمة، ولا يؤثر في المنتجات الصغيرة.