تصور لاتجاهات أسواق العقار في السعودية ومستلزمات المرحلة المقبلة

تعتمد أسواق العقار في السعودية أساساً على زبون هذه الأسواق ومن سيكون، فإذا عرفنا وتخيلنا مستقبله وما يؤثر عليه سلباً وإيجاباً يمكننا بالتالي توقع متطلباته وحاجاته، ما يساعدنا على رسم صورة لما ستكون عليه سوق العقار السعودية وبالتالي الآليات الواجب توافرها فيها لتكون فعالة لصالح المجتمع.
إن زبون سوق العقار سيكون واحداً من أربع فئات، الثلاثة الأول منها إما ملاكاً أو مستثمرين: 1- الشركات في القطاع الخاص. 2- العائلات. 3- الأفراد.
4 - هيئات القطاع العام ملاكاً أو مستثمرين أو مديرين.
وجميع الزبائن يعيشون في عالم متحرك، إيقاع تغيره سريع ومستمر على مستوى العالم وعلى مستوى الدول أو المدن أو حتى على مستوى المواقع المختلفة في المدينة الواحدة أو الحي الواحد.
والإيقاع يقوده اقتصاد عالمي يترنح لم تعد تحكمه قوانين العرض والطلب فقط، لأن له مراكز متعددة متفاوتة القوة تعتمد على تقنية المعلومات والتكنولوجيا، وتطويرها يؤثر في الاقتصاد العالمي ويجعله يقود مرة إلى طفرة وفجأة إلى نكسة مثل الرولركوستر، لكن أثره لا يقل إلا في حال وجود مصادر للطاقة غير المتجددة أو في المناطق التي لها ارتباط وثيق بدين عظيم وبها مقدسات كالدين الإسلامي. ولا يوجد على سطح الأرض من يمتلك الخاصتين معاً غير السعوردية.
وفي ظل الاستقرار السياسي، تشير المؤشرات كافة إلى إمكان إيجاد سوق مثالية لا سيما في العقارات. وعلى المتشائم في سوق العقار في المملكة ان يركب الرولركوستر، لكنه إذا اراد ان يكون متفائلا، عليه إمعان النظر في زبائن الرولركوستر.
إن طلعات ونزلات الرولركوستر كما نعلم تكون واحدة من ستة انواع، في العادة خفيفة وشديدة، وبعضها يدخل مغارات وبعضها ينزل في برك ماء مظلم وبعضها فيه اصوات تخيف، واختصر العوامل المؤثرة في السوق كالآتي،
أولاً: السكان
1- تأتي السعودية في المرتبة العاشرة لجهة الزيادة السكانية في العالم بنسبة تبلغ 3.5 في المئة سنوياً.
2- ازدياد عدد السكان في المناطق العمرانية، والمملكة من بين الدول التي يتزايد فيها السكان في المناطق العمرانية بشكل كبير.
ثانياً: العالمية
1- العالمية تجارياً، تجارباً، أسواقاً، زبائناً.
2- البيئة. المياه ونظافتها وتلوثها، الأنظمة، التقنية والابحاث والقوانين المؤثرة على التصاميم، الصحة
3-التخصيص
ثالثاً: الأنظمة والخطط
1- الانظمة والسياسات العمرانية التخطيطية.
2- مراحل التطور العمراني للمدينة والنظريات التخطيطية ودور المدينة وحجمها ونموها وضمورها.
3- الخدمات والمرافق والطرق بشكل خاص وتكدسها بالحركة.
4- نظريات تخطيط المدن العربية الاسلامية ومدى امكان خروجها من المثاليات الى القرن الواحد والعشرين.
5- السياحة والترفيه والاستفادة من الحج والعمرة.
رابعاً: الاجتماعية والاقتصادية
1- التعليم والمستوى الثقافي والفضائيات
2- العادات والتقاليد وتغير المتطلبات
3- الوعي الديني الملتزم والواعي بالعصر الذي نعيشه
4- الوظائف ومستوى الإنتاجية والدخل
5- المقاولات ونزعة الانفرادية في العمل.
6- الترابط العائلي.
7- تغيير نمط الاستهلاك والادخار
خامساً: العقار والسيولة
1- الدورة العقارية غير المنتظمة
2- دور البنوك والمؤسسات التمويلية في إشاعة الاستقرار
سادساً: العلوم
1- مصادر الطاقة المستهلكة البترول
2- التكنولوجيا والمعلومات
3- الصناعة ودور الصناعة التابعة المقلدة والصناعة القائدة المبتكرة
4- الأبحاث واثرها على خفض كلفة الخدمات وتوفيرها والنظريات الهندسية في هذا المجال
5- المواد الحديثة
إن هذه المؤثرات في سوق العقار في المملكة ستجعل اتجاهات الزبائن الاربع الاساسية في رأيي، كالآتي
1- الشركات في القطاع الخاص في اي مجال كان وبأي حجم كان والراغبة في النمو ومماشاة العصر ستكون استراتيجيتها نتيجة لازدياد الوعي لدى ادارتها العليا لجهة التركيز في خمسة اتجاهات سادسها العقار كالآتي:
1- فتح فرص جديدة في السوق للشركة اسواق - منتج
2- التركيز على العمل الاساسي للمنشأة التخصص
3- الاهتمام بالجودة وتطويرها
4- الاستثمار في التكنولوجيا نقلا او امتلاكاً
5- التطوير المستمر للهيكل الاداري والمالي للشركة
6- امتلاك العقارات ارتفاع القيمة، توفير الخدمات، توفير مصادر تمويل اذ ستجد الشركات ان العقار يساعدها على النمو والتغيير اذا اضطرتها الظروف لذلك.
واذكر ان شركة تعمل في المباني المسبقة الصب Precast كانت خرجت من المقاولات بخسائر عندما اتجه البناء الى طرق اخرى اكثر مرونة، عوضت خسائرها وربحت من بيع ارض المصنع وليس معداته، اكثر مما ربحته من عملها في ال Precast.
واعرف تاجرا افلس فقام ببيع عقار يمتلكه في مكة وشراء آخر اصغر منه ما أوجد لديه رأس مال يبدأ به تجارته من جديد.
وقديماً كان يقال في مكة "العقار ظهر التاجر" وكل نظريات الاعمال الحديثة تؤكد هذا المنطق فالارض سلعة لم تعد تنتج. وهذا يعني ازدياد الطلب المدروس من شركات مختلفة علي العقار والاراضي التي تشترى بناء على حسابات واقتناع وليس بهدف المضاربة.
وبالنسبة لمكاتب العقار فخدمتها في سبيلها إلى الزوال مع تزايد الاقبال على الكومبيوتر والانترنت إذ سيقل العدد ويزيد التخصص.
أما لجهة الهيئات العامة فستكون سوق العقار بالنسبة لها ضحية ومنقذة، فمع تزايد عدد السكان واشتداد الطلب على الخدمات والمرافق واكتظاظ الشوارع وتهالك الاحياء القديمة، ستجد ادارات المدن انها تعمل تحت ضغط شديد من طالبي الخدمة وملاك الاراضي والعقارات، فتضطر الى ارتجال الحلول والانظمة بشكل يؤثر سلباً في سوق العقار.
ولهذا ستجد شركات القطاع الخاص العاملة في العقار بشكل علمي والمتمكنة من البحث والدراسة وتوفير الحلول الملائمة، فرصة للعمل مع ملاك الاراضي والعقارات من جهة، ومع الجهات التنظيمية من جهة اخرى، لوضع مشاريع تقدم حلولاً لمشاكل عمرانية موجودة او متوقعة.
وقد يصبح العقار مستفيدا من الانظمة لو اتجهت ادارات المدن الى تفعيل الاقتصاد في تخطيط المدينة وجعل المدن تسوق نفسها على اساس من التميز الوظيفي وتغييره كلما تطلب الامر، بمتابعة مؤشرات نهضة المدينة وضمورها، فدرس إحياء شرق الخط السريع بجدة الآن مثلاً ستجعلنا نتلافى ان تتفاقم المشكلة في وقت لاحق. ومفتاح هذه المناطق انها مناطق تمثل الاقتصاد غير المنظم والذي له عقلية لا يفهمها المخطط الا من المواقع.
4- بالنسبة للعائلات، سيتغير نمط الحياة وتقل القدرة الشرائية ويصغر حجم السكن المطلوب ويكثر عدد قاطنيه وسيزداد الطلب على الاجهزة المنزلية الحديثة التي توفر الوقت إذ ستلجأ معظم العائلات الى العمل للزوجين .
ولجهة المواصلات وصعوبتها لا سيما للزوجات، ستتوالد طلبات على "أحياء الانتاج" لتقليل مسافات الانتقال بالسيارة إلى أماكن العمل او حتى الغائها.
وستتجه السيدات الى الحرف اليدوية الصغيرة. وستزداد الطلبات على المشاريع الترفيهية التسويقية المجمعة. ومباني الخدمات الاجتماعية وبخاصة لكبار السن والاطفال في الاحياء، سيزداد الطلب على اطباء العيون وخدمات العيون بشكل كبير كرد فعل لإدمان الفضائيات والاقبال على الكومبيوتر.
وبالنسبة للأفراد غير المقتدرين، سيزداد الطلب على مساكن العزاب السعوديين العاملين الى ما بعد سن الثلاثين وما تحتاجه من خدمات، وستزداد اعداد المطاعم التي تقدم الاكل المحلي بشكل جيد، وكذلك الدكاكين التي تورد الطلبات إلى المنازل بما يشمل الاكل وخدمات أخرى كغسل وكي الملابس.
اما لجهة الافراد المقتدرين ومالكي الاراضي، فسيكونون اكثر فعالية في تجميع اراضيهم لمشاريع اكبر تقدم عرضا يلائم الطلب المتولد للمشاريع المختلفة التي تلائم نمط الحياة سواء مشاريع صغيرة او كبيرة. بمعنى ان الاتجاه سيكون لاستثمار الاراضي الصغيرة الموزعة في الاحياء.
وإن اتجاهات التغيير ستؤدي الى تصغير حجم المسكن وهو، أي المسكن، شيء ثابت للانسان مهما تغير الزمن. وسيزداد الاهتمام بالتوفير الاقتصادي في كل شيء مثل الزراعة المنزلية في الاراضي الصغيرة لتكون محاصيلها للاستخدام العائلي. وسنصل الى مرحلة تصمم فيها مساكن ملائمة تصبح نمطاً كلاسيكيا يمكن شراءه في هيئة قطع ومواد، من متاجر تبيعها للافراد ليقوموا ببناء بيوتهم بأنفسهم. وأرى لها سوقا ممتازة في المستقبل.
ولكن بالنسبة للمكاتب والدكاكين واماكن الترفيه سيكون التغيير كبيرا جدا، فكلها ظهرت نتيجة لعلاقة الناس ببعضها وليس لحاجة الناس اليها مباشرة لاستخدام شخصي خاصة لانفصال موقع البيت عن العمل بسبب المصانع الكبيرة. ولأن المصانع تتجه إلى المكننة والمأتتة وبانتاج فائض كبير بات الافراد يركزون على قطاع الخدمات لا سيما وان علاقات الناس لجهة الخدمة وتبادل المنافع تتجه الى تغيير جذري بسبب التغير في نمط الحياة والمعلوماتية، فلا بد لمشاريع قطاع الحدمات ان تكون حذرة وذات تصاميم مرنة اذا ارادت ان تكون مربحة.
والآليات اللازمة لمن يرغب العمل في سوق العقار أوالتخصصات المرتبطة بها، سواء في القطاع الخاص او العام ألخصها في الآتي 1- البحث والدراسة المبنية على المعلومة ومعرفة السوق والمؤثرات جميعها على العرض والطلب وبشكل متخصص سيكون مطلباً اساسيا للنجاح. وجدير بالذكر ان هنالك نقص كبير في المعلومات عن السوق العقارية ونموها والمتخصصين فيها، بشكل علمي.
2- ان النظرة القصيرة الاجل لن تحقق ربحاً ولن تجد سوقاً والسيولة التي تندفع في الاستثمار العقاري منفردة لن تجدي وستهدر الاموال الوطنية بدون طائل وتكون عائقاً لاستقرار عقاري. فلا بد من وضع خدمة المجتمع بناء على تطوره وتوفير الوظائف كجزء أساسي من التطوير العقاري ليكون عمرانياً. وفي الوقت الحالي والمستقبل القريب لن تكتفي المشاريع التطويرية بتوفير المرافق الرئيسية والخدمات بل لا بد من وجود مشروع إنتاجي كمحرك اقتصادي للمشروع لتوفير وظائف ليكون دافعاً للإقبال على المشاريع والمخططات العقارية. وهذا يستدعي جمع المدخرات في كيانات تتميز بخفة الحركة كالشركات المساهمة مثلا التي تعمل على بصيرة.
3- ان نظريات التخطيط في الدول التي سبقتنا وأورثتنا تفكيرها في مدنن، من المخطط الشامل والمخطط العام واستخدامات الاراضي تستدعي الاستفادة منها على بصيرة وعرضها على مبادئنا لكي لا ننجرف سريعا في مشاكل مكررة تتعرض لها مدنهم وستؤدي الى تفكك في العائلة بشكل كبير اكبر مما نراه الآن.
ولو أضفنا تغير المناخ الذي يحدث في العالم لا بد ان يؤثر ذلك على تصميم المباني وتخطيط المدن وأرى ان تأثير علم البيئة وتطوره الى قياسات محسوسة سيكون له تأثير كبير في مدارس التصميم الاساسية كما ان المواد الحديثة وتطورها قد توصل الى تصميم المدينة الذكية بعد ان تم الوصول الى تصميم المباني الذكية، وبربطها ببعضها البعض ستكون دول العالم المتقدم مجمعات عمرانية ذكية سيكون أثرها كبيرا في توفير الطاقة والوقت.
ان حضارة العلوم المادية المنتشرة في العالم أفرزت ما يسمى بالحرب في سبيل إطالة عمر الأرض وتخفيف أثر الصناعات الضارة التي اخترعها الإنسان. وسيكون هذا الهدف محركاً أساسياً لتوجهات عدة في مدارس الفكر العمراني.
فمن الواضح أن اسس التخطيط العمراني في المجتمعات التي أنتجته تتعرض لتغيير جذري، ويقود ذلك الوعي الى ان ما يقرره المخطط العمراني لحل مشاكل العمران يؤثر بشكل كبير على نمو وضمور المجتمعات. ولا بد من تحجيم هذه القرارات لكي لا تبنى من تخيلات تهدم وتعيق الواقع. ولهذا تتجه مدارس التخطيط الحضري الى ان تتلاءم مع المجتمع من منطلق الوعي ان جهات التخطيط محدودة المصادر سواء لجهة النواحي المالية او الجهاز المدرب الكفء اداريا وفنيا لمواجهة مشكلات التخطيط وما تولده القرارات والحلول المثالية عندما تصطدم بجدار القصور الواقعي.
ان حضارة العلم وهي حضارة المجتمعات الاسلامية الواعية تقول ان الارض ستبدل غير الارض وستأتيها الساعة لا ريب في ذلك. ولكن الساعة لا تقوم إذا وجد على الأرض من يذكر الله. فليكن همنا في تخطيط المدن أن نسهل للناس الوصول الى المساجد ليذكروا الله.
فالمسجد يجب ان يكون دوره محورياً في تخطيط أحيائنا ومدننا. كما يجب ان نساعد المسلم على ان يكون راعيا لأهله بان نقرب اماكن العمل من اماكن السكن ليرعى رب الاسرة اسرته.
ولان الجيرة نواة المجتمع المسلم الواعي، على مجتمعاتنا ان تراعي في تطويرها للأحياء ووحدات الجوار عدم قطعها صلات الرحم، لا سيما والجار وصية الرحمن لرسوله صلى الله عليه وسلم، حتى ظن انه سيورثه.
وللأسف، فان وحدات الجوار في أحيائنا أسوأ في تصاميمها من نظيراتها في المدن الغربية، لجهة تشجيع التواصل بين قاطنيها. وسيكون اثر ذلك سيئاً للغاية في المستقبل خصوصاً اذا ما استمر التوزيع الارتجالي لمناطق العمل والصناعة، وبعدها عن المساكن من دون وعي كافٍ للأثار الإجتماعية المترتبة على ذلك.
4- اخراج المصارف من دور المتفرج الحذر وغير الملم باتجاهات سوق العقار، لتصبح واعية لانحدارات وارتفاعات السوق، فلا تجعلها تؤثر على قراراتها طويلة المدى لجهة الاستثمار في العقار، مستفيدة من تجارب المصارف في الدول الاخرى التي سبقتنا في تمويل العقار ومن خلال وضع بدائل تمويلية Self protecting تلائم الشريعة.
إن خلط التطوير مع التمويل في قطاع العقار يولد فرصاً للعمل ما سيساعد على الادخار والامتلاك في الوقت نفسه.
ولا بد ان تفكر المصارف في إيجاد صناديق استثمار عقارية لمشاريع ناجحة يديرها متخصصون ذو خبرة، كما أن عليها أن تبذل جهدا في دراسات الجدوى العمرانية لا سيما وهي تملك السيولة اللازمة لذلك.
كما ان لتوفير المصارف التمويل اللازم لذي الحاجة للعقار السكني دوراً مهماً في ترابط العائلة والرحم وحق الجوار من خلال انظمة تمويلية، تفرض، مثلاً، على القرض لبناء العقار بقرب الوالدين نسبة أرباح اقل من السكن بعيداً، إضافة إلى دور المصارف المهم في توفير المناخ الملائم من الاستقرار لتتحرك عوامل العرض والطلب في ظله.
وان استمرار واستقرار ضخ التمويل اللازم للعقار يكون محفزاً للابداع المبني على حاجة السوق عقارياً، غير المندفع في سبيل توفير عقار سكني متكرر يغطي فورة في الطلب، وتهدر في سبيله الطاقات والاموال كما هي حال الآن في سوق العقار في مدننا المختلفة. فالجميع يبني شققاً سكنية على رغم ان الطلب عليها قل بعد انخفاض عدد العمالة الخارجية.
5- على رغم ان الأراضي التي تمنحها الدولة للمواطنين وقروض صندوق التنمية العقار ساعدت على حل مشاكل الاسكان بشكل كبير وستستمر في أداء دورها لمدة اطول، لكن انتظار توزيع قروض الصندوق، في الفترة المقبلة، ربما وصل الى سنوات فيما يمكن بتغيير هيكلية النظام قليلاً ان يصبح دور صندوق التنمية العقاري اكثر فعالية لملاءمة الوضع الحالي.
فاذا ما صارت القروض الممنوحة من قبل الصندوق واراضي المنح من وزارة البلديات نواة لشركة تمويل عقارية كبيرة يساهم فيها كل من صندوق التنمية العقاري ووزارة البلديات إضافة إلى القطاع الخاص بنوعيه العقاري والمصرفي، يصبح بالامكان الحصول على قروض العقار بالتقسيط على مدى 30 سنة في المملكة.
وستمثل دفعات سداد قروض صندوق التنمية العقاري السنوية والاراضي نسبة تراوح بين 50 و70 في المئة من ربح التمويل الذي ستقوم الهيئة بتقديمه من خلال التأجير طويل المدى، بربح بسيط.
وستدار الهيئة من قبل الصندوق العقاري ووزارة البلديات والقطاع الخاص المساهم في رأس المال النقدي والادارة التنفيذية، لتشارك الهيئة ومشاريعها في تنمية المدن في المملكة بناء علي مخطط اقتصادي عمراني لكل مدينة.
* معماري ومطور عقاري سعودي.
العرض والطلب للمساكن في مدينة جدة
الفترة/العامل السكان نسمة الأسر الطلب المساكن العرض الفرق بين العرض نسبة الاشغار
وحدة الوحدة والطلب وحدة في المئة
حتى نهاية 1995 1.800.000 357.000 406.000 49.000 12
فعلي
حتى نهاية 2010 3.000.000 583.000 732.000 147.000 20
متوقع
حتى نهاية 2010 3.000.000 583.000 648.000 65.000 10
المطلوب الاقصى
المصدر: احصاءات البلديات - وزارة الشؤون البلدية والقروية - ادارة الاحصاء والبحو