عوامل رئيسية لدعم النمو العمراني في السعودية

إن قروض صندوق التنمية العقارية أصبحت أحد العوامل المشجعة على النمو العمراني في القرى والمدن.. وما نريده هو أن تكون هناك (تنمية عمرانية) منضبطة بضوابط فنية محددة تحدد حتى ألوان المباني وارتفاعاتها - وان يتم تعزيز دور صندوق التنمية العقارية وان يزداد رأس ماله أو ان تزداد قيمة القروض حيث ان قروض الصندوق في بداية الطفرة كانت كبيرة، ولنكن صرحاء مع أنفسنا ولنقول ان أغلب قروض صندوق التنمية العقارية في البدايات ذهبت إلى غير ما خطط له الصندوق فالكثيرون (أكلوها باردة) ووضعوا القروض في جيوبهم، وربما استهلكوها في استثمارات غير ناجحة وغير مربحة لا لهم ولا لاقتصادنا الوطني.. ومن لم يسدد هذه القروض ترك دون الزامه بالتسديد..
ان صندوق التنمية العقارية هو الادارة الوحيدة حالياً المشجعة على النمو العمراني حيث ان أي مدينة أو قرية لا تنمو نمواً حقيقياً الا بالنمو العمراني بالبناء المسلح المصمم تحت شروط فنية دقيقة بدلاً من الاحياء العشوائية التي تدل على تخلف المدينة.. فالعمران وواجهات المباني وارتفاعاتها في أي مدينة هي الدليل على تطور المدينة.. وتطور الدولة بوجه عام ويجب ايلاء هذا الموضوع جليل الاهتمام ومن هنا فإنني ارى ما يلي:
1 - ان يتم زيادة رأس مال صندوق التنمية العقارية بما لا يقل عن 3 أضعاف رأس ماله عند البدايات، فالطلب عند بداية عمل الصندوق كان أقل من الحالي بكثير، فكلما زاد عدد السكان زادتالطلبات، فعدد السكان زاد بما لا يقل عن 200٪ عن سنوات تأسيس الصندوق.. ان هذه الزيادة في رأس مال الصندوق لن تذهب هباءً وانما ستكون عاملاً محركاً للاقتصاد الوطني.. فلاشك ستزداد الطلبات على مواد البناء كالاسمنت والحديد وهذه الزيادة في الطلبات ستزيد من فرص التوظيف في مصانع الأسمنت ومصانع الحديد ومصانع الرخام والحجر ومصانع الخرسانة المسلحة وبالتالي توظيف شباب سعوديين من فنيين وغيرهم في هذا المجال سواء في البيع أو النقل أو المصانع نفسها كفنيين، كما سيزداد عدد المكاتب الهندسية والمساحية وهذا سيزيد من فرص توظيف السعوديين في هذه المكاتب التي شهد سوقها ركوداً..
2 - ان يتولى الصندوق الاشراف على هذه المباني وألوانها وان يكون الصندوق مسؤولا مسؤولية تامة عن تنفيذ البناء حسب تصميمات محددة تكون متناسقة مع ما حول هذه المباني، وان لا تكون البلدية هي الجهة الوحيدة المسؤولة عن البناء، فالبلدية قد تشعبت مسؤولياتها مع قلة امكاناتها وقلة عدد الفنيين والمراقبين فيها فمهمة البلدية الاساسية هي السفلتة والتشجير والرصف والانارة وصرفت جل اهتمامها للشوارع واغفلت تقريباً الاهتمام بالفلسفة المعمارية لمدننا، وان وجود جهة فنية هندسية اضافة إلى الدور المالي الاقراضي لصندوق التنمية العقارية سوف يوجد لنا جهة تتولى الاشراف على الفلسفة المعمارية للمدينة من ألفها إلى يائها وهذا يتطلب ايجاد إدارة فنية للصندوق على مستوى عال من التجهيز والخبرة، وهذا لاشك سيوجد مجالاً لتوظيف السعوديين كفنيين في هذه الإدارة التي ستتولى ضبط التنمية العمرانية للمدينة والظهور بمظهر جذاب وحضاري لها.
3 - من الملاحظ أن قروض صندوق التنمية العقارية قلت عن السابق بشكل كبير مع العلم انها من المفروض ان تزداد فما كان ثمنه 100 ريال سابقاً من المواد أو غيرها زادت قيمته إلى 200 ريال، وهذه الزيادة في القرض لا تعني انه سيزداد عن السابق بل الزيادة المقصودة هي في القيمة السوقية التي توازي القيمة السابقة وهذا شيء طبيعي والكل متفق عليه.
4 - ان هذا الصندوق يجب أن يكون له سياسات وخطط واضحة لتنمية الضواحي والمدن على حد سواء وتنمية الضواحي لاتأتي الا بتقليل المدة التي يمنح فيها القرض في القرى وذلك بزيادة عدد القروض للقرى والهجر والضواحي لتشجيع الهجرة من المدينة إلى الضاحية فقد شهدت المدن زحاماً هائلاً واكتظاظاً سكانياً غير متوقع كمدينة الرياض التي تكتظ طرقها بالسيارات في كل لحظة وكل دقيقة، ولا يمكن تشجيع الهجرة المعاكسة الا بوضع حوافز تشجيعية كأن تكون المدة مابين طلب القرض واستلامه سنة أو أقل للضواحي والهجر والقرى وان تكون قيمة هذه القروض مشجعة على بناء مساكن جميلة وصحية وتعطي منظراً جذاباً وحضارياً للضواحي والهجر التي ستصلها المدن نوعاً ما أو يوماً ما.. وفي بعض المناطق نجد ان مدنها متقاربة مما يشجع على النمو المتقارب لهذه المدن.. وليكن القرض على أقل تقدير للضواحي بمبلغ (300,000 ريال) على عكس ما يحدث حالياً حيث انالقرض للقرى والضواحي هو بمبلغ (200,000 ريال) وهذا لاشك تقليل من شأن القرى وتشجيع على النمو العمراني غير المنضبط بها، وتشجيع على الهجرة إلى المدينة وزيادة الاكتظاظ بها وزيادة التلوث والضغط على الخدمات.
5 -سياسة الصندوق الاقراضية لاتزال تسير على معطيات تغيرت حالياً فعند نشأة الصندوق كان الهدف من القروض هو تشجيع العمران للمواطنين في جميع مدن المملكة حيث لم يكن هناك مصدر للقروض وتشجيع العمران غير هذا الصندوق وكانت مدن المملكة الرئيسية في ذلك الوقت ذات كثافة سكانية قليلة مما يتطلب تشجيع الهجرة اليها والعمران بها ومن هنا كانت القروض في المدن الرئيسية 300,000 ريال، اما في الوقت الحالي فقد زاد الضغط على المدن الرئيسة وهي التي كانت في ذلك الوقت أزقة ومنازل شعبية وطينية وكانت أحياؤها بحاجة إلى انعاش مخططات جديدة.. وفي السنوات الحالية تغيرت الاحوال ونمت المدن الرئيسية نمواً كبيراً وزاد عدد سكانها على الملايين والذين كانوا في ذلك الوقت يمثلون كل عدد سكان المملكة.. فحسب احصائية عدد السكان في غرة شهر شعبان عام 1425ه (من واقع النتائج الأولية للتعداد العام للسكان والمسكان والذي اصدرته مصلحة الاحصاءات العامة) فإن عددهم بلغ (22,673,538) نسمة مقارنة ب (16,948,388) نسمة في غرة ربيع الآخر عام 1413ه بزيادة بلغ مقدارها (5,725,15) نسمة ونسبتها (33,8٪) ومقارنة ب (7,009,66) نسمة في عام 1394ه أي بزيادة مقدارها (15,664,072) نسمة في عام 1394ه ونسبتها (223,5٪) وفترة الاحصاء الاولى قريبة جداً من العام الذي انتهى فيه صندوق التنمية العقارية والزيادة بين 1394ه والعام الذي انتهى فيه الصندوق ليست كبيرة، وحسب النتائج الاولية للتعداد فقداستأثرت المدن الرئيسة للمملكة (الرياض، مكة، المنطقة الشرقية)، بما نسبته (64,5٪) من اجمالي عدد السكان في المملكة، فقد بلغ عدد سكان الرياض (5,455,363 نسمة) وسكان مكة المكرمة (5,797,971 نسمة) وسكان المنطقة الشرقية (3,360,157) نسمة أي بمجموع قدره - أي أن المجموع قدره (14,613,491 نسمة) وهذه المدن الثلاثة يوازي عدد سكانها ضعف عدد سكان المملكة في فترة انشاء الصندوق العقاري وبزيادة قدرها 200٪ تقريباً.. وهذا الرقم لابد ان يعطي دلالة واضحة لتعديل سياسات صندوق التنمية العقارية للاسباب الآتية:
1 - ان زيادة عدد سكان المدن الرئيسية بمقدار الضعف تقريباً حالياً عن عدد سكان المملكة في فترة انشاء الصندوق يعطي مؤشراً هاماً لابد من اخذه بالحسبان وهو ان سياسة الصندوق في ذلك الوقت كانت تشجيع الهجرة إلى المدن وذلك لحاجة الوزارات الناشئة في ذلك الوقت إلى الموظفين وحاجة هذه المدن إلى مشاريع للنمو والتطور.. اما في الوقت الحالي فقد زاد اكتظاظ هذه المدن بالسكان بشكل فاق كل التوقعات وقلب كل الموازين، وبالتالي لابد من تشجيع الناس إلى الهجرة من هذه المدن إلى الارياف والضواحي، ولا يكون ذلك الا بزيادة عدد القروض الممنوحة في هذه المواقع، لاشك أن ذلك يحتاج إلى اعتمادات مالية كبيرة وقد تم دعم الصندوق هذا العام بملياري ريال وهو مبلغ مشجع لزيادة عدد القروض في هذه المناطق، ان العمران هو أساس الاقتصاد فاذا كان هناك عمران كان هناك سكان وإذا كان هناك سكان كان هناك وظائف وأعمال ومحلات تجارية ورجال أعمال ومصانع.
2 - ان اكتظاظ المدن الرئيسية بالسكان سيكلف الدولة اموالا باهظة لم تكن بالحسبان ولم يكن احد يتوقعها وربما تفوق تكاليف مشاكل اكتظاظ المدن بالسكان تكاليف زيادة عدد قروض صندوق التنمية العقارية في الضواحي والارياف والمناطق الناشئة، فاكتظاظ أي مدينة بالسكان ينتج عنه ضغط في الخدمات كالمياه، والهاتف والكهرباء، وهذا الضغط يتطلب مشاريع باهظة التكاليف نظراً لان التدعيم في مناطق مكتملة البنية التحتية يتطلب اموالا أكثر من انشاء خدمات جديدة في مناطق ريفية خالية من العمران ومن الطرق المسفلتة، زيادة عدد السكان في المدن ينتج عنه زيادة في عدد السيارات وبالتالي زيادة اكتظاظ الطرق بالسيارات وازدحامها وما مدينة الرياض عنا ببعيدة ففي كل دقيقة من اليوم في النهار أو الليل ترى الطرق مكتظة بالسيارات وربما تصل سرعتها إلى صفر نظراً لتوقفها في معظم الاجزاء، وهذا الزحام يتطلب ايجاد مشاريع بمليارات الريالات كالجسور والانفاق، وقطارات الانفاق.. وغيرها من الحلول المرورية، كما يتطلب ذلك ايجاد دوريات دائمة لاغلاق الشوارع وفتحها وما تتطلبه هذه الدوريات من موظفين وسيارات وحواجز.. ومن هذه الآثار التلوث الذي ينتج عن عوادم السيارات وما تنفثه هذه السيارات من أطنان من ثاني أكسيد الكربون هو تلوث ضار بالصحة تماماً.. وربما انفقت بعض الدول اموالا باهظة لحل مشاكل التلوث أو قامت بمنع محركات البنزين واستخدام سيارات الديزل.. وهذا عامل طارد للاستثمار في المدينة.. فالاستثمار في مدينة ذات جو ملوث يختلف عن الاستثمار في مدينة ذات جو خلاب وبديع.. ان الزحام أيضاً هو عامل من عوامل طرد الاستثمارات وايقاع خسائر كبيرة بها.. فالوصول إلى محل تجاري يتطلب ربع ساعة بالسيارة يختلف عن الوصول إلى محل تجاري يتطلب ساعة للوصول اليه بالسيارة.
3 - هناك ضرورة لاعادة النظر في قيمة القرض فما كان قبل 20 عاماً يكلف 300,000 ريال فهو يكلف حالياً 600,000 ريال وذلك بسبب التضخم وزيادة اسعار المواد فقد زادت اسعار الاسمنت والحديد بشكل كبير ولم تتغير قيمة القرض - والقرض هو في الاساس لبناء منزل مكون من عدة مواد تنقل نقلاً ولا تصنع محلياً.. فمثال على ذلك الاسمنت الذي تختلف قيمته حسب مسافة نقله، وكذلك الحديد، والابواب، والاثاث المختلف في المنزل.. فالحديد في المنطقة الشرقية (حيث مصانع الحديد) يختلف عن سعره في القصيم حيث لا توجد مصانع للحديد.. ان أسعار المواد في المدن الكبرى هي أسعار منخفضة بالنسبة للضواحي والمدن وبالتالي فانه من الاولى زيادة قيمة القرض للضواحي والارياف والمناطق البعيدة عن المدن بسبب زيادة سعر مواد البناء فيها.
4 - ان الاستثمار في مجال العقار حالياً هو في المدن الكبرى حيث انه كلما زادت الكثافة السكانية زادت فرص نجاح الاستثمارات.. وبالتالي تركز مستثمرو العقارات ومقاولو التنفيذ في هذه المدن.. بل حتى في المدن التي في المناطق البعيدة كمدينة بريدة مثلا في منطقة القصيم نجد أن عدد سكانها يمثلون أكثر من 50٪ من سكان منطقة القصيم، وذلك بسبب زيادة الاستثمار العقاري بها وزيادة عدد سكانها.. وبدأت هذه المدينة تعاني من ضغط الخدمات وعدم قدرة الجهات المختصة على تنفيذها ومن الزحام المروري ايضاً.. ومن هنا لابد من التفكير في الاتجاه إلى ضواحي مدينة بريدة ومنطقة القصيم قبل الانفجار السكاني بهذه المدينة.
.. ان الضواحي والمدن الصغيرة غير مشجعة للمستثمرين والجو الاستثماري بها غير مفيد.. ان بامكان المستثمرين الاتجاه إلى المدن الصغيرة.. عن طريق اطلاق دفعة لهم من صندوق التنمية العقارية.. فقد قام الصندوف بالدفع الذاتي لهذه المدن قبل فترة من الزمن وتولى الدفة حالياً مستثمرون كبار وتخلى الصندوق عن دوره في هذه المدن بعد ان اوجد جواً استثمارياً مفيداً للمستثمرين - وحالياً فإن الصندوق مدعو لايجاد جو استثماري في المدن والضواحي الصغيرة لدفع النمو السكاني باتجاهها.. والجدول المرفق ربما يوضح نسبة السكان إلى كل منطقة من مناطق المملكة (الجدول رقم 1) وهو مأخوذ من النتائج الاولية للتعداد العام للسكان والمساكن (1425ه) وهو يوضح بجلاء ان المناطق البعيدة عن المدن الكبرى (الرياض، جدة، مكة، الدمام) ذات نمو سكاني ضعيف أو هي ذات نسبة سكان قليلة بالنسبة لتركز السكان في المدن الكبرى.
إن التوزيع السكاني لهذه المناطق يوضح ضرورة ايجاد توازن نوعي في توزيع السكان على المناطق، وهذا التوازن لا يأتي الا باتباع سياسات تطويرية أهمها وفي الدرجة الاولى صندوق التنمية العقارية الذي هو صندوق غير ربحي وانما صندوق مدعوم من الدولة لتشجيع التنمية العمرانية ودعم الاقتصاد الوطني ومن أهم أهدافه وبالدرجة الاولى الحفاظ على التوازن السكاني بين المناطق وهو هدف يجب ان لا يتم اغفاله وفي رأيي ان سياسات الصندوق يجب تعديلها للاسباب الآتية (نحو المدن الصغيرة والقرى)..
أ - نظام قروض الصندوق حالياً مبنى على تصنيف المحافظات إلى (أ، ب، ج) وكذلك المراكز وكان هذا التنظيم حسب عدد السكان فاذا زاد عدد السكان زاد عدد القروض وقيمة القرض ففي محافظات (أ) القرض 300,000 ريال وفي محافظات (ب) القرض 250,000 ريال فهل معنى هذا اختلاف طراز المبنى لأن القرض لا علاقة له بالأرض وانما هو للبناء فقط.. هل معنى ان محافظة (ب) يجب أن تكون لها مبان تقل عن طراز محافظة (أ).. ام ان من هو في محافظة (ب) يبنى دوراً واحداً فقط ويبقى الدور الثاني دون ان يتم اكماله.. ومن الطرائف ان هناك مدينتين متجاورتين في أحد مناطق المملكة يفصلهما شارع ومن هو شمال هذا الشارع يعطي قرض 300,000 ريال، ومن هو جنوبه يعطي قرض 200,000 ريال لان كل من الموقعين يتبع لمدينتين مختلفتين، ومن هنا يتضح ان سياسة الاقراض هذه يجب تعديلها لتكون متناسبة مع التطور العمراني، وضرورة تطوير الضواحي والمدن لتكون مشجعة على الهجرة اليها، حتى لو كانت قريبة من المدن فمن الممكن ان يهاجر اليها السكان في الليل ويرجعوا منها إلى أعمالهم في المدن في الصباح والهدف من ذلك هو تخفيف النمو الهائل للمدن وضغط الخدمات عليها.
ب - في المدن غالباً ما يكون هناك مشاريع اسكانية وعقارية كبرى كالشقق المفروشة والمجمعات السكانية الكبيرة التي يمكن للمواطن الحصول عليها بأسعار معقولة دون اللجوء إلى قروض صندوق التنمية العقارية.
اما في المدن المتوسطة والقرى فليس هناك اجواء مشجعة للمستثمرين مما يجعل الطريق الوحيد امام المواطن هو قرض صندوق التنمية العقارية ومن هنا وجب ان يكون هذا القرض ميسراً وسهلاً.
ج - ان يتم رفع قيمة القرض في المدن الصغيرة والقرى للحصول على تنمية عمرانية منضبطة وان تكون هذه المباني على مستوى راق ومتميز حسب تخطيط عمراني حديث للساحات والشوارع.
د - قامت مصلحة الاحصاءات العامة باحصاء عدد المساكن المشغولة وأنواعها في كل مدينة فلو اعتمد الصندوق على هذه الاحصائية لاعطائه مؤشراً للمدن والقرى التي يجب دعم القروض بها.