السوق العقارية السعودية لن تنخفض ومعظم التحليلات لا تنطوي على فهم عميق للمتغيرات الاقتصادية

أكد أن السوق ما زال في بداية مارثون طويل .. د. عبدالله الفايز:

لم يكن من السهل علي أن أرى تحليلاً لمجموعة ليس لها خبرة في السوق العقارية أن ترمي جزافاً بتوقعات ليس لها أساس من الصحة حول السوق العقاري وانه قد ينخفض بنسبة معينة.
بل أرى أن السوق العقارية السعودية ما زالت في بداية المارثون الطويل والذي سيستمر لسنوات قادمة. وان السوق لن ينخفض ولكن قد يهدأ ويتريث قليلاً ثم يعاود الارتفاع بعد اكتمال الحلقات المفقودة. فالسوق العقارية بالرغم من تعثرها سابقاً بمعوقات سيتم ذكرها لاحقاً، قد حققت ارتفاعاً مذهلاً للسنوات الماضية. لذلك فإن الإشاعات أو التحليلات التي لا تنطوي على فهم عميق للمتغيرات الاقتصادية والاجتماعية والسياسية يؤدي الى زعزعة الاقتصاد الوطني خاصة وان العقار هو اكبر المحركات التي تدفعه على الأمام. وهو طرح لا يهدف الى دفع عجلة التنمية ودعم الاقتصاد الوطني. ويجب أن لا يمسه من ليس لديه الدراية به فهو موضوع كبير ومتشعب ويضم تحته مجموعة من الجهات الخدمية والعدلية والتنظيمية والمالية والاجتماعية. وهو أحد أهم القواعد الاقتصادية للمملكة ويقدر حجم الاستثمار فيه سنوياص بمئات المليارات. ويرتبط بالاقتصاد الأساسي للدول ارتباطاً وثيقاً لدرجة انه عامل مؤثر في رفع أو تخفيض سعر الفائدة في البنوك. الاستثمار العقاري هو محرك للاقتصاد في جميع دول العالم الحديث. ويمثل عادة ما بين 10-20% من إجمالي الناتج المحلي(GDP). وقد زادت فرص العمل في القطاع في المملكة خلال العشر سنوات الماضية من 20000إلى أن وصل حالياً حدود 70000موظف. وما يقارب 700ألف في التشيد والبناء.
لقد سبق أن أشرت في مقالي منذ أكثر من عام عندما بدأ المواطنون بالشكوى من ارتفاع أسعار العقارات آنذاك أن الارتفاع هو بداية الماراثون وأكدت أننا لم نر شيئاً بعد وان الأسعار ستتضاعف خلال السنوات القادمة وحصل ذلك فعلاً ومازلت أؤكد ذلك للسنوات القادمة. فالسوق العقاري اليوم وبعد أن فتحت أبوابها للاستثمار الخليجي والأجنبي أصبحت أكثر عالمية. لذلك فإنها لم تعد تحت سيطرة السوق المحلي والإشاعات والمضاربات، بل أصبحت سوق تحكمها المتغيرات الدولية سواء السياسية أو الاقتصادية أو البيئية. واليوم أكبر الاستثمارات العقارية التي نراها منذ مطلع هذا العام هي خليجية وعالمية وتقدر بمئات البلايين من الريالات. وقد تكون اكبر حجماً مما تضيفه استثمارات الشركات العقارية المحلية. لذلك فإن السوق العقاري السعودي أصبح على اتصال ببقية العالم وقد يتأثر به. ولكن لكونه سوقاً مبتدئاً للدخول في السوق العالمي فإنه تجنب كارثة الائتمان التي أثرت على السوق حيث إن الرهن العقاري لم تتم ممارسته بعد في السوق العقاري السعودي. وبذلك فإن تأثير الصدمة عليه سيكون هامشياَ إذا لم يكن له إيجابية اكبر لكونه لم يدخل في الموجه العالمية. بل على العكس فالسوق العقاري السعودي قد يستفيد من تلك التجارب الفاشلة للرهن العقاري والتي مرت بها الولايات المتحدة الأمريكية. وان تتم الاستفادة من الثغرات التي سببت مشكلة الرهن العقاري ليكون هناك وسائل تحكم أكثر وخاصة في التأكد من توثيق الممتلكات والأصول التي يتم الرهن عليها. وان يتم تخفيض قيمة القرض مقارنة بقيمة الأصول. وبذلك يحصل المستثمر على القرض ويبقى الممول في مأمن من تذبذب السوق وقيمة الوحدة المرهونة. بالإضافة الى أهمية التأمين على القروض. ولذلك فإن هناك عشرة أسباب تؤكد نمو السوق بالرغم من وجود عشرة معوقات وذلك لتحليل السوق العقاري وسأستعير عبارة سنغافورة أو الهيئة العليا للاستثمار لتوضيع قاعدة عشرة على عشرة لتحليل القطاع العقاري كما يلي:
السوق العقارية السعودية سوق واعدة ولعدة أسباب أهمها عشرة:
1- ارتفاع أسعار النفط من حدود 10دولارات للبرميل اغلي ما يقارب اليوم 120ريالاً (اثني عشر ضعفاً) وتوقع استمرارها لسنوات طويلة ليوفر سيولة تكفي كدفعة مقدمة لتطوير مشاريع اكبر للسنوات القادمة.
2- القيادة الحكيمة والمخلصة لهذا البلد والانفتاح على العالم من خلال زيارات خادم الحرمين الدولية ودعوة لجذب الاستثمار والاتفاقيات المشتركة.
3- تكامل البنية التحتية من الاتصالات والطرق والموانئ واللوجستيات. والتي هي الآن تمر بمرحلة كبيرة من التطوير ورصدت لها مبالغ بالبلايين.
4- صدور نظام القضاء وقرب صدور نظام الرهن العقاري والتسجيل العيني للعقار وكود البناء السعودي.
5- ارتفاع أسعار مواد البناء والعمالة واستمرارها في الارتفاع سيرفعان من القيمة السوقية للعقار. وبذلك فإن من استغل الفرصة في الأعوام السابقة لابد أن يحقق ربحاَ. وحيث أن هذه الأسعار متوقع لها أن تستمر في الزيادة للأعوام القادمة فإن من يستفيد اليوم حتماً سترتفع أصوله وبذلك يرتفع معدل الربحية للسوق.
6- نضوج التفكير ونمو الوعي والحس المعماري والحضاري للمواطن الخليجي والذي أصبح لا يرضى بأقل مما يراه بعد زيادة ثقافته وإطلاعه وبعد الانفتاح والسفر وسرعة الاتصالات. وأصبح لديه الاستعداد لتقدير الأعمال الجيدة والمتميزة واستعداده لدفع مبالغ اكبر للمصممين والمكاتب الهندسية.
7- تطور ونمو المؤسسات الخدمية العقارية في مجالات التمويل والماليات والتصميم والتسويق والإعلان وغيرها.
8- النمو السكاني الهائل لشعوب المنطقة وتركزه في المدن الكبرى، بالإضافة الى توطين الأجانب.
9- تحرير التجارة العالمية والتحالفات الخليجية وحتى على مستوى المؤسسات والشركات الخليجية.
10- تدشين المدن الاقتصادية والمعرفية الجديدة وبتنظيمات بناء مخالفة للأنظمة الحالية للبلديات والأمانات سيساعد على تغير الأنظمة العمرانية سواء الارتدادات أو الارتفاعات مما يعطل على المستثمرين العقارين حجة عدم وجود أنظمة تساعدهم على الإبداع.
أن المتابع للسوق العقاري في السنوات الماضية يرى انه بالرغم من عدم نضوج الأنظمة للاستثمار فان السوق ما زالت ترتفع وتواصل ارتفاعها! فماذا نتوقع أن تكون الحال عليه بعد إتمام الحلقات المفقودة وتكامل الأنظمة! إلا أن يرتفع السوق. خاصة بعد الإسراع في نظام الرهن العقاري وهذه الحلقات هي عشرة:
1- الإسراع في اعتماد كود البناء السعودي والذي تأخر أكثر مما يجب.
2- الإسراع في إعتماد نظام التسجيل العيني للعقار لحل مشاكل ازدواجية الصكوك ولتسجيل المباني على الأراضي.
3- نظام وقانون لحماية المستثمر العقاري ممن لا يدفعون العقار ولا يمكن إخلاؤهم من العقار. والذي يجعل المستثمرين يحجمون عن بناء المساكن.
4- الإسراع في إنشاء هيئة لأبحاث ودراسات الإسكان والبحث العلمي المتخصص في الإسكان.
5- الإسراع في إنشاء بنك للمعلومات العقارية والإسكانية وعلاقتها بالخصائص السكانية والديموجرافية والمعلومات الهندسية.
6- وضع مخططات شاملة للمدن تعتمد أسلوب الاحياء المتكاملة من الخدمات وتخصيص أجزاء منها لتكون بأسعار ميسرة للمواطنين.
7- تحديث نظام الصندوق العقاري والرفع من قدراته ليشارك مع بعض البنوك المحلية لمضاعفة قيمة القرض الحالي وهو و 300000ريال والذي يعجز عن توفير المسكن. وان يتم أيضا زيادة القرض ليشمل قيمة الأرض (ارض وقرض).
8- إنشاء شركة عقارية مساهمة متخصصة في بناء المساكن وبكميات كبيرة في مواقع مختلفة من مدن المملكة. وان تقوم هي بتطوير الأراضي وتوفير الخدمات ثم البناء عليها لأحياء متكاملة. ومن ثم توزيعها على المحتاجين وفق قروض ميسرة.
9- إعداد دراسة لعدد السكان لكل شريحة من شرائح الطلب على الإسكان. كم عدد محدودي ومتوسطي الدخل الذين نحاول أن نسدد ونلبي رغباتهم حالياَ ومستقبلياَ.
10- تحديد مواصفات قياسية موحدة لمواصفات البناء وبحيث تكون مقاسات الأبواب والنوافذ والمقابس والوحدات الميكانيكية والصحية وحتى الحوائط والأسقف، وغيرها موحدة وبذلك يسهل ويرخص توفيرها، مما يقلل تكلفة البناء.
لذلك فإنه من الإجحاف أن يتم طرح مثل هذه العبارات جزافاً لمثل هذا القطاع الذي يلعب دوراً كبيراً في حماية الاقتصاد من الهبوط المفاجىء. فهو عالمياَ يعمل كوسادة يرتكي عليها الاقتصاد في الظروف الصعبة التي يمر بها الاقتصاد. كما انه قطاع يقود إقتصاد الدول في حالات الركود الاقتصادي لأنه يأخذ وقتاً أطول في الهبوط والارتفاع مما يأخذه سوق الأسهم. وبعكس سوق الأسهم فإن دراسة لمركز دراسات الإسكان في جامعة هارفارد أكدت انه مقابل كل 1000دولار ربحاً للفرد في العقار فإنه يصرف 150دولاراً ليدورها في قطاعات أخرى بينما نفس الربح في سوق الأسهم يدور فقط 40دولاراً. شراء العقار يحتاج إلى رؤوس أموال كبيرة لذلك فهو محرك ومؤشر رئيس لسعر الفائدة في البنوك. والقطاع العقاري بالإضافة إلى كونه مربح اًلبعض الإفراد إلا أنه يقوم بنوع من تدوير الأموال لتتوزع على جميع القطاعات الاقتصادية ليطول منها الجميع مثل المكاتب الهندسية والمقاولين وتجار مواد البناء ودور النشر والصحف ومكاتب الإعلانات والتسويق وشركات الحاسوب والإنترنت وغيرها.. حوالي مائة صناعة. وقد لقد سجل الاستثمار العقاري وثبات عالية في السنوات القليلة الماضية وتطوراً ملحوظاً لوسائل التطوير والتسويق.
واليوم أعود لأؤكد أن سوقنا العقاري سيستمر في نهضته وقفزاته الهائلة للتطوير العقاري والحضاري التي ستنفجر والتي لم يشهدها تاريخ الاستثمار العقاري بعد والتي لاتقارن بالحقبة الماضية. والتي لن تكتمل إلا بعد توفير البيئة القانونية والتنظيمية. كما أنها ستحتاج إلى قدر كبير من التخطيط والتنسيق والحذر لعدم تضارب التوجه الذي ستمليه الاستثمارات في المدن الاقتصادية على توجه واستثمارات بقية العقارين في المدن والضواحي الحالية والمخططات التقليدية. فتلك المدن الاقتصادية قد تلتهم قدراً كبيراً من الطلب الحالي على المخزون الحالي من الأراضي والعقارات التي يمتلكها السوق العقاري الحالي. وهي طفرة ستدوم طالما أن الاقتصادي الوطني يرضخ تحت عوائق الاستثمار في القطاعات الأخرى مما جعله يعتمد ويتعاقب على قطاعين يتيمين هما سوق الأسهم وسوق العقار فقط.
@ المستشار في التخطيط العمراني
والعقاري وعضو اللجنة العقارية في غرفة الرياض