مختصون: 8 أسئلة تشغل العقاريين قبل تطبيق رسوم الأراضي البيضاء

طرح باحث سعودي 8 أسئلة عريضة تشغل المطورين العقاريين قبل تطبيق قرار مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية الذي اعتمده مجلس الوزراء بفرض رسوم على الأراضي البيضاء داخل المخططات العمرانية للمدن. وشدد على ضرورة أن يكون تطبيق القرار على أراضي محددة داخل النطاق العمراني ترى الدولة ضرورة تطويرها، طبقا لمعايير ومقاييس محددة، وفي حال رفض المالك دفع الرسوم لثلاث سنوات متتالية تتم إحالة الأرض إلى البيع في المزاد العلني واستيفاء قيمة الرسوم غير المدفوعة. وقال الباحث في صناعة العقار أحمد عريف: لم يعد «العقار ابنك البار» فمصلحة الوطن والمواطن تأتي أولا، القانون رائع في مجمله، وخطوة استراتيجية ومميزة من مجلس الشؤون الاقتصادية والتنمية، لتوجيه دفة صناعة العقار مئات الخطوات للأمام، ولطالما انتظرنا صدور القرار، ومن هنا نتفق على صوابية القرار وندعم تطبيقه 100 %، ولكن توجد بعض الاستفسارات والاقتراحات التي تشغل بال كل المطورين العقاريين وتحتاج إلى إيضاح، أولها: هل يحق لمالك الأرض البيضاء داخل النطاق العمراني فرزها إلى مساحة تقل عن تلك التي تفرض عليها الرسوم حسب اللائحة التنفيذية، سواء قبل وبعد فرض القانون؟
وأضاف: هل يشمل قانون رسوم الأراضي البيضاء الأراضي الزراعية داخل/خارج النطاق العمراني؟، وإن شملها، هل سيتم اعتماد لائحة إجراءات استثنائية يعجل من عملية تحويلها إلى أرض سكنية أو تجارية، على أن تطبقه أمانات كافة المناطق والمدن؟.
أما السؤال الثالث، فيكمن في: هل يشمل قانون رسوم الأراضي البيضاء كافة فئات المجتمع من أفراد، شركات، منظمات، هيئات، جمعيات، أوقاف..إلخ ؟
وتساءل عريف: هل يشمل قانون رسوم الأراضي البيضاء من تملك قبل تاريخ صدور القانون؟ وإن شمله ذلك، هل يحق لمن تملك قبل القانون الاختيار بين أربعة خيارات: البيع، البناء، تملك حصة في المشروع الاستثماري مقابل أرضه، أو دفع الرسوم؟
وخامس الأسئلة: هل سيتم تعميد البنوك السعودية والأجنبية على عمل برنامج تمويل خاص لمطوري المباني السكنية على الأراضي البيضاء، بغرض بيعها لطالب السكن المستحق من وزارة الإسكان، وطالب القرض المستحق من صندوق التنمية العقاري؟.
وأشار الباحث العقاري إلى أن أهم الاستفسارات التي تشغل المطورين هي أدوات تنمية صناعة العقار.. هل هي جاهزة؟ والتي تتمثل في مرونة اعتماد المخططات بكافة أنواعها، السجل العيني، توفر برامج تمويل للمطورين العقاريين، البنية التحتية، تطبيق نظام الرهن العقاري، نظام اتحاد الملاك، تصنيف وتأهيل «مقاولين متخصصين في بناء الوحدات السكنية» معتمدين من وزارة الإسكان وصندوق التنمية العقاري لتقديم خدماتهم لمتوسطي الدخل والحاصلين على أرض وقرض أو مجرد قرض، اشتراط كود البناء، اشتراط عقد فيديك وتأهيلهم لتطبيقه، شح العمالة وتضييق الخناق على قطاع التشييد والبناء من قبل وزارة العمل (عمل استثناء) على أن توثق عقودهم من وزارة الإسكان، علاوة على تطوير برنامج ذاتي لتقييم الأراضي البيضاء بالتعاون مع الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين، يتم إدراجه على موقعها الإلكتروني، ضمن معايير عالمية تناسب السوق السعودي، يسهل على مالك العقار تثمين أرضه البيضاء والتي ينطبق عليها دفع رسم سنوي، ومن ثم وضع قيمة عادلة يتم بناء عليها احتساب النسبة، يستطيع خفض سعر العقار، متى ما شاء، ولكن تبقى نسبة الرسم ثابتة حسب أول سعر تم إدخاله من نفس العام، ولا يشمل ذلك الأعوام التالية إلا في حال تغيير السعر، ويشترط لقبول خفض السعر، دفع المتأخرات من الأعوام السابقة.
كما يشترط في حال الزيادة الآتي:
1- مضي العام الأول بعد قانون فرض الرسوم، ولا يسمح فيه بالتغيير بالزيادة.
2- يشترط في زيادة قيمة العقار بدءا من العام الثاني دفع ضعف نسبة رسم العقار.
3- يطبق دفع ضعف نسبة الرسم للعام الذي تمت فيه زيادة سعر العقار فقط.
4- لا يحق للمالك زيادة سعر العقار قبل دفع الرسوم المتأخرة عليه.
5- تبقى النسبة ثابتة في حال خفض قيمة العقار، وذلك إلى انقضاء حول كامل من تاريخ قيمة الإدخال الأولى من ذات العام.
وعاد عريف ليتساءل: هل هبوط أسعار الأراضي التجارية سيؤدي إلى خدمة الشريحة المستهدفة الأفراد وزيادة تملكهم للأراضي أو المساكن، أم سيخدم هوامير وتجار العقار ممن تتوفر لديهم السيولة النقدية؟، وأخيرا هل شركات المقاولات اليوم تستطيع مواجهة الطلب المرتفع على بناء وحدات سكنية وتلبية عدد يفوق (المليون وحدة سكنية) حاليا والمتزايد بنِسب متفاوتة سنويا؟
وتوقع أن يبقى سوق العقار في حالة ترقب خلال الثلاث سنوات الأولى من فرض رسوم الأراضي البيضاء، وانتظار انهيار العقار ليتم الشراء ممن أحيلت عقاراتهم (للمزاد، أو جهة مختصة لفرض غرامات وذلك لأسباب عديدة منها: انقضاء المدة الزمنية المحددة للبناء، عدم القدرة على دفع الرسم السنوي، عدم وجود تمويل بنكي أو تمويل من جهة حكومية مثل الصندوق العقاري) لقيمة تمويل سواء كانت منخفضة أو مرتفعة إلا في حالة تطبيق الشروط، ومنها رهن عقار آخر يغطي كامل قيمة المشروع أو توفر سيولة نقدية في البنك توازي 50 % من قيمة المشروع، وذلك للأفراد ممن تملكوا أو ورثوا قبل القانون أرضا سكنية أو تجارية تزيد عن مساحة ما، وكذلك للمؤسسات والشركات.
واستدرك عريف: صحيح أن المستفيد من ذلك الوطن والمواطن وهذا أمر رائع جدا، ولكن لابد من مساواة مالك الأرض البيضاء مع أصحاب رؤوس الأموال ممن سيشترون بأسعار بخسة، وإنشاء مشاريع بتكلفة منخفضة وعائد ربح مجز، ومقترح إضافة خيار رابع وهو السماح للمالك بتملك حصة في المشروع السكني والتجاري بحصة مقابل أرضه، ولا يتم تضييق الخناق عليه بثلاثة خيارات فقط: إما دفع الرسم السنوي أو البناء أو البيع، ويستثنى من ذلك من قام بالتملك بعد القانون سواء أرض سكنية أو تجارية أكثر من مساحة ما نص عليها قانون رسوم الأراضي البيضاء، مؤكدا أن فرض الرسوم عامل رئيس من عوامل أخرى تساهم في خفض سعر العقار. ويرى أن هنالك قبل ذلك عدة تحديات تعرقل حل أزمة الإسكان، لذا يجب العمل على إصلاحها وتطويرها أولا، وعند إذن سيزيد (المعروض) من الوحدات السكنية طرديا بتوفير أدوات صناعة العقار.