أنظمة التمويل العقاري

التلاحم الوطني

كنت قد تناولت في مقالات سابقة الفجوة بين تأمين المساكن والطلب عليها والمعادلة الصعبة التي تواجه صندوق التنمية العقاري في تلبية طلبات قروض الإسكان التي تجاوزت المليوني طلب على قائمة الانتظار وطرحت بعض الأفكار انطلاقا من مبادرة الصندوق للتكامل مع شركات التطوير العقاري والبنوك التجارية من خلال نظام ضامن ونظام القرض المعجل حيث إن هذه الأنظمة يمكن تطويرها والتوسع فيها متى ما تهيأت لها بنية تحتية من التشريعات التي تضمن المسار الصحيح لسوق العقار في المملكة وتضمن حقوق الممولين والمقترضين وتحقق شراكة استراتيجية بين وزارة الإسكان المعنية بتأمين الوحدات السكنية وتنظيم سوق العقار في المملكة وتحت مظلتها صندوق التنمية العقاري المعني بمنح القروض الإسكانية والقطاع الخاص المتمثل في البنوك وشركات التطوير العقاري لبناء قدرة تمويلية عالية لتأمين وتمويل وتمليك المساكن للمواطنين وإذا أخذنا في الحسبان المعادلة الصعبة التي تواجه صندوق التنمية العقاري وأضفنا عليها الاحتياج المتزايد للمساكن من قبل شريحة الشباب ومحدودي الدخل لأدركنا أهمية الأنظمة التشريعية الجديدة التي أقرها مجلس الوزراء مؤخرا وأهمية توقيتها وأهمية الإسراع في إصدار اللوائح التنفيذية لها لتحققت الأهداف المرجوة منها في خلق بيئة جيدة و آمنه لتأمين وتمويل وتمليك المساكن.
ومن له تجربة في تملك العقار في الدول المتقدمة يدرك تماما سهولة تمويل وتمليك العقار في تلك الدول برهن العقار وربط التمويل ببوليصة التأمين على الحياة وإمكانية ربطه أيضا ببوليصة استثمار طويل المدى بما يحقق سداد قيمة العقار أو أكثر في نهاية المدة.
إن الأنظمة الجديدة في نظرى يمكن أن تضع المملكة في مصاف تلك الدول تدريجيا من حيث الملاءة المالية والائتمان والضمان والتقاضي في سوق التمويل العقاري بل أنها كيفت تجارب تلك الدول إلى نظام إسلامي يتمثل في الإيجار التمويلي بما يحقق الارتياح التام للمقترض السعودي وتجاوزت أخطاء تلك الدول في مسألة الرهن ويمكن أن نرى النتائج الإيجابية خلال فترة ثلاث إلى خمس سنوات من حيث التوسع في المجمعات السكنية والتوسع في تمويل وتمليك المساكن وانخفاض أسعار العقار.
إن ردم الفجوة بين العرض والطلب يتطلب تعاونا وتكاملا وشراكات استراتيجية بين الجهات المعنية بشكل أكبر من العمل الانفرادي وقوائم الانتظار لابد أن تجد حلولا حاسمة وسريعة وبالتالي لابد من هذه الأنظمة التي رسمت خارطة الطريق ووسعت إطار التمويل العقاري بالسماح للبنوك وشركات التطوير العقاري بتملك العقار لأغراض التمويل العقاري والتمويل لغرض التملك بآلية إسلامية والسماح بتأسيس شركات مساهمة لهذا الغرض يمكن أن يساهم فيها صندوق الاستثمارات العامة ويمكن طرح جزء منها للاكتتاب العام كما يمكن أن يستقطب السوق تحالفات وطنية مع شركات أجنبية متخصصة في مجال تأمين وتمويل وتمليك المساكن كما أن الأنظمة الجديدة قد عالجت ضمان القرض بنظام الرهن العقاري المسجل الذي يتناول التسجيل العيني للعقار وحقوق وواجبات الراهن والمرتهن وضمان الرهن لتسديد دين الراهن الخاص بالعقار دون غيره من الديون وقد سمحت الأنظمة بتداول القرض مع الرهن الضامن كما أمنت مخاطر التعثر من جانبين الأول من خلال التأمين على القرض في حالة الوفاة والثاني من خلال نظام قضاء التنفيذ الذي يضمن الحجز التنفيذي على الرهن العقاري وبيعه للوفاء بقيمة القرض المستحق على المدين عند التعثر عن السداد.
هذه الأنظمة الجديدة ستساعد وزارة الإسكان في التكامل مع شركات التطوير العقاري لتأمين عدد أكبر من المساكن المطلوبة وتساعد صندوق التنمية العقاري على التكامل مع البنوك وشركات التمويل العقاري المزمع إنشاؤها في زيادة القدرة الاستيعابية لمنح القروض وإنهاء أزمة قائمة الانتظار وتخلق التنافس بين الجهات التمويلية المختلفة مما يوفر للمواطن خيارات ومزايا تنافسية بين البنوك وشركات التمويل العقاري ويتحقق في النهاية سد الفجوة بين العرض والطلب لمصلحة استقرار السوق العقاري في قيم عادلة للتأجير أو التملك أو التأجير المنتهي بالتملك.
كل المهتمين بهذا الشأن وفي مقدمتهم ذوو الدخل المحدود ومن لا يملك سكنا ينتظرون صدور اللائحة التنفيذية من مؤسسة النقد وينتظرون تفعيل التثمين العقاري من وزارة التجارة وينتظرون مبادرات جادة وسريعة من القطاع الخاص لتأسيس شركات التمويل العقاري وكلهم رجاء في أن لا يطول الانتظار.