ارتفاع أسعار العقار ومواد البناء أهم الآثار السلبية ل«الرهن العقاري»

رصدت دراسة أصدرها مركز الدراسات والأبحاث في غرفة الشرقية إيجابيات وسلبيات تطبيق نظام الرهن العقاري في السعودية، مشيرة إلى أن من أبرز السلبيات الارتفاع المتوقع في أسعار العقار، وزيادة أسعار مواد البناء، إضافة إلى حزمة أخرى من السلبيات التي بحاجة إلى معالجة في الأنظمة الأخرى التي ستتأثر بالرهن العقاري.
وأوضحت الدراسة وجود عدد من الآثار الإيجابية لإقرار نظام الرهن العقاري، في مقدمها أنه سيؤدي إلى زيادة نسبة الائتمان الذي تخصصه البنوك التجارية لتمويل القطاع العقاري، وأن الضمانات التي يوفرها النظام ستكون حافزاً لتطوير برامج البنوك وابتكار عمليات جديدة للتمويل العقاري، إضافة إلى خلق روح التنافس بين البنوك لجذب أكبر شريحة من العملاء.
وأشارت إلى ان نظام الرهن العقاري سيؤدي لتخفيف العبء عن صندوق التنمية العقاري الذي سيتفرغ لأصحاب الدخول المتوسطة والمنخفضة، وسيساعد المواطنين من ذوي الدخول المتوسطة على تملك مسكن خاص بدلاً من تأجير المنازل لسنوات من دون تملكها.
وأضافت، أن نظام الرهن العقاري سيشجّع على زيادة أعداد شركات التقسيط والتمويل العقاري، وتوسيع نشاطاتها، إذ يتوقع أن يصل عددها لأكثر من 50 شركة في العام الأول لتنفيذ النظام، ما سينجم عنه اتساع قاعدة فرص التمويل للمواطنين، كما أنه سيؤدي إلى زيادة حجم المعروض من العقارات الإسكانية جنباً إلى جنب مع تراجع نسب الفائدة التي تأخذها الشركات والبنوك التمويلية.
وخلصت الدراسة إلى أن إصدار نظام الرهن العقاري والمباشرة بتطبيقه سيسهم في تعزيز الثقة في السوق العقارية السعودية، ما يشجع المستثمرين على دخول السوق وتوسيع استثماراتهم، وبخاصة إذا ما ترافق ذلك مع صدور تشريعات عقارية أخرى مثل التمويل العقاري والتأجير المنتهي بالتمليك ومراقبة شركات التمويل والتنفيذ.
وفي المقابل، رصدت الدراسة عدداً من الآثار السلبية لتطبيق نظام الرهن العقاري.
وقالت إن اندفاع المواطنين للحصول على القروض سيزيد الطلب على العقارات لأغراض السكن، ما قد يرفع من أسعار الأراضي، ومن المحتمل ارتفاع أسعار مواد البناء نتيجة لزيادة الطلب بشكل يفوق إمكانات زيادة الطاقات الإنتاجية وبخاصة على المدى القصير.
وقد يؤدي النظام إلى تسييل العقارات بهدف حصول المسيل على النقد من دون استخدام القرض للتمويل العقاري.
وأضافت الدراسة أن الممولين يفرضون شروطهم لتفادي المخاطر وتوفير الضمانات الكافية حتى تتحقق الأرباح الاستثمارية، وتلك الشروط التعاقدية تختلف من بنك إلى آخر، ومن شركة إلى أخرى.
كما أن البنوك وشركات التمويل ستتعاقد مع شركات تأمين لتغطية الخسائر، وهذا سيكون عنصر نجاح للفكرة بكاملها من جانب، إلا أن المغالاة في الشروط والضمانات ونسبة العمولة على مبلغ التمويل والتأمين قد تؤدي إلى الحد من المزايا الإيجابية للنظام من جانب آخر.
وأشارت إلى أن شركات التمويل العقاري القائمة حالياً تعاني من عدد من المشكلات سواء من الناحية القانونية، أم من الناحية الاقتصادية في ظل عدم توفر رساميل كبيرة لتمويل إنشاء المساكن، هذا من جهة، ومن جهة أخرى، فإن الوعي المجتمعي تجاه هذه السوق الجديدة لا يزال ضعيفاً.
ورأت الدراسة أنه لكي يأخذ النظام وضعه بشكل ايجابي، فإنه من الضروري اشتماله على الفئات من محدودي الدخل، وفي إطار ترتيبات معينة مع البنوك والشركات التمويلية يكون بمقتضاها صندوق التنمية العقاري الضامن لهذه الفئات، وأن تدخل مؤسسة النقد العربي في آليات تطبيق نظام الرهن العقاري وبالشكل الذي يحمي المواطن من التطرف والمغالاة في الأرباح والشروط التي تضعها البنوك والشركات التمويلية، وأن يترافق مع تشريع نظام الرهن العقاري، إصدار عدد من آليات التمويل العقاري الأخرى، مثل: الصكوك العقارية طويلة ومتوسطة وقصيرة الأجل، واعتماد نظام الرهن العقاري والتوسع في إشهار صناديق الاستثمار العقارية.
وشددت على ضرورة إعادة النظر في الإطار المؤسسي للقطاع العقاري، وتفعيل مستوى الأداء لدى الأجهزة التنفيذية في المؤسسات العقارية، إذ إن انتعاش السوق العقارية لا يمكن أن يتحقق بدعم أو قرار أحادي الاتجاه، وإنما لابد من إطلاق حزمة مبادرات تمويلية ومؤسسية وتشريعية في وقت واحد، وبشكل متناغم.