نظام استئجار الدولة للعقار يحدد شروط وإجراءات ومدة استئجار العقارات

وافق مجلس الوزراء على نظام استئجار الدولة للعقار، الذي يحدد شروط استئجار الدولة للعقار وإجراءاته ومدته.
كما حدد النظام ضوابط إنهاء عقد الاستئجار وإخلاء العقار، وفيما يلي أبرز تفاصيل النظام الجديد:-
أهداف النظام
يهدف النظام الصادر بشأن استئجار الدولة للعقار تنظيم عمليات استئجار الدولة من خلال الجهات الحكومية للعقار وفقاً لاحتياجات الجهات الحكومية، وترشيد التكاليف المالية لعمليات استئجار الجهات الحكومية للعقار.
كما يهدف النظام لتنمية استغلال العقار المستأجر من قبل الجهات الحكومية، وتعزيز مبادئ الحوكمة وإرساء مبادئ الشفافية والكفاءة في عمليات استئجار الجهات الحكومية للعقار، وتوحيد الجهة المشرفة على عمليات استئجار الجهات الحكومية للعقار.
خطة الاستئجار وشروطه
نص النظام على أن الجهة الحكومية عليها وضع خطة سنوية لعملية استئجارها للعقار قبل بداية كل سنة مالية، ونشرها على موقعها الإلكتروني أو أي وسيلة أخرى، وفقاً لما تحدده اللائحة، ولا يترتب على نشر الجهة الحكومية خطتها أي التزامات.
ونصت شروط الاستئجار على أنه لا يجوز لأي جهة حكومية استئجار عقار إلا عند الحاجة الماسة له، وبعد موافقة الهيئة، وأن يكون الاستئجار وفقاً لأحكام النظام واللائحة، مع التقيد بعدة ضوابط منها ألا يكون لدى الجهة الحكومية الراغبة في الاستئجار عقار غير مستغل يلبي احتياجاتها، وألا يتوافر لدى الهيئة عقار يلبي احتياج الجهة الحكومية الراغبة في الاستئجار، وأن يتوافر لدى الجهة الحكومية الاعتماد المالي اللازم لاستئجار واستغلال العقار.
وأكد النظام أن إسكان منسوبي الجهة الحكومية لا يُعد من الحاجات التي تجيز لها الاستئجار، فيما عدا الجهات الحكومية التي تنص أنظمتها على إسكان منسوبيها. وفي جميع الأحوال، يجب ألا يزيد ما تدفعه الجهة الحكومية نظير الإجارة على بدل السكن النقدي لمنسوب الجهة وقت الاستئجار، أو التمديد، أو التجديد.
مواصفات العقارات المستأجرة
يُشترط في العقار المراد استئجاره عدة مواصفات منها أن يكون خالياً من العيوب الإنشائية، وأن تتوافر فيه اشتراطات التراخيص اللازمة من الجهات المختصة، وأن تتناسب مساحته مع حاجة الجهة الحكومية، وأن يكون مؤمناً عليه -إذا كان ذلك متاحاً- من قبل المؤجر، وألا تكون على العقار مخالفة من أي جهة مختصة، وألا يكون محل نزاع.
كما تضمنت الشروط ألا يكون العقار عائداً لأحد من منسوبي الهيئة أو الجهة الحكومية الراغبة في الاستئجار، أو قريب له من الدرجة الأولى، أو الدرجة الثانية، أو الدرجة الثالثة، وألا يكون العقار عائداً لشخص من الأشخاص المحظور التعامل معهم نظاماً وفقاً لما تحدده اللائحة، مع الأخذ في الحسبان متطلبات الأشخاص ذوي الإعاقة واحتياجاتهم.
إجراءات الاستئجار
يجب على الجهة الحكومية الراغبة في استئجار عقار التقدم بطلب بذلك إلى الهيئة العامة لعقارات الدولة عبر البوابة على الهيئة، كما يجب على الجهة الحكومية دراسة أسعار السوق، والاسترشاد بذلك في تقدير حد أعلى للقيمة الإجمالية المتوقعة للاستئجار، مع المحافظة على سرية التقدير؛ وتحدد اللائحة الضوابط اللازمة لذلك.
أما الخطوات التالية فتتمثل في قيام الجهة الحكومية بالإعلان عبر البوابة الإلكترونية المعتمدة من الهيئة لعمليات استئجار الجهات الحكومية للعقار، عن الرغبة في استئجار عقار لمصلحة جهة حكومية، وبعدها تكوّن الجهة الحكومية لجانًا لفتح العروض وفحصها، علما بأنه يجوز لجهتين حكوميتين -أو أكثر- استئجار عقار واحد وفقاً لما تحدده اللائحة.
وأكد النظام أن عقد الاستئجار يبرم بعد استكمال الإجراءات المنصوص عليها في النظام واللائحة بموافقة رئيس الجهة الحكومية، وفقاً لعقد الاستئجار الموحد، وتتولى الجهة الحكومية إدارة عقد الاستئجار، وسداد قيمته، وتزود الجهة الحكومية الهيئة بنسخة من عقد الاستئجار.
مدة عقد الاستئجار وإبرامه
نص النظام على أن يكون عقد الاستئجار لمدة لا تزيد على 5 سنوات، وللجهة الحكومية بعد موافقة الهيئة تمديد، أو تجديد العقد قبل نهاية مدته، لمدة لا تزيد على 5 سنوات أخرى، وتضمّن العقد أي تعديلات في الأجرة المتفق عليها، وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة.
وأكد النظام أنه يجوز أن تصل مدة عقد استئجار العقار إلى 25 سنة، وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة، وقد تصل مدة عقد استئجار العقار إلى 50 سنة للعقارات المقامة على أراضٍ حكومية تتعاقد في إنشائها الهيئة مع مستثمرين لمشاريع استثمارية.
إنهاء عقد الاستئجار
في حال بقاء الجهة الحكومية بالعقار المستأجر بعد انتهاء مدة عقد الاستئجار دون تمديده، أو تجديده، أو إخلائه؛ تدفع قيمة أجرة مدة بقائها، وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة.
كما يمكن للجهة الحكومية المستأجرة أن تبلغ المؤجر والهيئة عن رغبتها في عدم تمديد أو عدم تجديد عقد الاستئجار عبر البوابة، أو بأي وسيلة أخرى، وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة، في حين يجوز للجهة الحكومية المستأجرة فسخ العقد أو إنهاؤه وإخلاء العقار قبل انتهاء مدة العقد في عدة حالات، وهي إذا كان العقار غير صالح للاستعمال بسبب عيب في الإنشاء، أو إذا كان في المكان المحيط بالعقار خطورة على سلامة مرتادي العقار، أو إلغاء الجهة الحكومية المستأجرة، أو القوة القاهرة أو الظروف الطارئة، أو ثبوت عدم نزاهة عملية الاستئجار لسبب يعود للمؤجر، أو أي حالة أخرى يحددها المجلس.
تسليم العقارات بعد إنهاء العقد
يكون تسليم العقار بعد إخلائه بموجب محضر تثبت فيه حالته وما أصابه من أضرار نتيجة الاستعمال غير العادي -إن وجدت- ويوقع المحضر ممثل الجهة الحكومية المستأجرة والمؤجر أو من يمثله، وعند اعتراض المؤجر أو من يمثله على حجم الأضرار أو نوعيتها المثبتة في المحضر، فله أن يكتب تحفظه في المحضر ويوقعه.
وأكد النظام أن الجهة الحكومية المستأجرة لا تكون مسؤولة عن تعويض المؤجر عند إخلاء العقار عن الأضرار الناتجة عن عيب في الإنشاء أو عن الاستعمال العادي أو عن تكاليف التعديلات أو المباني الإضافية أو تكاليف إزالتها التي طلبتها من المؤجر ووافق عليها قبل إبرام العقد.
كما تبلّغ الجهة الحكومية المستأجرة المؤجر بالحضور لتسلم العقار وموعده بما لا يتجاوز 15 يوماً من تاريخ إبلاغه، ما لم يقر بعلمه بموعد التسلم، وإذا لم يحضر المؤجر أو من يمثله في الموعد المحدد، يقوم ممثل الجهة الحكومية المستأجرة -بالاشتراك مع مندوب من الإمارة أو المحافظة أو المركز- بتوقيع محضر بذلك، وتسليم مفاتيح العقار إلى الإمارة أو المحافظة أو المركز؛ وتعد مسؤولية الجهة الحكومية المستأجرة منتهية بعد تاريخ توقيع المحضر.
تعويض المؤجر
تكون الجهة الحكومية المستأجرة مسؤولة عن تعويض المؤجر عن الأضرار الناتجة عن الاستعمال غير العادي،وحينها تُكوّن الجهة الحكومية المستأجرة لجنة من3 من موظفيها؛ لحصر الأضرار الناتجة عن الاستعمال غير العادي، وتقدير مقدار التعويض، وتحرير محضر بشأن ذلك خلال مدة لا تتجاوز 15 يوماً من تاريخ إخلاء العقار.
وإذا كان مقدار التعويض لا يتجاوز 25% من الأجرة السنوية أو مبلغ مائة ألف ريال، أيهما أقل؛ تدفع الجهة الحكومية المستأجرة التعويض للمؤجر بعد إكمال الإجراءات المنصوص عليها في المادة 19 من النظام، أما إذا زاد مقدار التعويض عن ذلك، فيجب تكوين لجنة من الجهة الحكومية المستأجرة، والهيئة؛ لتقدير مقدار التعويض، وتحرر محضراً بذلك. وفق "أخبار 24".
ونص النظام على أن تُنهي اللجنة عملها خلال مدة لا تزيد على 30 يوماً من تاريخ إخلاء العقار، وتراعي في تقديرها للتعويض-المدة التي مضت بين إخلاء العقار ووقت معاينتها له، وبعدها يتم إبلاغ المؤجر بقيمة التعويض وفي حال عدم قبوله لقيمة التعويض فله التظلم أمام الجهة الحكومية المستأجرة، وفقاً للإجراءات النظامية المتبعة.
وأكد النظام أن المؤجر لن يحق له طلب التعويض إذا قام بترميم أو تعديل أو تغيير في العقار بعد إخلائه وقبل قيام اللجان المعنية بحصر الأضرار وتقدير قيمتها.
ترميم العقار
نص النظام على أنه يجوز للجهة الحكومية تنفيذ أعمال أو تشطيبات في العقار المستأجر خلال مدة الاستئجار بعد الاتفاق عليها مع المؤجر كتابياً، في حين يلتزم المؤجر على نفقته الخاصة بترميم وإصلاح عيوب الإنشاء التي تطرأ على العقار المستأجر وتحدّ من استمرار الانتفاع به للغرض المستأجر من أجله، دون المطالبة بأي تعويض أو زيادة في الأجرة أثناء سريان العقد.
وأكد النظام أنه يجوز للجهة الحكومية إصلاح العيوب على حسابه وخصمها من الأجرة إذا لم يقم المؤجر بإصلاح عيوب الإنشاء خلال المدد التي تحددها اللائحة، كما تكون الجهة الحكومية المستأجرة مسؤولة عن إجراء الصيانة وتكاليفها اللازمة للعقار وإصلاح أي ضرر يسببه استعمالها له.
تعليمات أخرى
أبان النظام أنه على الهيئة العامة لعقارات الدولة أن تضع نماذج عقد الاستئجار الموحد، تشتمل على الأحكام المتصلة مثل تأجير العقار المستأجر للغير من الباطن، أو التنازل عنه لمصلحة جهة حكومية أخرى، وخلافه.
كما أفاد النظام أن استئجار الجهات الحكومية للعقار خارج المملكة يكون وفقاً لضوابط يصدرها مجلس إدارة الهيئة، على أن يصدر المجلس اللائحة خلال 180 يوماً من تاريخ نشر النظام في الجريدة الرسمية، ويُعمل به بعد هذه المدة.