مطالبات بإيقاف «المثمنين» حتى صدور لائحة الإسكان التنفيذية

أكد خبراء عقاريون أن تقييم المثمنين للعقارات بالمملكة خلال الفترة السابقة أسهم في رفع الأسعار إلى مستويات قياسية تعتبر الأعلى في تاريخ السوق العقاري بالمملكة،
مطالبين وزارتي الإسكان والتجارة للتنسيق بينهما لإطلاق هيئة المقيمين السعوديين قريبا للمحافظة على الأسعار.
وقال رئيس لجنة التثمين العقاري بغرفة جدة عبدالله الأحمري: إن التثمين العقاري له أسس عدة ويتعامل مع كل منتج عقاري في التقييم على حدة سواء كان أرضا أو مبنى تجاريا أو سكنيا أو إداريا وسياحيا، ولكن لكل هذه المنتجات تعامل معين سواء كان بواسطة التدفقات النقدية أو بالقيمة المتبقية والأصل، أما بالنسبة للسابق فقد كان المثمنون يعتمدون على رأس مال ودخل المبنى بحيث إذا كان إيجاره السنوي 100 ألف ريال يقيّم بمليون ريال على سبيل المثال، وهذا ما أخذ عليه على أساس نسبة ال 10 بالمائة، أما الآن فقد دخلت ثقافة التقييم الصحيح، وذلك منذ 6 سنوات وتغيرت المعايير حيث توجهت إلى عدة دول أوربية وأخذت المادة العلمية والطرق الحديثة التي يعملون عليها بما يخص التقييم لأنه في أمريكا وبعض تلك الدول يأخذون ضريبة على المساكن وكل متر لديهم، وإذا كانت هناك بيوع بين المالك والمشتري فإنهم يطلبون مكتب مثمن محلف عند الدولة بحيث يأتي بتقرير القيمة التأجيرية للعقار المراد بيعه، ولهذا نطالب وزارة الإسكان أن تطبق آلية القيمة التأجيرية على الوحدات السكنية المعروضة للإيجار على أساس نسبة وتناسب حتى لا تكون هناك مبالغة في الأسعار لأنه يطلب من المواطنين دفع مبالغ مالية أكثر مما تستحقه الوحدة السكنية في ظل عدم وجود الصيانة المستمرة ويضطرون إلى تأجير هذه الوحدة .
هيئة للمقيمين
وأضاف الأحمري «إذا طلبت كل هذه المعايير وكانت عن طريق المكتب الذي يدير الأملاك في الحي بحيث يقيم ويعطي القيمة التأجيرية للعقارات، إضافة إلى ما قامت به وزارة التجارة من توحيد العقود نظرا لأنها تعتبر بمثابة صك شرعي لا يحتاج إلى مدافعة ومرافعة لدى المحاكم، هنا يضمن المالك عدم وجود مبالغ معدومة في الإيجارات، وألا يتم سداد القيمة الإيجارية إلا عن طريق نظام سداد في البنوك وهذا يضمن حق كل من المالك والمستأجر وعلى أساس ألا يكون لدينا ازدحام في المساكن، والمواطنون يطلبون من الدولة أن تؤمن لهم المساكن في ظل غلاء الإيجارات، وحتى تنتهي وزارة الإسكان من وضع البنية التحتية في المخططات التي استلمتها الوزارة من أجل بناء وحدات سكنية وإعطائها للمواطنين.
وبالنسبة لمبادرة وزارة التجارة والصناعة بإنشاء هيئة للمقيمين المعتمدين التي تسن الشروط والمواصفات للتثمين العقاري، أكد الأحمري « نحن من طالب بهذه الهيئة من غرفة جدة حين أنشأنا أول دورة في أساس التثمين العقاري قبل 6 سنوات والتي كانت مدتها خمسة أسابيع وبحضور الأمير مشعل بن ماجد ،وطلبنا حين خرجنا الدفعات الأولى والتي يبلغ عددها 450 خريجا في ذلك الوقت أن يكون هناك هيئة للمقيمين السعوديين تكون مظلة لهم أسوة بالهيئات الأخرى، ولله الحمد تحقق هذا المطلب قبل عام والآن وزارة التجارة لديها الدراسات، ولكنها لم تسع إلى الغرف التجارية لأخذ الخبرات الموجودة لديها وكيفية البرامج التي وصلت إليها، وأعتقد أن الوزارة بدأت تتلمس مثل هذه الأمور وهي الآن بصدد تقديم الاقتراحات والمواد العلمية والحقيبة التدريبية على أساس أن يكون هناك لائحة تنظيمية لهذه المهنة ودراستها من قبل قانونيين وجهات أخرى للمصادقة عليها».
عدالة الأسعار
وعن دور لجان التثمين العقارية بالغرف في ظل ارتفاع العقار سنويا، قال الأحمري إن أول لجنة أنشئت بالمملكة للتثمين العقاري في جدة، واللجان العقارية موجودة بكل منطقة وينبثق منها فريق عمل فقط لأنه في طلب اشتراك نزع الملكيات للمنفعة العامة لابد أن ترشح الغرفة اثنين من أهل الخبرة بموجب المادة السادسة والسابعة ، وبما يخص دور اللجان فإنها جهات استشارية فقط ولم تطلب منهم الجهات التشريعية تحديد آلية للسيطرة على الأسعار في كل المناطق وتقديمها بعدالة ، وأن الذين سيقدمون هذه الأسعار يمتلكون العلم الكافي، فإذا كان صاحب مهنة عقار أو موظف لديه وعلى أساس أن له مصلحة أو فائدة فإن شهادته تعتبر مجروحة هو وأجيره بذلك لأن شهادة الأجير لمؤجره لا تجوز شرعا، ولكن إذا وجدت آلية على أرض الواقع فاعتقد أن هذه ستحل الإشكالية.
وأضاف رئيس لجنة التثمين العقاري بغرفة جدة « لقد طرحنا في الآونة الأخيرة دبلوما في التثمين العقاري مدته 3 أشهر بمعدل 120 ساعة، ولجأنا إلى جامعة لاهاي والجمعية الكندية لعلوم العقار وأخذنا الحقيبة التدريبية وتضامنا معهم من أجل تدريس هذه المهنة للوصول إلى الهدف من أجل القضاء على ارتفاع الأسعار وإعطاء القيمة الحقيقية لكل منتج عقاري، كما نستعد بغرفة جدة لطرح مؤشر سعري عقاري حقيقي مثل المؤشر الذي تعلنه وزارة العدل رغم أننا خاطبناها في عدة مرات بأن يكون هناك مؤشر من واقع المبيعات اليومية على أساس أن هذه الأسعار تؤخذ من واقع المبيعات المتشابهة ، وسوف يعلن عنه قريبا ويوضع على موقع لجنة التثمين العقاري بالغرفة بحيث يعرض أسعار جميع المخططات والشوارع التجارية والقطع السكنية والأراضي لكي يتسنى للمستهلك معرفة السعر الحقيقي للعقارات».
غياب المحترفين
وأوضح عضو الجمعية الأمريكية للتثمين الدكتور محمد القحطاني أن ساحة العقار تفتقد إلى وجود مقيمين محترفين ودقيقين يمتلكون العلم الكافي والمعرفة الفنية في تثمين العقارات خصوصا وأن الرهن العقاري على الأبواب، ولكن المثمنين في الوقت الحالي يعتمدون فقط على الخبرة والتقييم العشوائي وأيضا على إشاعات السوق التي تعتبر أمرا خطيرا في السوق، ولهذا يجب ألا يعتمد على مثمن إلا أن يكون مصدقا ولديه شهادة معتمدة من وزارة الإسكان في المرحلة القادمة للسيطرة على سوق التثمين.
وطالب القحطاني بتدريس تخصص التثمين ومنح الطلاب دبلوما بعد إنهاء دراسة عام على الأقل، وطالب أيضا البنوك بتوخي الحذر لأنها ستكون أول ضحية للتثمين العشوائي خصوصا وأنها تعتمد حاليا على مثمنين يعتمدون على الخبرة، متمنيا من وزارة الإسكان بمنع البنوك من التعامل مع المثمنين الحاليين الذين ساهموا بنكبة سوق العقار في المملكة حتى أن تصدر لائحتها التنفيذية، إضافة إلى أنه يجب وضع حد لأسعار الأراضي من خلال مؤشر عقاري من قبل الوزارة يطلع عليه الجميع، للسيطرة على السوق والحد من التلاعب.
وقال «يجب على المثمنين إحضار الأجهزة الدقيقة من ناحية جودة المباني وعمرها وكذلك نسبة التسليح بها ونوعية المواد من خلال الأجهزة الدقيقة التي تعطي القيمة الحقيقية للمباني».
تخصص التطوير العقاري
وبالنسبة لتدريس تخصص التثمين العقاري في الجامعات أوضح عميد كلية العمارة والتخطيط بجامعة الدمام الدكتور عبدالسلام السديري أن هناك خطة لفتح تخصص التطوير العقاري الذي يضم أيضا علوم التثمين في جامعة الدمام ، ولكنها لا تزال تحت الدراسة.
ومن جهته، قال المسوق والمثمن العقاري علي النويشر: إن التقييم يرتكز على التثمين بالمثل وهو التقييم بنفس قيمة العقارات المتشابهة، والتقييم بالدخل السنوي الذي يتراوح من 7-10 بالمائة أو التثمين بالتكلفة وهو المنتج الذي لا يوجد له مثيل أو دخل واضح كفندق متوقف وهنا يتم حساب قيمة الأرض والمباني وكذلك تكلفة الأثاث على حدة لتظهر القيمة الحقيقية، أما بخصوص المباني فإنها تحسب على نسبة التهالك الموجود بها وعمرها وقيمة الأرض المبنية عليها.
وأكد النويشر أن البنوك وشركات التمويل تعين مثمنين عقارات من قبلها، وهذا من أكبر الأخطاء الحالية بالسوق العقارية لأنه يهدد باستغلال حاجة الناس، مبينا أن عمل المثمن لدى الممول يعتبر خطرا كبيرا في السوق لأن المقيم يجب أن يكون حياديا ومهنته فقط التقييم.