عقاريون: هيئة المقيمين المعتمدين بداية تنظيم التثمين العقاري ونهاية المضاربات العشوائية

توقع خبراء وعقاريون أن يسهم قرار مجلس الوزراء الأخير بإنشاء هيئة سعودية للمقيّمين المعتمدين في إحداث تنظيم حقيقي وفعلي لقضية التثمين العقاري وينهي التضارب على الأراضي بالإضافة إلى انه يحد من تدخل غير المهيئين الذين يديرون عملية التثمين العقاري بطريقة عشوائية.
وأوضح خالد بارشيد نائب رئيس اللجنة العقارية بالغرفة التجارية بالدمام ل»المدينة» إن تقييم العقارات في السوق يدار بالخبرة والمعرفة العملية فقط وليس على أسس علمية وفق المعايير العملية فالعقار الذي مضى على عمره 10 سنوات مثلا يفتر أن إعادة قيمة طوال هذه الفترة بخلاف العقار الجديد مشيرًا إلى أن هناك عوامل عدة لابد أن يعتد بها في تثمين العقار وهي الدخل وعمر المبنى والصيانة وغيرها.
وأضاف بارشيد إن وزارة التجارة حتى لم تصنف مهنة التقييم والمهن الأخرى العقارية على أساس أنها من المهن ذات القيمة الفعلية في السوق العقارية ومن ثم عدم فتح الباب لأي شخص أن يمتهنها بل لابد أن يكون لديه من الخبرة والمعرفة والعلم وأن يعطى شهادة مهنية على أن يتم اختباره فيها من وقت للآخر ولا يعطي ترخيصا لأي مكتب عقار ليس لديه الخبرة في التثمين مشيرا إلى أن منح الشهادة بدون هذه الضوابط فيه ظلم للطرفين سواء البنك او المواطن الذي لابد له أن يستعين بمثمن إذا رغب في رهن عقاره مطالبا المثمن ان يتحلى بالأمانة والحياد وألا ينحاز لأي طرف من الأطراف وان يمتهن المهنة بخبرة وأمانة.
وقال: إن «الأسلوب العقاري يحتاج إلى عدة تشريعات وأنظمة ولعل تنظيم مجلس الوزراء هو بداية التنظيم الحقيقي والفعلي وسيقدم المصداقية في التثمين ويبعد المثمنين غير المهيئين من الناحية العلمية والخبرة العملية، والدولة حاليا لديها عقارات سواء كانت أراضي أو مشاريع في مكة وغيرها وتحتاج إلى نزع ملكيات، فإذا لم يجدوا مثمنين ذوي اعتبار فمن الصعوبة تثمينها بالشكل السليم، فوجود الهيئة خطوة ايجابية لتشمل جميع مناطق المملكة وأن تشرف هذه الهيئة أيضا على الدورات العقارية، لأن هناك شركات تدريب عقاريين تعطي دورات لمدة يوم او يومين وهذا الأمر غير جيد إطلاقا. فالهيئة تعتبر نواة لإصدار تراخيص لكل عقاري مجتهد في قضية التثمين وتكون مرجعية للتقييم والتثمين.
وقال: إن التثمين العشوائي تسبب في إحداث «خسائر كبيرة جدًا لأن هناك فرقًا بين شخص يثمن المتر في الأرض ب 500 ريال وآخر يثمنها ب 1000 ريال أي ضعف المبلغ، وهذه الأموال الزائدة عن الحد المعقول ستذهب لأحد الأطراف وليس الطرفين، ولابد من يعطي كل ذي حق حقه».
من جهته اكد الخبير الاقتصادي فضل البوعينين أن عملية تثمين العقارات سابقا كانت تدار بطريقة عشوائية وتعتمد كليا على المكاتب العقارية وجميعها تشارك في عملية التقييم، أما التقييم العام او التقييم الخاص للقطاع المصرفي، بحيث انه لم يكن هناك تنظيم حقيقي للتقييم، ولكن بعد ظهور منتج التمويل العقاري في القطاع المصرفي، احتاج القطاع المصرفي الى ان يصنف بعض المكاتب العقارية كي يعتمد عليها في عملية التقييم ليكون متطابقا مع الواقع، إضافة الى انه تم انشاء شركات عقارية متخصصة في التثمين العقاري وهذه الشركات مثلت نقلة نوعية الا انها لم تغط جميع المناطق بل تركزت على المدن الرئيسية، وأحب أن أؤكد أن عملية التثمين تخضع لخبرات المقيم نفسه ولا توجد معايير يمكن الاعتماد عليها.
وعن دور الهيئة في تنظيم السوق العقارية مستقبلا قال: «من المفترض أن تكون الهيئة مسؤولة عن كل المقيمين في السوق وتكون مسؤولة ايضا عن التأكد من كفاءة المقيم وحصوله على رخصة رسمية تؤهلة للقيام بعمله في سوق نظامية بعيدا عن العشوائية». وأضاف: «كل ما نحتاجه ان ننقل الخبرات العالمية في عمليات التقييم والتثمين كما هي، لنختصر الوقت والجهد على كل الاطراف ذات العلاقة كي نبدأ من حيث انتهى الاخرون، والا نبدأ من الصفر، واذا تحقق هذا فإننا سننجح بكل تأكيد في تنظيم سوق عقارية جديدة».
وعن الخسائر والاثار الاقتصادية جراء التثمين العقاري العشوائي قال: «هناك خسائر في عمليات التقييم على الاطراف ذوي العلاقة خاصة اذا كانوا لا يعرفون شيئا عن قيمة العقار، وهنا تكون الخسائر على البائع والمشتري فادحة في حالة التقييم غير الجيد، ومتى تبرز هذه المشكلة تحديدا في حالة العقارات الخاصة بالقصر والارامل والورثة بشكل عام، والمرتبطة بقضايا في المحاكم الشرعية، لأن المحاكم تعتمد على تقييم الخبراء في مثل هذه الحالات، وتقع المشكلة ايضا في القطاع المصرفي اذا تم تقييم عقار بأعلى من قيمته الحقيقية العادلة وتم رهن هذا العقار بموجب تلك القيمة فإن القطاع المصرفي قد يتعرض الى خسائر متى ما تعثر المقترض في السداد، ورجع البنك الى الارض المرهونة رغبة في تسهيلها فيجد قيمتها في السوق أقل بكثير من قيمتها السابقة من جهته أكد خالد العريض مستثمر وصاحب مكتب عقار، ان اسعار العقارات في الغالب تعتمد على نظرة مالك هذا العقار سواء ارض او مبنى سكني والمبالغ التي ينوي بها البيع او التأجير على المواطنين، مشيرا الى انه في حالات نادرة جدا يضع المالك الخيار في يد صاحب المكتب او للمثمنين العقاريين «خبراء السوق» في التصرف بأمواله سواء بالبيع أو التأجير. وأضاف العريض أن وجود الهيئة السعودية للمقيمين سيصنع عهدا جديدا لسوق العقار في المملكة ولن تكون هناك خسائر كبيرة سواء للمشتري او البائع .