الأحمري: “التثمين" العشوائي أفرز ضحايا في سوق العقار السعودي

كيف استطاعت الغرفة التجارية الصناعية بجدة أن تحتضن أول لجنة للتثمين العقاري؟.
في البداية كنت رئيسا للجنة العقارية في الغرفة التجارية بجدة، قبل ان أكون رئيسا للجنة التثمين العقاري حاليا ومن خلال عملنا استطاعت غرفة جدة ان يكون لها السبق في هذه الثقافة من خلال اتجاهنا إلى بعض الدول الغربية ومنها فرنسا والولايات المتحدة الأمريكية حيث قمت بجولة لهذه الدول لمعرفتي السابقة بأن لديهم تجارب في عملية التثمين العقاري، وان لديهم محلفين مخمنين لهم خبرتهم ومعرفتهم الكاملة بالتقييم والتثمين العقاري.
علمت خلال زيارتي لهذه الدول ان المحلف المخمن في هذه الدول يدرس في الجامعة 5 سنوات ويتخصص في التثمين العقاري لمدة سنتين وبعدها يلتحق بهيئة خاصة ويأخذ منها اجازة بأن يكون مخمنا محلفا معتمدا لديهم.
جاهدت خلال زيارتي وأخذت مادة علمية عن التثمين العقاري تدرس هناك وتتوافق مع شريعتنا وأنظمتنا، وعند عودتي اخترنا احد المعاهد الوطنية السعودية لكي يقوم بتدريب هذه المادة وتدريسها، وبحمد الله التحق به عدد كبير وتخرج من خلالها عدد لا بأس به من المقيمين لكن للأسف اتجهت معاهد أخرى للتوجه نفسه ولم تقدم الفائدة المرجوة منها للمثمنين لعدم كفاءتها، لان الدورات التي كنا نشرف عليها تصل مدتها 5 أسابيع وهي جرعة للخطوة الأولى في الاتجاه الصحيح.
كم عدد المتخرجين في هذه الدورات وهل يمارسون عملية التثمين العقاري؟.
عدد الخريجين في هذه الدورات 1200 مثمن عقاري، وهم جاهزون لخوض معركة العقار المقبلة ولكن للأسف في الآونة الأخيرة أصبح هناك عشوائية كبيرة حيث قامت بعض المعاهد تتجه إلى كل منطقة في المملكة لعمل دورات مماثلة، لأنه لم يكن في مناطق المملكة، الشرقية، الوسطى والجنوبية أي من هذه الدورات، وذلك بعد ان اكتشفوا أن الإقبال كبير على جدة من جميع المناطق، وبدأوا يتعاقدون مع بعض الغرف التجارية في المملكة على أساس أن المتدربين يأخذون دورات لمدة 4 أيام فقط، مما ادى الى عشوائية كبيرة في هذا الجانب.
كيف يمكن حماية مهنة التثمين من المعاهد التي تقدم دورات لا تفيد السوق؟.
نحن الآن بصدد تطوير هذه المهنة، خاصة عندما صدر قرار مجلس الوزراء الأخير الذي أكد على أن يكون لهذه المهنة هيئة مستقلة، فهذه الهيئة بالفعل سيكون لها دور كبير في الاقتصاد الوطني وسوف يكون العاملون في هذه الهيئة لديهم معرفة ودراية وعلم على مستوى عال من الثقافة العقارية وتقييم الأصول العقارية وسيبدأ عمل الهيئة الجديدة قريبا خاصة بعد موافقة مجلس الوزراء على إنشائها.
هل ترى أن مهنة التثمين العقاري ستكون أفضل بعد وجود هيئة خاصة؟.
نعم هذا سيكون بالفعل حيث سيتمكن المثمن من معرفة كيف يدخل الى نظام الرهن العقاري وكيف يتعامل معه وكيف نقيم الأصول التي يدخل بها الممول الى السوق السعودية، على سبيل المثال سيكون المثمن الخاضع لاشراف هذه الهيئة على معرفة عالية في كيفية تقييم هذه الأصول لكي يحصل المواطن على وحدة فوجود جهة محايدة حكومية ولديها رقابة فسيعلم هؤلاء المختصون في عمليات التثمين أن هناك أسعارا محددة، سواء كانت أسعار المواد الاستهلاكية او نوعها ومدى قيمتها وعن مدى عمرها الافتراضي في هذا المبنى، وليس كل من قال لدي مبنى او عمارة سكنية انهما كاملا المواصفات، ولكن المواد المستخدمة هي التي يجب تقييمها من ناحية الأساسات والمواد المستخدمة وهذا بحد ذاته علم خاص مستقل بذاته، فالهيئة ستعمل على وجود مثمنين أكفاء وقادرين على مواكبة التطورات التي تشهدها السوق العقارية في الوقت الحالي من خلال إقرار الأنظمة والهيكلة الجديدة.
كيف تدار عمليات التثمين العقاري حاليا وفي الوقت السابق من واقع خبرتك؟.
المقيمون والمثمنون في السابق كانوا يعتمدون على المهنة نفسها دون علم، وأنا لا أهمل دورهم او أتجاهلهم بل بالعكس، كان لهم دور من واقع الخبرة والممارسة امتدت إلى أكثر من 25 عاما ولديهم خلفية كاملة عن هذا الأمر ولكن يغيب عنهم الخلفية الاقتصادية العلمية، بحيث يعرف المثمن والمقيم، تقييم الأصول علميا وكم قيمة الأراضي والمباني السكنية، قبل فترة استغربت من تصريح مسؤول في وزارة الإسكان قال إن أسعار الشقق السكنية التي تبدأ مساحتها ب 150 مترا قيمتها 300 ألف ريال، وان 200 متر قيمتها 400 ألف ريال، وان 250 مترا قيمتها 500 الف ريال، حقيقة انا احترم هذه الأرقام في حالة واحدة أن تكون مدروسة دراسة علمية فقط وغيرها لا.
هل هناك ضحايا افرزتهم عمليات التثمين السابقة في السوق العقارية؟.
نعم بكل أسف ما حدث يمكن أن نسميه بالتثمين العشوائي، هذا هو مسماه الحقيقي، واذا كان له فائدة لكان وضعنا له اسما غير هذا، ولكن سلبياته كثيرة ومنها أننا غررنا بالممول لأننا أعطيناه سواء كانت الدولة او القطاع الخاص أرقاما خاطئة وقيمنا الأصول بقيمة أكثر من قيمتها الفعلية، أي قيمة مضاعفة وعلى طرق غير علمية.. فعلى سبيل المثال اذا جاء مواطن لطلب تمويل مشروع قيمته 500 مليون ويطلب عليه قرضا تمويليا من بنك ما، لا يقدم له البنك سوى 25 في المائة من قيمة العقار ومن قيمة المشروع التي لا تتجاوز أيضا على الأكثر في اغلب الأحيان 50 في المائة من القيمة الحقيقية، وبالتالي هذا المشروع بأكمله مرهون من اجل 40 او 50 في المائة من القيمة لصالح البنك لتبقى بعدها السلطة الكبيرة له وهو من يتحكم في هذا المشروع، وفي النهاية يصل هذا المشروع الى المستهلك الذي حتما سيتحمل هذه الأعباء، وحملوه أكثر مما يحتمل بناء على هذه التقارير الخاطئة والمعطيات الموجودة حاليا، وبهذا فقد غررنا المواطن المستهلك بسبب هذه التثمينات العشوائية سواء كانت في التمويل او المعدات والمواد التي تم أخذها من السوق ولو تم تقييم الأصول على أساس قوي ابتداء من متر الأرض انتهاء إلى البناء والتشطيب لما وصلنا إلى هذه المرحلة من العشوائية.
كم وحدة سكنية يحتاجها السعوديون في الفترة المقبلة؟.
-بصراحة نحن بحاجة إلى أكثر من 2 مليون و300 ألف وحدة سكنية في الوقت الحالي لنغطي قوائم الانتظار الموجودة، ناهيك عن التعداد السكاني المتزايد يوما بعد يوم، لكن هناك نقطة مهمة جدا يجب ألا نبقى تحت رحمة الدخلاء أو المقيمين في المملكة (الوافدين) الذين يبنون ويتستر عليهم المواطنون، وبالتالي يروح المواطنون الآخرون ضحية لهذا الأمر.
كيف ترون دور وزارة التجارة تجاه مهنة التثمين والتقييم؟.
وزارة التجارة شكلت مجلسا لهذا الأمر والعديد من اللجان لكن للأسف لم تشرك القطاع الخاص في هذا الأمر فمن أهم الأمور ان يكون هناك ورش عمل لتأخذ آراء المختصين وآراء الناس الموجودين في السوق والقطاع الخاص، فهم الأساس وهم المنطلق وهم المطورون وهم العاملون في هذه السوق، وليس الحكومة هي التي تبني وتسعر وتبيع وهي التي تخفض.. يجب ان يكون للقطاع الخاص دور وتحت رقابة الدولة، ويجب على وزارة التجارة أن تعمل مثلما عملت وزارة الإسكان التي ظلت لعامين وهي تأخذ اراء المختصين من عاملين في قطاع البناء وفي المقاولات وفي المكاتب الهندسية من خلال ورش عمل حتى خرجت بقاعدة بيانات متكاملة عن القطاع، ولكن اذا كان الموظف يأخذ معلوماته من كتيبات او معلومات يسمعها ولم يتحقق انها طبقت على ارض الواقع او لا فهذه مشكلة.
ما هي الأعباء التي تواجهكم وتعرقل مسيرة لجنة التثمين العقاري؟.
الحمل كبير علينا لأن عدد أعضاء اللجنة العقارية في غرفة جدة بأكملها 18 شخصا بمن فيهم الرئيس ونوابه، وفريق التثمين بداخل هذه اللجنة لا يتجاوز عددهم 3 أشخاص فهناك حجم المعاملات التي تصل من المحكمة الادارية والمحكمة العامة ومن بعض الدوائر الحكومية كبير جدا ومطلوب من اللجنة ان تقوم بتثمين هذه القضايا بناء على تقرير محايد، وللمعلومة أن هذه اللجنة الوحيدة التي لا تتقاضى أي اموال على القضايا التي تحال إليها وخطتنا المستقبلية ستركز على تدريب مثمنين عقاريين يكون لديهم القدرة ويكون لديهم معايير للتثمين واشتراك خاص في الغرفة التجارية.