خبراء : نحن بحاجة لمزيد من شركات التطوير العقاري

طالب عدد من الخبراء العقاريين والمتخصصين الماليين بضرورة فتح المجال لشركات تمويل جديدة وبرؤوس أموال تتناسب مع حجم الطلب العالي على المنتجات الإسكانية التي تتزايد بشكل سنوي وبصورة سريعة .
قال الدكتور عبدالله المغلوث عضو اللجنة العقارية بالغرفة التجارية الصناعية بالرياض إن التمويل العقاري أصبح ضرورة ملحة في السوق ، لاسيما أن منظومة الرهن التي صدرت اخيرا تشجع على ايجاد بيئة وبنية ذات اجراءات وتشريعات وأنظمة تحمي حقوق جميع الأطراف المقترض والممول، إلا أن الطلب الكثير وشح الاسكان يساعد على بناء وحدات سكنية كثيرة بالآلاف ، حيث لا يكفي إنشاء شركة تمويلية برأس مال قدره مليار كما أقرت اخيرًا ولكن نحن بحاجة إلى المزيد من الشركات التمويلية خلاف البنوك وبرؤوس اموال كبيرة ، حيث إن المملكة بحاجة إلى خمسمائة ألف وحدة سكنية خلاف ما تقوم به وزارة الإسكان وهذا ما يتطلب توفير شركات تمويلية مساهمة بالمليارات نظرًا لوجود السيولة . إلا أنه لابد أن تقدم تلك الشركات التمويلية خدمات اكثر منافسة؛ حيث ضمن لها منظومة الرهن العقاري حقوقها والتزاماتها وواجباتها . السوق السعودي منفتح ، ومجال البناء موجود ، إلا أن التمويل ينقصه ، والبنوك التجارية لا تكفي بمقدار ما يؤمن قيمة القروض للمواطنين، إضافةً إلى أنه سمح للشركات الاجنبية التمويلية الدخول والمنافسة في السوق السعودي ، حتى ننجح في تمويل المساكن والحد من العجز في الاسكان لابد من تأسيس شركات تمويلية كبيرة تخدم هذا السوق .
مازال المواطنون ينتظرون في قائمة الانتظار لدى الصندوق العقاري الذي يتجاوز اكثر من مليون اسم ، إذن ما هو الحل بدل أن ننتظر عشرين عامًا ؟ هو أن تقدم البنوك والشركات التمويلية قروضا لبناء مساكن ميسرة للمواطنين وفوائد تنافسية حتى يسهل خفض العجز في الإسكان وتوفرها لدى كافة شرائح المجتمع .
لاتزال الأموال تترقب الأنظمة المختصة بالتمويل وما يتعلق بالقطاع العقاري. وتلك الأنظمة ستحل اشكالية كبرى وهي حفظ الحقوق أولاً وإيجاد بيئة قانونية متكاملة لممارسة الأعمال من تمويل أو تطوير ونحوه
إن منظومة الرهن العقاري اجازت الترخيص للشركات التمويلية أن تقدم خدماتها ، ونحن بحاجة إلى انشاء بنك يطلق عليه بنك الإسكان شبيه ببنوك اخرى في الدول العربية وشرق آسيا ، ينافس البنوك ويكسر احتكارها برأس مال كبير من المليارات ، حتى يسهم في التنمية العمرانية من خلال تقديم القروض إلى المواطنين الراغبين في بناء وتملك وحدات سكنية وأن يلعب هذا البنك إضافة إلى الشركات التمويلية شراكة استراتيجية مع المطورين العقاريين في امتلاك وحدات سكنية .
قال الخبير المالي والاقتصادي سعد الفريدي إن إقرار النظام الجديد للرهن العقاري الذي سيتم إعلان لائحته التنفيذية بعد شهرين ونصف تقريبا سيفتح مجالا جديدا تستطيع من خلاله الشركات الممولة تصكيك عقود التأجير أي تحويلها إلى صكوك قابلة للتداول وبيعها للمستثمرين افراداً ومؤسسات وهذا يخلق فرصة كبيرة لنشوء سوق ثانوية منخفضة المخاطر يتم وفقها تداول الصكوك بعقود طويلة الأجل تمتد الى عشرين عاما وهذا أمر جيد وسيكون له مردود جيد وآثار إيجابية ستجذب المزيد من الاستثمارات الأكثر أمانا
وأشار إلى أهمية التصكيك فقال :»هذا احد الحلول المهمة في معالجة سلبية الرهن العقاري التي سيفرزها التمويل وخلق قناة استثمارية قليلة المخاطر .تزيد من مقدرة شركات التمويل على التمويل وسينعكس ايجابياً على شركات التمويل المقترنة والمرتبطة في المصارف المحلية فهي الأكثر جاذبية من غيرها من المؤسسات المالية التي ستنشأ مؤخراً بعد اقرار الرهن العقاري فنشوء مؤسسات و شركات التمويل ذات رؤوس اموال ضعيفة كفرضية مليار ريال كمحفظة تمويل عقاري فأنها لا تستطيع تمويل اكثر من ألف عميل بمتوسط ( مليون ريال لكل وحدة سكنية ) لمدة عشرين عاماً فمعدل دوران السيولة مهم جدا فنسبة السداد السنوية للمقترضين تستطيع شركة التمويل توفير خمسين مسكنا اضافيا وهذه تعتبر مشكلة كبيرة بالنسبة لمقابلة حجم الطلب المتنامي على أزمة الإسكان .
وأوضح الفريدي يتطلب ايجاد شركات تمويلية ذات رؤوس اموال كبيرة تزيد عن ماهو متوسط حالياً لتمويل البنوك والذي يقدر ب 45 مليارا لتوفير 45 الف وحدة سكنية وهذا سيخلق تبعه كبيرة على رفع نسب الفائدة باقتران الرهن العقاري ايضاً بشركات التأمين والذي يتطلب ايجاد شركات تأمين ذات ملاءة مالية وهذا غير متوفر حالياً في شركات التأمين المدرجة حديثاً في السوق السعودي لتغطية حجم المخاطر لعملية الرهن العقاري ما سيكشف سلبية ادراج شركات تأمين ذات رؤوس الأموال القليلة والتي لم تكن ذات فائدة وجدوى اقتصادية ينعكس اثرها المالي على الاقتصاد المحلي لمجابهة الرهن العقاري ما يستدعي حلولا عاجلة سنراها قريباً بطلب اندماجات بين شركات التأمين حتى تتعرض للايقافات والافلاس فكل وثيقة تأمين لها تبعية في السلبية المرتبطة بحجم التغطية عليها .
من جهته قال المتخصص بالتمويل والاستثمار أحمد الرشيد :»لاتزال الأموال تترقب الأنظمة المختصة بالتمويل وما يتعلق بالقطاع العقاري. وتلك الأنظمة ستحل اشكالية كبرى وهي حفظ الحقوق أولاً وإيجاد بيئة قانونية متكاملة لممارسة الأعمال من تمويل أو تطوير ونحوه». وأضاف : «ينتشر ان هناك احتكارا للأراضي الخام ذات المساحات الضخمة، وتلك الأراضي ستحرر في حال إقرار نظام الرهن العقاري بمشيئة الله ، لسبب وحيد ان تلك الاراضي تنتظر تلك الانظمة التي تؤدي إلى امكانية وصول الكثير من المواطنين لإمتلاك الوحدات السكنية ، وكذلك امكانية تحقيق هامش ربحي أكبر بحيث أن صاحب الأرض سيدخل في شراكة مع المطور مع تسعير عادل لأرضه مع خصم مناسب للمطور وبالتالي صاحب الأرض سيحقق أرباحا أعلى من اذا تم الاحتفاظ بالأرض وفي النهاية لا يمكن لصاحب الأرض ان يستفيد من أرضه إلا في حالة البيع أو التطوير». وتابع :»هناك جهة لها علاقة في الشأن العقاري , وهي وزارة الشئون البلدية والقروية و الأمانات فيما يخص التراخيص والاشتراطات وكود البناء وغيره, وذلك لان المطورين يواجهون مشاكل في تأخر التراخيص وكذلك في بعض الاشتراطات. ويجب ان يكون هناك نوع من المرونة لتكييف تلك الاشتراطات الأنظمة بحسب السوق مع التأكيد على العمل بكفاءة أكبر. وعموما السعي الى تسهيل ممارسة الأعمال بأي شكل كان سيكون له مردود كبير على السوق».