40 بالمائة التراجع في الأسواق العقارية

نتيجة تضخم الأسعار وعدم توافر محفزات الشراء

توقع مختصون في القطاع العقاري ان تواصل اسعار العقارات انخفاضها بنسب متفاوتة تختلف من منطقة لاخرى، في ظل الركود المسيطر على السوق العقارية، وقد تصل نسبة تراجع بعضها إلى ما يقارب 40 بالمائة. اوضح ذلك رجل الأعمال عادل الدوسري، مشيرا إلى أن حالة من الركود العام التي تسيطر على السوق ستدفع بالمطورين العقاريين الى مراجعة حساباتهم خلال هذه الفترة.
وأكد الدوسري أن العديد من المشاريع العقارية توقفت بسبب عدم اقبال الزبائن خاصة، وانه يسيطر عليهم هاجس أن الاسعار المعروضة للمنتجات العقارية في الوقت الحالي مبالغ فيها، إضافة إلى عدم توافر الخدمات الكافية والمشجعة على الشراء.
وأضاف ان هذه الاجواء غير المشجعة للشراء أدت إلى توقف العديد من المشاريع عن الاستمرار في اعمال الإنشاءات، ولم ينفذ من بعضها سوى 30 % من الحجم الكلي للمشروع، والبعض منها توقف منذ ثلاث سنوات، بل ان هناك بعض المشاريع جاهزة مثل الدبلوكسات، ولكنها لم تسكن قط وحالها «يهش فيها الذباب»، وبلغ الامر ببعض المستثمرين إلى اللجوء لتسويق مساكنهم تحت عنوان مغر «اشتر فيلا واحصل على سيارة مجانا».
وذكر الدوسري ان بعض المستثمرين العقاريين يتحملون جزءا من الركود في السوق بسبب ما نعتبره «بخلا» في الصرف على عملية تسويق المنتج، كما انه لا يتبع منهجا مدروسا يراعي الجانب النفسي للمشترين.
وضرب مثلا لعدم مراعاة الجانب النفسي، وأشار إلى ان الشكل الخارجي مهم، فبعض المستثميرن يبني 10 دبلوكسات في شارع واحد بنفس اللون والتصميم، وهذا بلا شك يعد من معوقات البيع، إذ لا يرضى بعض الزبائن بشراء دبلوكس يحمل نفس التصميم واللون الذي يتطابق تماما مع مجموعة الدبلوكسات المجاورة.
من جهته، قال رئيس اللجنة العقارية بغرفة الشرقية خالد بارشيد: إنه في نهاية 2017 سوف تتضح الصورة للجميع من مواطن ومستثمر او صاحب ارض او عقار بعد أن تحدد اتجاهات السوق. لأنه بعد تطبيق نظام الرسوم على الاراضي البيضاء سوف تتضح الأراضي الموجودة والمحدد من وزارة الإسكان، فإذا تم تطبيق الرسوم وبدأ صاحب الارض بتطويرها، فبلاشك سوف تنخفض الاراضي بشكل أكبر.
وتابع: «لن تخرج الأراضي من حالة الركود التي تمر بها إلا اذا ضخت وزارة الاسكان من اراضيها في السوق على شكل وحدات سكنية، وفي هذه الحالة سوف نعيش مرحلة انتعاش للسوق العقاري.
واضاف: «إن بعض العقاريين والمستثمرين من أصحاب العروض في السوق قد يستخدمون عملية الهدايا والحرص على شراء المعروض لديهم في حالة ركود اسواق العقار، وهم يقدمونها كتشجيع للمواطن وجذبه».
وذكر بارشيد: «ان مثل هذه العروض محدودة نظرا لكون بعض الاشخاص حاولوا ان يفعلوها ولكنهم محدودون، ومع العلم أن المواطن الباحث عن سكن لا يهمه مثل هذه العروض بشكل كبير بل يكون حريصا على إيجاد المسكن المناسب بالسعر المناسب بغض النظر عن كل المحفزات التسويقية والترويجية«.
وقال الخبير العقاري الدكتور بسام بودي: «إن التضخم هو جزء من النموذج الاقتصادي لأي دولة ويرتبط بعوامل كثيرة، منها النمو الاقتصادي، وكذلك يتأثر باستيراد البضائع من الدول الخارجية التي لديها تضخم ايضا. وفي المملكة ارتبط التضخم بالإنفاق الحكومي والمرتبط أصلا بأسعار النفط وشهدت السنوات السابقة نموا كبيرا صاحبه تضخم كبير، ولكنه تراجع بعد انخفاض النفط والانفاق الحكومي. وايضاً شهد هذا العام ارتفاع تكلفة الوقود والكهرباء. وشهد استقرار وانخفاض ايجار المساكن والذي يساهم بشكل كبير في معدل التضخم.
كما اوضح بودي ان الاسعار العادلة مرتبطة بالقدرة الشرائية ومستوى الرواتب وقيمة العملة في الاسواق العالمية، وكذلك بمستوى المكون المحلي في الانتاج.
وتابع: في الغالب الاسعار المتضخمة لا تعود، ولكن القوة الشرائية ترتفع، ولذلك لتحقيق استقرار في التضخم لابد من عمل نموذج اقتصادي للمملكة لتحديد المؤثرات على الاقتصاد ومعدل التضخم والتحكم في هذه المؤثرات من خلال إجراءات وقرارات تساهم في استقراره.
وفي نفس السياق، أكد عقاريون بمدينة جدة أن نشوء مخططات طرفية «خارج النطاق العمراني» سيجبر اسعار المنتجات السكنية على النزول حتى 35 بالمائة في ظل توجه العديد من السكان إلى تلك المخططات، مبينين أن المهلة المعطاة لأصحاب الاراضي البيضاء بتسجيل عقاراتهم بوزارة الاسكان ستنتهي خلال أسبوع، مما سيؤدي إلى المزيد من الانخفاض في أسعار الوحدات السكنية في قطاع البيع أو التأجير.
وأوضحوا خلال حديثهم ل «اليوم» عن أبرز 4 عوامل رئيسية تساهم في تحديد أسعار المنتجات السكنية أبرزها العرض والطلب، وموقع الوحدة السكنية، ومستوى دخل الفرد، وأخيراً حداثة وقدم العقار، مفصحين عن أبرز الحلول التي ستساهم في خفض أسعار السكن.
في البداية، أوضح عبدالله سعد الأحمري رئيس لجنة التقييم العقاري بغرفة جدة أن الأسعار المتضخمة للمنتجات السكنية في ظل الركود العقاري الذي تشهده المملكة حاليا سببه شجع أصحاب العقارات وهو لن يستمر لعدة عوامل من أهمها وصول تلك التضخم إلى أعلى معدلاته التي لا تتوافق مع دخل الفرد، وأيضاً إلى نشوء مخططات طرفية «خارج النطاق العمراني» والتي تجد أسعارها أقل ب 50 بالمائة عن أسعار المنتجات داخل النطاق العمراني، وتوجه العديد من السكان إلى السكن فيها سيجبر الاسعار على النزول إلى 35 بالمائة وهذا ملموس الان، في ظل توجه العديد من السكان إلى المناطق البعيدة، وبعد أسبوع ستنتهي الفرصة المعطاة لأصحاب الاراضي البيضاء بتسجيل عقاراتهم بوزارة الاسكان لدفع الرسوم بعد فرزها وتحديد آليتها والقيمة المستحقة لهذه العقارات، سوف نشهد أكثر من الموجود الآن سواء كان ذلك في قطاع البيع أو التأجير، والان الكثير من أصحاب السكن بدأ بالفعل بتخطيط القيمة الايجارية على المستأجر وتخفيضها فعلياً من 5 إلى 20 بالمائة، وهذا مؤشر إلى ان السوق العقاري متجه إلى التصحيح خلال الفترة القليلة القادمة، وهذا يخدم أصحاب العقار بعدم خروج المستأجرين ويخدم المواطن الذي يبحث عن السكن، ويجعل السيولة تتحرك بمرونة داخل السوق.
وأشار الاحمري إلى أن افصاح وزارة الاسكان على ما لديها من مشاريع والمتوفرة ووضعت الشرائح الموجودة والبيانات الواضحة والشفافة أمام الجميع، ومدى استفادة المواطن منها على أرض الواقع سيكون هناك وصول للأسعار العادلة للمنتجات السكنية بأسرع وقت ممكن.
فيما اكد خالد عبدالعزيز الغامدي رئيس اللجنة العقارية بغرفة جدة أن 4 عوامل رئيسية تساهم في تحديد أسعار المنتجات السكنية، وهي: تأثير العرض والطلب على أسعار الوحدات السكنية الذي يعتبر العامل والمؤشر الأقوى المحدد لسعر أي منتج سكني، كما أن مستوى دخل الفرد يحدد الاسعار العامة للإيجار وللبيع، وثالثاً أسعار نفس الأراضي للعقار في الاحياء والمنطقة السكنية التي تؤثر على تحديد الاسعار، فكل منطقة وحي يختلف عن الآخر متأثراً بقربه أو بعده عن الاماكن المركزية التجارية أو قربه وبعده عن الاماكن السياحية أو توفير الخدمات التي تختلف من حي لآخر، ورابعاً وأخيراً حداثة وقدم العقار أيضاً من محددات الاسعار، مبيناً أن المدن في المملكة تحتوي على تنوع كبير في وحداتها السكنية المتلائمة مع دخل الفرد، فكلما زاد دخل الفرد زاد طلبه في رفاهية السكن وزاد سعر الوحدة السكنية فعلى سبيل المثال إذا كان دخل الفرد ما بين 5000 إلى 6000 سيلجأ إلى أخذ شقة مناسبة وعدد غرف أقل في الأحياء التي تمتاز بأسعار منخفضة، والعكس صحيح إذا كان دخله مرتفعا سيلجأ إلى سكن في فيلا أو بأحياء مرتفعة.
وأشار الغامدي إلى أن الحلول التي تجبر اسعار الوحدات السكنية بالانخفاض هو في اتجاه المطورون العقاريون في إنشاء أحياء سكنية جديدة وبأسعار في متناول الجميع في أطراف المدن والتي ستساهم في توفير العرض المناسب للطلب بحيث يزيد العرض ويتوفر المنتجات بكميات تفوق الطلب سيجبر الاسعار على النزول سواء باستحداث أحياء جديدة في أطراف المدن أو بناء مدن سكنية جديدة موضحاً أن أي عامل سيزيد من المنتج سيساهم في تخفيض المنتجات السكنية.