خبراء يطالبون باتحاد عقاري موحد لحل أزمة الإسكان

طالب خبراء عقار بالمنطقة الشرقية شركات التطوير العقاري والمستثمرين بالمزادات العقارية بالاندماج فيما بينهم بهدف تقديم منتجات عقارية نهائية ذات جودة عالية ومناسبة السعر.
وأكد الخبراء أن عمل المستثمرين في قطاع العقار بشكل فردي ساهم برفع أسعار المنتجات العقارية بالمنطقة أكثر مما تستحق، ما أدى ذلك إلى تقليص عدد الوحدات السكنية المعروضة، ونمو شريحة الراغبين بتملك الوحدات أكثر من المعدل الطبيعي خلال العامين الماضيين.
تعظيم الأرباح
وأكد الخبير في الشئون العقارية الدكتور علي بو خمسين: أن حجم سوق التطوير العقاري في المنطقة الشرقية لا يتناسب واقعا مع حجم الطلب الحقيقي القائم في السوق وذلك بسبب عدة نقاط منها إصرار بعض المطورين على العمل بشكل فردي مستقل حيث أدى إلى تقليص عدد الشركات العقارية بالمنطقة الشرقية وبالتالي أوجد عليها صعوبة في الحصول على التمويل العقاري الكافي لتنفيذ أعمال تطوير حقيقية بالمستوى المطلوب، وكذلك دخول الشركات العقارية ضمن دائرة منافسة قوية فيما بينها بحيث أن الكل يحاول تعظيم الأرباح وبالتالي ترتفع الأسعار وتقل جودة العمل بما فيها تطويل المدة المحددة، وهذا سيكون ضرره على المستهلك وليس على المستثمرين الذين أصلا سيحققون أرباحا عالية من ذلك، ولكن السوق لن يأخذ حصة كافية من العرض ولهذا يقبل المواطن بأي منتج موجود بالسوق.
وبالنسبة لإتحاد المطور العقاري مع مستثمري المزادات قال بو خمسين: في السوق العالمية هذا هو الأفضل بحيث يكون هناك اندماج حقيقي وشركة يملكها كل من المطورين وأصحاب الأراضي على حسب حصته برأس مال هذه الشركة، ومثل هذه الشركات ستحصل في النهاية على تمويل عقاري بسهولة لأنها مضمونة برأس المال وتقديم وحدة سكنية قابلة للسكن وليس الحصول على أرض تعتبر أساسا سلعة مضاربة ترفع السعر دون أن تقدم خدمة إضافية للسوق أو المستهلك، ونحن قبل 10 سنوات نادينا لإنشاء بورصة عقارية بحيث نحاول تأسيس (مؤسسة) أعمال الشركات العقارية وتنظيمها بشكل حقيقي، ولو تم تطبيق هذه الفكرة فسيكون هناك مجال كبير لمحاسبة هذه الشركات وإدارتها بالأساليب الحديثة لتقدم منتجات بشكل أفضل. مؤكدا أن المنطقة بحاجة حاليا إلى 50 ألف وحدة سكنية، والمخرجات السنوية لا تتجاوز ربما في أحسن الأحوال 5 آلاف وحدة سكنية، ولهذا فوجود شركة عقارية برأس مال ضخم يغني 20 شركة صغيرة.
تجزئة الأراضي
وأشار المهندس محمد جذبه مدير عام شركة تطوير عقاري بالمنطقة الشرقية: ان مفهوم السوق العقاري لدى بعض المستثمرين هو تجزئة الأراضي والمخططات وبيعها بالمساهمات العقارية بهدف العمل التجاري وجني الأرباح من هذا التقطيع بنسبة تتراوح من 30 الى 40 بالمائة، وقال إن التطوير العقاري بحاجة إلى اتحاد بين أصحاب المساهمات وشركات التطوير العقاري لبناء المساكن وتطوير المنطقة وهذه التجربة نجحت في الدول الخليجية المجاورة، فقد قمنا بإنشاء جزر ومناطق سياحية ببعض الدول الخليجية وذلك عن طريق مشاركة شركات تطوير عقاري وتم تقديم منتج نهائي وليس تطوير الأراضي وبيعها.
وأكد أنه عند اتحاد أصحاب رؤوس الأموال والإدارات الهندسية، وكذلك ملاك مخططات الأراضي البيضاء سينشأ منتج عقاري نهائي يخدم المستهلك البسيط وكذلك المستثمر لأن التطوير العقاري يعكس صورة حضارية للمنطقة ويلبي جميع الاحتياجات، مشيرا إلى أن مواد البناء ليست عائقا أمام شركات التطوير العقاري وأصحاب المزادات، ولكن المشكلة تكمن بعدم رغبة المطور وصاحب المزاد للاشتراك فيما بينهما لتقديم منتج نهائي كفلل أو عمارات تجارية.
وقال جذبه نشهد حاليا وجود بعض المستثمرين يجاملون بعضهم بعضا من خلال شراء قطع أراضٍ عليها مضاربة بحيث يرفعون أسعارها أكثر مما تستحق، ولهذا نجد أن بعض شركات التطوير تحمل فكرا استثماريا وليس تطويريا يخدم المنطقة من ناحية توفير المواصفات والجودة العالية وكذلك الوقت.
شراكات مع البنوك
واضاف الدكتور محمود النبريص مدير تطوير ودعم لوجستي بشركة عقارية: ان دخول شركات التطوير العقاري والمستثمرين في المساهمات العقارية في شراكات استراتيجية مع البنوك المحلية لبناء وحدات اقتصادية، واتحاد المطورين فيما بينهم من خلال اللجنة العقارية بغرفة الشرقية أو غيرها لتطوير المكان بما يتناسب مع متطلبات المواطنين السكنية سيساهم في نهضة المنطقة عمرانيا وسيخدم فئة الشباب بالتحديد الراغب بتملك المسكن.
وأكد أن قطاع العقار بالمنطقة الشرقية بحاجة إلى حوالي 20 شركة عقارية متخصصة في التطوير العقاري وحاصلة على التصنيف من وزارة التجارة ومكونة من مجموعة مهندسين، وتحتوي على لجان شرعية متخصصة في عمل الدراسات والتصاميم الداخلية والخارجية بدليل أنه خلال الشهر الأخير من العام الماضي تم طرح 12 مزادا لبيع أراضٍ مطورة (بلوكات) بالمنطقة يتراوح سعر المتر المربع منها ما بين 1200 الى 1500 ريال، وكذلك طرح حوالي 49 مزادا ومساهمة عقارية على مدار العام، ومتوقع أن يطرح خلال الستة شهور القادمة من العام الحالي أكثر من 7 مزادات على الأقل، موضحا أن أسعار أمتار الأراضي غير المطورة (الخام) في بعض مناطق الشرقية وصلت إلى 700 ريال.
وأشار النبريص إلى أن الشركات العقارية الموجودة حاليا بالمنطقة بحاجة إلى إعادة تأهيل واستخراج تصريح من وزارة التجارة لتطوير المشاريع أو بيع المنتجات العقارية على الخريطة بهدف تعافي السوق العقاري وخلوه من أي تعثر مستقبلي، وكذلك توضيح طرق البيع للمستهلكين وأن تكون تحت إشراف الوزارة وإيداع المبالغ في حساب الضمان بحيث إذا أفرغ المشروع باسم المستثمر النهائي يتم تحويل كافة المبالغ في ذلك الحساب أو أن تكون هناك آلية لبناء الوحدات بناء على ضمانات الشركة العقارية حتى يتم الاستفادة من أموال المساهمين تحت الضمان.
بنك المقاول
وقال عايض الشبوي (مستثمر عقاري) ان حجم المشاريع الكبرى المتعثرة في المنطقة الشرقية بلغ 35 مشرعا عقاريا حسب آخر الاحصائيات الرسمية في هذا المجال، واضاف الشبوي لاشك ان أهم مطلب للمقاولين حاليا هو الموافقة على تأسيس بنك المقاول وإعطاء المقاولين حقوقهم سواء على المستوى الحكومي أو الخاص وإيجاد قضاة متخصصين والاستعانة بالهيئة السعودية للمهندسين بالإضافة إلى تضمين عقود المشاريع بفقرة تعويض المقاول عن زيادة الأسعار وكذلك التكاليف غير المباشرة للموقع في حال تمديد العقد من قبل المالك لأسباب تعود إلى تغييرات وأوامر توقيف من قبل المالك وأرى ان هذا سيحل ازمة الاسكان جذريا، كما لا بد أن تكون حاجتنا للمقاول الأجنبي محصورة في التخصصات التي لا توجد في المقاول السعودي وإذا كان لا بد من دخوله إلى السوق السعودي لهدف الاستفادة من خبراته فيجب أن تكون هناك شراكة فعلية ما بين المقاول الأجنبي والمقاول السعودي لنقل التقنية، أما عن المقاولين الذين يعملون من خلال الاستثمار الأجنبي فاترك الجواب لهيئة الاستثمار وللدولة متسائلا هل نحن بحاجة إلى مقاول أجنبي رأس ماله 500 ألف ريال.