نظام المكاتب العقارية المقترح لا يواكب التطورات السريعة في السوق ولا يقدم حلولاً لمشاكله

نشر بتاريخ 17/8/1434 في بعض الصحف المحلية نص النظام الجديد "المقترح" لممارسة أعمال المكاتب العقارية وأنه سوف يحال إلى شعبة الخبراء لدراسته، وباستعراض النصوص المنشورة ومقارنتها بنصوص النظام المعمول به حاليا والصادر بقرار مجلس الوزراء رقم 334 في 7/3/1398ه ولائحته التنفيذة يظهر أن هناك تساؤلات كثيرة حوله "فالنظام المقترح لايقدم حلولا كافية للمشاكل التي تواجه هذا االقطاع في الوقت الحاضر لأنه يكرر في مضمونه ماسبقه قبل حوالي 35 عاما" وإذا اعتمد وصدر النظام المقترح خلال عام 1435 على أفضل تقدير وبصيغته المقترحة فليس من المتوقع أنه سيواكب التطورات السريعة والمتلاحقة في سوق العقار الذي يعتبر شأنا مهما للدولة والشركات والأفراد وغيرهم، والمأمول صياغة وتطوير نظام فعال مما يستدعي قبل صدوره تعديلات جوهرية في نصوصه وآلية تطبيقة للتصدي لمعظم المشاكل التي لا يمكن تجاهلها ويعاني منها هذا النشاط برمته كما يعاني منها جميع من لهم صلة مباشرة أو غير مباشرة كالمشرعين والمحاكم ووزارة التجارة ووزارة الشؤون البلدية والقروية والغرف التجارية والشركات والمحامين وغيرهم من المواطنين.
لكل ما سبق ايضاحه: نقترح أن تتبنى وزارة التجارة وبشكل عاجل وبالتنسيق مع شعبة الخبراء بمجلس الوزراء تشكيل لجنة خاصة مكونة منها ومن جهات معنية أخرى مثل وزارة العدل ووزارة الشؤون البلدية والقروية وجمعية علوم العمران والغرف التجارية بكافة أنحاء المملكة والشركات والمكاتب العقارية وعموم المختصين.
على أن تستعين اللجنة المقترحة بمختصين ومحامين ذوي خبرة في مجال العقار والعقود، وأن تحدد أسلوب الحصول على مرئيات الغير بطرق فاعلة وسريعة لكي تقدم مشروعا مكتملا للجهات المشرعة للاعتماد خلال مدة معقولة لا تزيد على 6 شهور من بداية أعمالها.
وفيما يلي أمثلة لبعض الملاحظات للنظام المقترح:
المادة الأولى: خدمات مكاتب العقار
لم تتضمن الخدمات دراسات الجدوى العقارية وممارسة اعمال المزادات العقارية التي أصبحت من الوسائل الهامة لتطوير وشراء وبيع العقارات كما لم تتضمن الخدمات التحكيم وفض النزاعات في مسائل العقارات.
الماده الرابعة: محظورات ممارسة نشاط آخر وشروطه
لم يذكر النظام كيفية فصل نشاط العقار عن النشاطات الأخري لان كثيرا من الشركات والعقاريين يمارسون أكثر من نشاط "بما في ذلك العقار" في مقر واحد. فهل المطلوب إنشاء عدة أماكن لكل نشاط وكيف يمكن تنفيذ ذلك عمليا؟
إلزام المكاتب العقارية بالاطلاع على أصول الصكوك والحصول على نسخة منها يحتاج الى ضوابط وتعاقدات واضحة ومكتوبة بين طرفي العلاقة لضمان سرية المعلومات حتى وقت البيع أو الشراء، فالملاك مثلا: يتحفظون وهم على حق في ذلك في الاطلاع على الصكوك الاصلية أو حتى اعطاء صورها وتداولها للسلبيات والملابسات التي تحدث لهم وللوسطاء وغيرهم، حتى أن بعض الوسطاء يعرض العقار على المالك نفسه وكثيرا منهم يتناقلون معلومات قد لا تكون من مصادرها الاصلية وغير دقيقة فكيف يمكن الزام المكاتب بذلك دون ضوابط صارمة والتزامات معروفة للطرفين.
الماده السابعة: عمولة صفقات البيع والشراء والايجار.
حددت العمولة ب 2.5% من قيمة البيع أو الايجار مرة واحدة عند التعاقد، ونرى إعادة النظر في النسبة المقترحة - دون الإضرار بأي طرف - خاصة وأن المفهوم سابقا هو أن النسبة للايجارات السنوية السائدة بينما أن كثيرا من العقود التجارية الشائعة الان ومستقبلا هي للاستثمار العقاري طويل الاجل وتختلف في معانيها وجهود البحث عنها وابرام عقودها عن مجرد كتابة عقد لتاجير فيلا أو شقة او دكان.
الماده العاشرة: ضبط المخالفات
من المتوقع أن وضوح النظام وشموله ومراعاة المصالح المتعارضة لكافة أطرافه "ما أمكن ذلك" ستكون كلها عوامل حاسمة في قبوله والالتزام بتطبيقه على أرض الواقع وكل نظام يتطلب متابعة مستمرة لضمان الالتزام به كما اقترح بأن تعين وزارة التجارة موظفين للمتابعة..
فهل لدى الوزارة الامكانيات الكافية لتعيين موظفين؟ وهل يمكن التفكير بالمتابعة عن طريق مراقبين غير متفرغين مثل المتقاعدين وذوي الاحتياجات الخاصة من الجنسين وغير ذلك وبضوابط محددة.
وهناك أمثلة أخرى لمسائل لم يعالجها النظام المقترح بوضوح رغم أهميتها مثل:
تعدد عرض نفس العقار عند أكثر من مكتب، وضع عدة لوحات على العقار من أكثر من مكتب، تطبيق الملكيات بالصكوك على الطبيعة بمشاركة البلديات، عدم الافراغ لدي كتابات العدل الا بوجود ما يثبت وجود العقار على أرض الواقع بالاضافة لصحة وسلامة الصكوك وخلوها من الالتزامات، ضوابط البيع الآجل لعدم أستغلاله في قروض وغيرها، تحديد مهام واتعاب البحث عن العقار.
كيفية التعامل مع قضايا الالتفاف على الساعي سواء من المالك أو المشتري او من سعاة آخرين مما أدى الى خلافات كثيرة بين المتعاملين قد تنتهي للمحاكم وغيرها.
مشاركة المالك/ الملاك أو المشترين والمستاجرين بالسعي.
لا تدفع الجهات الحكومية للسعاة أتعابهم فمن يدفعها؟
لا يوجد صيغة لتفويض خطي بعرض العقار للبيع او الايجار أوطلب الشراء او الاستئجار يحدد التزامات الطرفين ويحدد العلاقة بينهما.
وأخيرا: فإن هناك نماذج لحالات كثيرة "حدثت فعلا" تواجه القطاع العقاري وغيره نذكر بعضا منها للتوضيح وعلى سبيل المثال:
يمتنع المشتري بعد شراء وافراغ العقار ودفع قيمته عن دفع السعي لمستحقه بدعوى وجود وسطاء آخرين "غالبا من طرفه"، وتنتهي مثل هذه القضايا بالمحاكم الشرعي.
لايوجد الزام نظامي بإبرام عقود مكتوبة لعرض بيع/ تأجير/ استئجار العقار وغير ذلك من الخدمات العقارية بين الاطراف المعنية مما يؤدي لخلافات واضرار متعددة.
ليس هناك ضوابط بين المالك والمشتري والساعي عند معاينة العقار لتجنب المشاكل المستقبلية في العلاقة بينهما.
يفرض المشتري أو البائع دفع جزء من السعي لاشخاص أو مكاتب من طرفه أو حتى يشترط دفع جزء من السعي أو دفع نسبه أقل من المحدد نظاما.
يبيع المالك أو يؤجر عقاره "لمن يجيب له زبون أول" دون حفظ حقوق كل طرف "التسويق الحصري"
يؤجر بعض المكاتب العقارية العقار دون التاكد من ملكية المؤجر للعقار
يبيع مالك العقار عقاره على المشتري وبواسطة مكتب عقار ولايقترن البيع باستلام المبيع فعلا ومن ثم يتراجع البائع عن البيع ويبقي العقار بحيازته بدعوى الغبن رغم استلامه القيمة وانتقال الملكية فعلا للمشتري الجديد بموجب صك جديد صادر من كتابة العدل.
وهناك أمثلة وحالات أخرى كثيرة حدثت فعلا مما أدى الى خلافات ومشاكل تنتهي معظمها بالمحاكم كنتيجة متوقعة لغياب الانظمة أو تجاهلها من أي طرف وفقا لمصالحه الخاصة.
* مثمّن عقاري