دعوة لربط قطاع التمويل العقاري مع المطورين لتحقيق الهدف من منح إقامة السكن

60٪ من سكان المملكة اعمارهم أقل من 25 عاماً

دعا عضو مجلس الشورى المهندس محمد عبدالله القويحص إلى وضع آلية لربط قطاع التمويل العقاري (صندوق التنمية العقاري, البنوك, مؤسسات التمويل العقاري) مع قطاع التطوير العقاري مع منحة الأرض بحيث يتحقق الهدف الرئيسي من المنح بإقامة السكن.
وقال القويحص إن هناك 10 ملايين مواطن حاليا لا يملكون سكناً خاصاً ومع فترة انتظار تزيد أو تنقص عن 20 عاما للحصول على منحة أرض في مخطط تنقصه الخدمات الأساسية ناهيك عن فترة انتظار أخرى لقرض صندوق التنمية العقاري يصبح معها الحصول على سكن خاص لأصحاب الدخل المتوسط والمحدود حلماً مؤجلاً يزداد تحقيقه صعوبة في ظل ازدياد نسبة النمو السكاني, وارتفاع معدل التضخم السنوي, وتحديات الميزانية العامة للدولة لهذا -والحديث للقويحص- أصبح من الضروري التفكير خارج الصندوق والبحث عن بدائل للأساليب القائمة لتطوير المخططات الحكومية المخصصة كمنح سكنية وهذا لن يتحقق إلا إذا غير الأسلوب القائم إلى آلية جديدة تربط بين منحة الأرض وإنشاء السكن وتمويله.
وذكر القويحص في دراسة حصلت "الرياض" على نسخة منها أن مساحة المملكة تبلغ نحو مليوني كيلو متر مربع وهي بذلك أكبر مساحة من عدد من الدول الأوروبية مجتمعة وفي مقابل ذلك نجد أن عدد سكان المملكة من المواطنين لا يزيد عن 17 مليون فرد وبالرغم من ذلك نجد أن أسعار الأراضي سواء السكنية أو التجارية مرتفعة بشكل كبير لا وجود له إلا في بعض الدول التي لديها شح في الأراضي المطورة ومن الأمور الأكيدة أن المضاربات العقارية والجشع العقاري إن صح التعبير ساهم في رفع قيمة قطع الأراضي عدة مرات حتى تجاوزت قيمتها الاقتصادية الحقيقية. وقد انعكس هذا الارتفاع غير المبرر على إمكانية تملك المواطن ذي الدخل المتوسط والمنخفض لمسكنه الخاص.
وأضاف بقوله إن نسبة النمو السنوي تبلغ 2,3 وهذا يعني أن عدد السكان سوف يتضاعف بحلول عام 1460ه (2036م) بمعنى آخر أنه بعد 30 عاماً من الآن سيكون عدد سكان المملكة من المواطنين 34 مليون نسمة.
وبين أن نسبة 60 في المائة من سكان المملكة أعمارهم أقل من 25 عاما، حيث تسكن (1,812,305) أسر سعودية (حوالي 12.5 مليون فرد) في سكن ملك، بينما تسكن عدد 935,405 أسر سعودية (حوالي 4,8 ملايين فرد) في منزل إيجار وبذلك يكون معدل تملك الأسر السعودية للسكن هو 62 في المائة.
وحول مصادر التمويل، بين القويحص أن معدل قروض صندوق التنمية العقارية في السنوات الأخيرة (4800) قرض فقط في العام، حيث بلغ عدد القروض الممنوحة من الصندوق حتى عام 1428ه 400 ألف قرض ولدى الصندوق ما يزيد عن 400 طلب قرض جديد، مشيراً إلى أن المملكة تحتاج إلى ما يقارب 200 ألف وحدة سكنية سنويا لمواجهة الطلب على السكن.
وفي موضوع ذي صلة، أرجع تقرير عقاري الأسباب الرئيسية وراء انخفاض معدل امتلاك المنازل في السعودية إلى ارتفاع أسعار الأراضي ومواد البناء، ومحدودية القنوات الخاصة بالتمويل تملك المساكن.
عجز الصندوق العقاري على تلبية الطلب وارتفاع أسعار الأراضي انعكس على إمكانية تملك المواطن ذي الدخل المتوسط والمنخفض لمسكنه الخاص
وقال التقرير إنه وبالرغم من تنافس البنوك المحلية لزيادة حصتها السوقية في سوق تمويل المساكن إلا أن شريحة كبيرة من السعوديين لم يستفدوا من تلك البرامج بسبب ارتفاع كلفة التمويل وشروط أهلية الحصول عليه، ما جعل الجميع يترقب إصدار قانون الرهن العقاري الذي من شأنه توفير المرونة اللازمة التي تتطلبها مؤسسات التمويل كي تتمكن من طرح مشاريع تمويل مبتكرة منخفضة المخاطر تعزز فرص تملك المنازل، مشيراً في الوقت ذاته إلى إجازة القانون الجديد الذي استغرق إعداده قرابة عشرة أعوام من قبل مجلس الشورى في مطلع العام الجاري وقد طرحت مسودته على مجلس الوزراء للمصادقة النهائية عليه.
وأضاف التقرير الصادر عن جدوى للاستثمار أنه ينتظر أن يؤدي تطبيق القانون الجديد إلى تخفيف بعض القيود على حجم القروض العقارية وشروط التملك فضلا علن أنه سيقنن إجراءات حجز الرهن، مؤكداً أن الطلب على المساكن يفوق حجم المعروض منها بكثير دليل قوي على وجود مستقبل واعد لشركات التطوير العقاري العاملة في السعودية.
وقال التقرير الصادر عن جدوى للاستثمار إن سوق المساكن في السعودية يواجه عجزاً كبيراً في المعروض وخاصة المساكن ذات الأسعار المناسبة التي تكون في متناول الأشخاص من ذوي الدخول المتوسطة.
وفي هذا الصدد، وما يعزز فرضية حصول المواطنين على مساكن خاصة في ظل الأوضاع الحالية للعقار المحلي، هو ما أوردته وزارة الاقتصاد والتخطيط في خطة التنمية الثامنة (2005-2009م) والتي أكدت أنه انخفضت نسبة ملكية السعوديين للمساكن من 65 في المائة في خطة التنمية السادسة لوزارة الاقتصاد والتخطيط إلى 55 في المائة في نهاية خطتها السابعة، كما ارتفعت نسبة متوسط تكلفة إيجار المسكن إلى متوسط دخل الأسرة في المملكة من 26 في المائة خلال خطة التنمية السادسة إلى 30 في المائة خلال خطة التنمية السابعة.
وقالت الوزارة في خطتها الثامنة إنه يوجد مواطنون لا تمكنهم إمكاناتهم من تأمين مساكن خاصة بهم، بدءاً من شراء الأرض وانتهاءً بتوفير المبالغ اللازمة لبناء المسكن. ويزداد الأمر صعوبة -بحسب الخطة- لهذه الشريحة من المواطنين نتيجة استمرار ارتفاع أسعار الأراضي وانخفاض مساحة الأراضي السكنية المتاحة ضمن النطاق العمراني للمدن، إضافة إلى انخفاض حجم المعروض من المساكن الواقعة في متناول القدرات المالية للأفراد. هذا في الوقت الذي يستمر فيه انخفاض عدد المساكن التي توفرها بعض الجهات الحكومية، بالإضافة إلى عدم مواكبة التمويل المتاح للطلب على قروض صندوق التنمية العقارية.
واعتبرت الوزارة دور صندوق التنمية العقارية الجهة الوحيدة في المملكة التي تمنح القروض العقارية بشروط ميسرة. إلا أنها ذكرت أن موارد الصندوق عجزت في السنوات الأخيرة عن مواكبة الطلب المتزايد على القروض، وأصبحت الفجوة بين الطلبات المقدمة ومعدل استجابة الصندوق لها تزداد اتساعاً، وتقدر طلبات التمويل التي تنتظر الاستجابة بنحو 400 ألف طلب بنهاية خطة التنمية السابعة، مما يطيل مدة الانتظار للحصول على قروض جديدة.
وعللت ذلك إلى العقبات التي تواجه صندوق التنمية العقارية في تحصيل ديونه المستحقة بالإضافة إلى محدودية الوسائل البديلة أو المكملة لتمويل الإسكان بشكل عام، والإسكان المتعلق بتلك الفئات من المواطنين ذوي الإمكانات المحدودة بشكل خاص، وهو ما يتطلب تكثيف الجهود خلال خطة التنمية الثامنة للتغلب على هذه المعوقات، وتقليص فترة الانتظار للحصول على قروض الصندوق.
وطالبت الوزارة بضرورة إزالة العقبات التي تحد من قيام المصارف التجارية والشركات الخاصة بتوفير التمويل طويل الأجل للإسكان بشروط تعاقدية ميسرة، واعتماد آليات وضوابط يمكن في إطارها ضمان حقوق الأطراف المتعاقدة. إضافة إلى التوسع في برامج الإسكان التعاوني، والادخار الإسكاني مع العمل على إصدار الأنظمة المساندة مثل نظام الرهن العقاري، ونظام البيع بالتقسيط والتأجير المنتهي بالتمليك، ومعالجة إشكاليات الأراضي البيضاء، خاصة ذات المساحات الكبيرة منها، والاستفادة من التجارب العالمية في هذه المجالات.