تأطير علاقة بين الصندوق العقاري والمطورين لتيسير إجراءات تملك المواطن

(الرياض) ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

تعتبر مشكلة تمويل المساكن في المملكة مشكلة كبيرة في الوقت الحاضر، وبخاصة في المدن الكبيرة، على الرغم من القرارات الملكية والتسهيلات الكبيرة التي اطلقت في الفترة الأخيرة، فأسعار الأراضي مرتفعة وتكلفة البناء مرتفعة كذلك، وقرض صندوق التنمية العقارية لا يوفر ثلث تكلفة المساكن التي تزيد عن 500 متر مربع، ولا يحصل عليه المواطن إلا بعد مدة طويلة. كما أن تمويل تلك العملية من قبل البنوك التجارية يكون بتكلفة عالية أيضا.
وتكمن المشكلة – التي تتزايد يوما بعد آخر - في تأطير تعاون بين صندوق التنمية العقارية والبنوك التجارية في تمويل بناء المساكن الخاصة في المملكة وعجز صندوق التنمية العقارية عن حل المشكلة، وقلة الدراسات العلمية في مشكلة الإسكان في المملكة .
ويعول الكثير من الافراد على حل مشكلة الاسكان على صندوق التنمية العقاري الذي وضع شرطا للحصول على القرض بحده الأعلى 500 ألف ريال في ان يتطلب توفر مساحة 240 متراً مربعاً للشقة و390 متراً مربعاً للفيلا، وهذا بحسب ما ذكره تقرير، إلا أن المسؤولين في الصندوق أكدوا أنه لم يتم اشتراط مساحة معينة للوحدة السكنية للحصول على القرض، ولكن يوجد مساحة مطلوبة للحصول على كامل مبلغ القرض البالغ 500 ألف ريال، وهي 240 متراً مربعاً كحد أدنى لمساحة مسطح الشقة، و390 متراً مربعاً للفيلا.
هنا اقول إن تنسيق العمل بين المؤسسة الحكومية المعنية بتمويل المواطنين لتملك المساكن؛ وهي الصندوق العقاري؛ وجميع من يقوم بتوطين المساكن من الشركات الكبرى والمتوسطة والصغرى؛ وحتى الافراد.. يعني تيسير كثير من الاجراءات على المواطن الذي يحصل على قرض الصندوق؛ ويقوم بالشراء بدلاء من البناء... المطلوب هنا تنسيق بين الصندوق والمطورين الصغار والمتوسطين والكبار لإيضاح حجم مساحة الارض المطلوبة لتنفيذ القرض الذي ارتفع من 300 ألف ريال إلى 500 ألف وذلك للتسهيل على المواطن، إضافة إلى تعزيز الشراكة بين الصندوق والمطورين للعمل على توطين مساكن تتناسب او تقترب من قيمة هذه القروض... ثم لماذا لا يتم ايضاح الشروط للمستفيدين؛ مع تقديري لجهود القائمين على الصندوق.. الا أن ضعف التواصل بين المستفيد والجهات الحكومية هي سمة سائدة في عموم المشهد الوطني.
وتبذل الدولة جهودا كبيرة ينقصها التنسيق بين الجهات المختصة والقطاع الخاص وصندوق التنمية العقاري والبنوك..
الجهود المبذولة لمعالجة المشكلة.. بدأت بتسهيل إجراءات التقديم على صندوق التنمية العقاري إلكترونياً ومن دون شرط تملك الأرض من خلال حملة "ميسّر"، في بادرة جديدة أعلنت عنها إدارة الصندوق، لتسهيل إجراءات التقديم للمواطنين كافة في مدن ومحافظات المملكة على مدار 24 ساعة. وحدد فيها ان المواطن يستطيع أن يتقدم بأي مساحة يريدها، ولكن إذا انخفضت المساحة عن المعدلات المذكورة فلن يحصل المقترض على القرض كاملاً. وفي ظل ذلك تأكد أن الصندوق سيمنح المتقدمين للحصول على القروض ما لا يزيد على 70 في المائة من القيمة التقديرية للوحدة السكنية سواء كانت فيلا أو شقة، وبحد أقصى 500 ألف ريال.
لماذا لا تطلق مبادرة للتمويل الإسكاني الحكومي تحدد شروط الحصول على كامل قرض الصندوق للمستفيدين؟
وبخصوص نظام الضامن، أكد المسؤولون ان "الفكرة جاءت بعد أن بدأت الشكوى من ارتفاع أسعار الأراضي والتي قد لا تكون متاحة للمواطن بسبب غلاء الأسعار، وتم طرح فكرة قبول استلام القرض بعد تملك شقة أو فيلا معينة، غير أن الصندوق لاحظ أنه لا يمكن لكل مواطن أن يحصل على السيولة التي تمكنه من شراء المنزل أو الشقة، فظهر نظام الضامن، وهو أن يتحمل الصندوق قيمة القرض عن طريق ضمان المبلغ للبائع، أو عن طريق إيداع المبلغ في حساب المقترض من خلال أربع دفعات مقسمة على ثلاثة أشهر كحد أقصى، مبينين أن نظام الضامن اختياري للمواطن وليس إجبارياً، مشيرين إلى أن النظام أسهم في حل مشكلات كثير من المواطنين الذين لا يملكون سيولة لتملك الشقة أو المنزل.
وتبرز مشكلة الإسكان في المملكة وبخاصة في المدن الكبيرة التي تتميز بارتفاع كثافتها السكانية، مما يسهم في زيادة الطلب على المساكن وارتفاع أسعارها إلى مستوى يتجاوز القدرات المالية للعديد من فئات المجتمع الذين لا تمكنهم إمكاناتهم من تأمين مساكن خاصة بهم، بدءاً من شراء الأرض وانتهاءً بتوفير المبالغ اللازمة لبناء المسكن.
وتلقى صندوق التنمية العقاري الحكومي في السعودية نحو مليون طلب إلكتروني للحصول على قرض عقاري في اليوم الأول (الأحد الماضي) لاستقبال الطلبات بعد إلغاء شرط تملك الأرض. ويتيح الصندوق للمتزوج الذي بلغ 21 عاماً، وللأعزب الذي لا يقل عمره عن 24 عاماً، وللمرأة التي بلغت 40 عاماً ولم تتزوج، وللأرملة التي لم تتزوج، وللمرأة التي مضى على طلاقها عامان فأكثر، ممن لا يملكون مسكناً التقديم على الصندوق وقبول طلباتهم فورياً.
كما يسمح للأيتام التقدم بطلباتهم بشرط ألا يكون أحد الوالدين سبقت له الاستفادة من قروض الصندوق، ويتم التقديم من خلال إدخال بيانات هوية الأب، وألا يتجاوز عمر اليتيم 21 سنة، أما بالنسبة لليتيمة التي تجاوزت 18 عاماً وأقل من 21 عاماً يلزمها إحضار إثبات عدم الزواج.
ورفع صندوق التنمية العقاري قيمة القسط الشهري للمقترضين إلى 1600 ريال شهرياً، بدلاً من 1000 ريال سابقاً وذلك لمدة 25 سنة. وكان مجلس الوزراء السعودي قد أقر مؤخراً بإلغاء شرط تملك الأرض للتقديم على الصندوق العقاري. وكان الصندوق قد بدأ في تقديم قروض للمواطنين بعد أن تم تعديل قيمة القرض من 300 ألف ريال إلى 500 ألف ريال.
وشدد الصندوق العقاري، على ضرورة تأكد المتقدم من أن المعلومات المدخلة متوافقة مع البيانات المسجلة لدى الأحوال المدنية، مع ضرورة تسليم جميع الإثباتات الخاصة بالمرأة والأيتام لأحد فروعه أو إرسالها عن طريق البريد خلال (ستة أشهر).
وتوقع عقاريون أن يزيد قرار صندوق التنمية العقاري بمنح القروض من دون شرط تملك أرض المعمول به سابقاً، من سنوات انتظار الحصول على القرض بسبب الإقبال الكبير المحتمل، وقالوا ان تلك القرارات ستساهم في بناء أكثر من 633 ألف وحدة سكنية خلال السنوات القادمة. وتواجه السعودية أكبر اقتصاد عربي مشكلة إسكان كبيرة نظراً لتسارع النمو السكاني وتدفق العمالة الأجنبية على المملكة التي تنفذ خطة إنفاق على البنية التحتية بقيمة 400 مليار دولار. وكان تقرير للبنك السعودي الفرنسي قال إن المملكة تحتاج لبناء 1.65 مليون مسكن جديد بحلول 2015 لتلبية الطلب المتزايد على المساكن، وقال إن من المتوقع أن تحتاج شركات التطوير العقاري الخاصة والحكومية لبناء نحو 275 ألف وحدة سنوياً حتى عام 2015.
وعن كفالة تمويل المنشآت الصغيرة والمتوسطة، فإن نسبة الكفالة المقدمة من قبل البرنامج للتمويل المكفول تصل إلى50 في المائة من إجمالي التمويل المؤهل للكفالة للمشاريع (القائمة) و 75 في المائة من إجمالي التمويل المؤهل للكفالة للمشاريع (الجديدة)، وبحد أقصى 1.5 مليون ريال. ويمتد لتغطية كل الأنشطة في القطاعات الاقتصادية في جميع أنحاء المملكة سواء كانت هذه الأنشطة قائمة أو جديدة.
يذكر ان صندوق التنمية العقارية موّل (25%) أي ما يقارب (610) آلاف مسكن من إجمالي عدد المساكن في المملكة البالغة نحو (3.99) ملايين مسكن، بالإضافة إلى (24.5) ألف وحدة سكنية وفرتها الدولة في إطار برنامج الإسكان العام العاجل، ومنحت الدولة (1.5) مليون قطعة أرض سكنية للمواطنين. كما وفرت بعض الجهات الحكومية الأخرى (250) ألف وحدة سكنية لإسكان موظفيها. أما عدد المساكن التي أنجزت ونفذت خلال خطة التنمية السابعة 1421-1425ه (2000-2004) فقد بلغ نحو (300) ألف وحدة سكنية، موّل صندوق التنمية العقارية منها (60) ألف وحدة سكنية.
وتحاول الدولة جاهدة إزالة العقبات التي تحد من قيام المصارف التجارية والشركات الخاصة بتوفير التمويل طويل الأجل للإسكان بشروط تعاقدية ميسرة، واعتماد آليات وضوابط يمكن في إطارها ضمان حقوق الأطراف المتعاقدة. من ذلك ما تقوم به الدولة حاليا من العمل على إصدار الأنظمة المساندة للتمويل الإسكاني مثل نظام التمويل العقاري لتنظيم العلاقة بين المؤسسات والشركات العقارية وبين المستفيدين من برامج بناء المساكن وتمليكها بالتقسيط ، وضمان حقوق الطرفين ، وإيجاد نصوص نظامية تسهل الاقتراض لتملك المساكن، بحيث تحصّل البنوك تلك القروض العقارية بين الشركات العقارية من جهة والمستفيدين من جهة أخرى، وبخاصة أن تلك الشركات تعاني زيادة القروض المتعثرة مما يجعلها تبالغ في زيادة نسبة الأرباح، ويجب أن يراعى في هذا النظام أن يكون وفقاً لأحكام الشريعة الإسلامية.