تقييم أسواق العقار المتعثرة الجذابة في دول الخليج

في دراسة صادرة عن شركة المركز المالي الكويتي "المركز"

بحث تقرير صادر عن شركة المركز المالي الكويتي "المركز" مؤخراً الفرص الممكنة للاستثمار في العقارات المتعثرة بمنطقة دول التعاون. وعلى عكس المفهوم السائد عن الاستثمارات المتعثرة الذي يتضمن شراء أصول العقار أو الملكيات بسعر منخفض من بائع واقع تحت ضغوط أو غير ذلك، يهدف التقرير إلى تحديد الأسواق الجاذبة التي تسعر عند مستويات منخفضة.
و أعد القائمون على التقرير تقييماُ لمستويات السوق سواء السكنية أو المكاتب بهدف التحقق من جاذبية السوق للاستثمار المتعثر.
وبحسب التقرير فإن أسعار العقار لا تزال مضغوطة ضمن سيناريو الاقتصاد الكلي الذي يتجه نحو الاستقرار بشكل متزايد أما الحصول على الائتمان فلا يزال مهمة صعبة، وقد يحمل مجموع هذه الظروف جملة من فرص الاستثمارات المتعثرة للمستثمرين، بالإضافة إلى ذلك، حلل تقرير "المركز" السيناريو الحالي في سوق العقار الخليجي بطريقة منهجية لتحديد أرضية الفرص الناجمة عن الاستثمار المتعثر.
وبهدف الحكم على السوق الذي تم تسعيره وفق مستويات متعثرة، لابد وأن تنكمش الأسعار إلى حد كبير. وتشير أي حركة تصحيح كبيرة للأسعار إلى أن السوق مسعر وفق مستويات متعثرة، ومع ذلك، وللحكم عليها بأنها جاذبة، يجب أن تحمل توقعات مستقبلية واعدة.
كما أن السوق المتعثر الجاذب يجب أن تتوافر فيه فرص يمكن استغلالها. أما السوق الممول بما يكفي فلن تتوافر فيه الكثير من الفرص الناجمة عن الاستثمارات المتعثرة الممكن الاستفادة منها وبالتالي لن يكون مكاناً مثالياً للبحث عن الاستثمار.
ولذا فإن السوق المحاصر بمشاكل التمويل حيث تنكمش فيه الأسعار بصورة كبيرة وحيث تسطع فيه التوقعات المستقبلية يجب أن يكون أفضل الأسواق بالنسبة لفرص الاستثمار.
انكماش الأسعار
قارن التقرير بين انكماش الأسعار في كل من المساحات المكتبية والسكنية في كل دولة من دول مجلس التعاون الخليجي وانكماش الأسعار إلى الحد الأقصى، وتم تحديد الحد الأقصى للسكني بنسبة 26%، ومساحات المكاتب بنسبة 32% بعد دراسة انكماش الأسعار في 42 سوق حول العالم، إلى جانب تضمين مجموعة إضافية لتجنب أي استثناء بسبب الاختلافات الهامشية، أما بالنسبة لأسعار العقارات السكنية في دبي التي تراجعت بنسبة -47%، وفي أبو ظبي -47%، وفي قطر -26%، وفي البحرين -24% فقد انكمشت أكثر من الحد الأقصى، كذلك انكمشت أسعار مساحات المكاتب في البحرين التي وصلت إلى 57%، وفي دبي 48%، وفي الكويت 43% إلى أكثر من الحد الأقصى، وتجاوزت معيار التقييم لانكماش الأسعار، وتم استثناء أسواق السعودية والكويت وقطاع المكاتب في أبوظبي والسعودية بسبب عدم انخفاض أسعارها عن الحد الأقصى حتى الآن.
القوة الاقتصادية الكلية
بهدف تجنب أي تعطيل للاستثمار لفترة طويلة، ينظر التقرير إلى نقاط القوة الكلية في كل اقتصاد باستخدام معيارين، الأول يتعلق بقدرة الاقتصاد على الانتعاش بصورة أسرع وأفضل من الركود الحالي، والثاني انكشاف الاقتصاد على قطاع العقار والخدمات المالية المتعثر.
ويرى التقرير أن توقعات الانتعاش أبو ظبي والكويت وقطر أفضل من دبي والبحرين التي لا تزال فيها مثل هذه التوقعات ضعيفة، في السياق ذاته، تملك دبي والبحرين انكشافاً أعلى على القطاعات المتعثرة بنسبة 26%، و23% بالمقارنة مع الكويت 16%، وقطر 10%، وأبو ظبي 9%. وبالتالي، تم توصية دبي والبحرين بسبب القوة الاقتصادية الضعيفة.
النظرة المستقبلية للقطاع العقاري
لكي ينتعش هذا القطاع إلى جانب الاقتصاد، يجب ألا يعاني من زيادة العرض الحالية وعلى المدى القصير. ويمكن قياس زيادة العرض الحالية من انكماش أسعار الإيجارات، وفي حين يمثل انكماش أسعار العقار السكني في أبو ظبي بنسبة 1% فقط مؤشراً على القوة، فإن انكماشه في قطر بنسبة 27% ما هو إلا دلالة على أوضاع زيادة العرض، وبالنسبة لأسعار إيجارات مساحات المكاتب، فقد انكمشت بقوة في قطر والكويت على حد سواء ومع ذلك، وبما أن الطلب على المساحات المكتبية أكثر حساسية اتجاه النمو الاقتصادي، فإنها قد يعود للانتعاش، حال انتعاش الاقتصاد، ولتقييم زيادة المعروض على المدى القصير، يضع التقرير في الاعتبار مسألة العروض المخطط لها في المستقبل، إذ إن نحو 29% من إجمالي مشاريع المكاتب من المتوقع أن يستكمل قبل عام 2010، مقارنة بنسبة 8% في قطر. و بالتالي، تم استثناء مساحات المكاتب في الكويت، في حين تم أخذ السوق القطري بالاعتبار على أساس الاستثمار المتعثر.
ظروف التمويل
يجب أن يؤدي انكماش حجم أصول البنوك ومتطلبات رأس المال المتزايدة إلى جانب الخسائر المتوقعة من القروض العقارية إلى استعداد وقدرة أقل على إقراض العقارات في الإمارات، وهو ما قد يوفر فرصة استثمار متعثرة، في حين أن وضع البنوك في قطر جيد لإقراض مشاريع حيوية وبالتالي سيمنع الأمر من أي فرصة استثمار متعثرة.