إدارة أملاك الغير

في العقار

لم تعد عمليات الإيجار كما كانت في السابق مجرد علاقة بين مالك ومؤجر فقط ولم تعد الخدمات التي يبحث عنها المؤجر مجرد مساحات مبنية يأوي إليها هو وعائلته.
إن السنوات الاخيرة قد حملت إلى السوق العقاري شركات جديدة لم تكن موجودة، شركات تهتم بإدارة أملاك الغير.
إذ يفضل الكثير من الناس اليوم الإيجار على التملك العقاري كما أن التوسع الاستثماري حمل إلى السوق العقارية أنواعاًِ من المجمعات السكنية التي تحتاج إلى إدارة متخصصة لتنظيم أمورها ولحفظ حقوق وواجبات جميع الأطراف.
زياردة على ذلك فإن اشتعال سوق المنافسة بين الملاك لجلب المستأجرين من خلال التنوع في تقديم الخدمات السكنية ووعي المستأجرين لحقوقهم مقابل ما يدفعونه من أموال دفع الكثير من الملاك إلى إسناد إدارة عقاراتهم إلى شركات ومكاتب متخصصة لتقوم بذلك نياب عنهم وهكذا نستطيع اليوم أن نتبين في السوق العقرية عدداً من هذه الشركات.
كما نستطيع أن نعدد أنواعاً منها فهناك الشركات المستقلة الخاصة التي تتعاقد مع شركات الاستثمار العقارية المالكة كما أن هناك الشركات التابعة أو الفردية التي تدار من خلال عدد من الموظفين.
أما الخدمات التي تقوم بها هذه الشركات فهي جدولة المداخيل والمصاريف للعقارات التي تديرها وتقديم ميزانية مالية دورية تظهر فيها حالتها أو حالة الاستثمار العقاري من ربح أو خسارة.
أما الخدمات التي تقوم بها هذه الشركات فهي جدولة المداخيل والمصاريف للعقارات التي تديرها وتقديم ميزانية مالية دورية تظهر فيها حالتها أو حالة الاستثمار العقاري من ربح أو خسارة.
كما أنها تقوم بمراقبة الآلية الوضعية للعقار من خلال إجراء معاينات دورية لتجنب أي مشكلات قد تحدث في المستقبل والقيام بصيانته بشكل مستمر.
بالإضافة إلى ذلك فإن هذه الشركات تعمل على إدارة العلاقة ما بين المستأجرين وأصحاب العقار من خلال بناء علاقات متميزة وناجحة تكسبه قوة في السوق الإعلاني زيادة على ما سبق فهناك الإدارة الداخلية في الشركة نفسها والتي تهدف إلى الحفاظ على كافة الملفات والوثائق المتعلقة بالمستأجرين والعاملين في الشركة.
لنعد إلى العملية الأساسية في هذه الشركات وهي العملية الإيجارية.
في الماضي كانت مجرد عملية بسيطة وسهلة يحدد فيها المالك قيمة الإيجار للمؤجر وطريقة الدفع.
أما اليوم فإن العملية شابها بعض الصعوبات والتعقيدات انطلاقاً من المنافسة التي تشهدها السوق العقارية.
فتحديد قيمة الإيجار لأي وحدة عقارية يخضع لمجموعة من العوامل، هذه العوامل يفرضها المناخ العام للسوق وتقديم أفضل عملية إيجارية ولذلك فإن على الشركات مراعاة مجموعة من العوامل أهمها:
فائض المداخيل الإيجارية للعقار إذ يجب أن تغطي كافة المصاريف الثابتة والمتغيرة التي يحتاج إليها العقار وتحقق في الوقت نفسه فائضاً يسعى المستثمر للحصول عليه.
القدرة على المنافسة بتقديم أفضل الخدمات والمواصفات لجذب المستأجرين والمحافظة الدائمة على نسبة تشغيل عالية باستمرار ولتحقيق كل ذلك لا بد أن تكون قيمة الإيجار أقل من قيمة الإيجارات للعقارات التي تتمتع بنفس المواصفات والخدمات التي يقدمها.
تقليل نسبة الشواغر من الشقق أو المكاتب وذلك بمراعاة قيم الإيجارات المناسبة وقوة الخدمات والصيانة المقدمة.
وإذا كان العملية الإيجارية واحدة من أهم العمليات التي تقوم بها هذه الشركات فإن عملية اختيار المستأجرين تعد من أصعب المهام التي يقوم بها المدير العقاري في هذه الشراكات لأنها وببساطة تعمل على التأثير سلباً أو إيجاباً في سمعته وفي العقار وسمعة مالكه، فعملية اختيار المستأجر هي المرحلة الأولى التي يجب على المدير فحصها بعين واعية وهي التي ستوضح نوع العلاقة المستقبلية بين المستأجر والمالك كما أنها ستجنب المدير الكثير من المتاعب مستقبلاً.