التثمين العقاري (3-3)

في العقار

في المقال الأخير عن التثمين العقاري أتناول فيما يلي الخطوات المهمة قبل تحديد السعر وهذه الخطوات هي: تعريف مشكلة التثمين والتخطيط وجمع البيانات الخاصة وتحليلها وتكوين رأي أفضل لاستخدام العقار ومن ثم تقدير ثمنه. فهناك خطوات على المثمن اتباعها للوصول إلى مفتاح المشكلة هذه الخطوات هي التعريف بالعقار المراد تثمينه، وذلك عن طريق توصيفه مادياً وقانونياً بمعنى توضيح الشكل العام للعقار وحدوده وأبعاده.
ثانياً: تحديد حقوق الملكية وهذا يمكن معرفته من المالك أو من الهيئات الحكومية.
ثالثاً: تحديد تاريخ سريان التثمين وهذا مهم بسبب تغيرالقيمة فالعقارات من الأصول الثابتة التي تتغير قيمتها بتغيرالأزمان وفي العادة يكون تاريخ سريان التثمين هو تاريخ آخر معاينة للعقار قبل إعداد تقرير التثمين. أخيراً تحديد القيمة المراد تقديرها وفي الحقيقة هناك أكثر من قيمة يمكن ان يقدمها المثمن للعميل فهناك القيمة السوقية والاستثمارية والضمنية وهي قيمة قد تكون أكبر من القيمة السوقية لأنها تعتمد على دوافع خاصة للمشتري وهناك بالإضافة إلى ذلك القيمة التأمينية وغيرها من القيم. والخطوة الثانية لمشكلة التثمين هي التخطيط، فالمثمن أو القائم على عملية التثمين يجب عليه ان يقوم بالتخطيط اللازم لعملية التثمين وان يحدد الوقت اللازم للانتهاء منها وان يوفر المساعدين له من تخصصات مختلفة وكذلك الأدوات والبيانات اللازمة. وتنحصر الخطوة الثالثة وهي الأهم في جمع وتحليل البيانات وهي بيانات متباينة بعضها محددة لمعاينة العقار المراد تثمينه وبعضها يتم جمعها من السوق وتتضمن البيانات المالية والمادية لعمليات البيع والتأجير وبعضها الآخر توفر من السوق المحلي لمعرفة المعلومات المطلوبة عن تكلفة البناء.أماالبيانات الخاصة فهي التي تحدد تاريخ وسعر البيع وحقوق العقار المباع والخصائص المادية للأرض والمنطقة الجغرافية ونوعية التربة وكذلك الخصائص المادية والمالية للعقار وغيرها من بيانات تفيد عملية التثمين.
أما الخطوة الرابعة فهي خاصة بعملية التقييم، تقييم الأصول العقارية، فالعقارات تعد من الأصول الثابتة ذات القيمة المتغيرة، إذ لكل عقار قيمة تخصه يكتسبها نتيجة تداخل وترابط عوامل متعددة وأهم هذه العوامل الموقع.
ولعلنا نستطيع ان نتبين ذلك من خلال القاء نظرة على المواقع والأماكن في مدينة ما وذلك من خلال نوعية الاستخدام لهذا الموقع أو ذاك. فالأماكن التي تكون على الشواطئ تختلف عن تلك التي تقع في قلب الصحارى وكذلك الأراضي ذات الاستخدام السكني تختلف في قيمتها عن الأخرى التي تستخدم للأغراض التجارية ولعل هذا يجرنا إلى عامل آخر وهو عامل اقتصادي باعتبار ان العقار سلعة اقتصادية في الأساس يرجى منها أو جزء منها عائد مادي. أما العامل الخامس من العوامل التي تؤثر في عملية تقويم العقارات فهو المستوى المعماري والفني للعقار. فمستوى التصميم وتميزه يرفع من قيمة العقار وكذلك مستوى التشطيبات وقدرة العقار على تحمل مزيد من التعديلات والتحسينات والأعمال وتوفر المخططات التفصيلية جميعها تؤثر في تحديد السعر النهائي لهذا العقار أو ذاك.