بعد أن قدرت ب 16مليار ريال سنوياً.. إيجارات المساكن بين الاستثمار والاستغلال

"الرياض" ترصد المشهد العقاري في المملكة في تقرير أسبوعي

سجلت مبيعات مواد البناء في المملكة العربية السعودية ارتفاعا حادا في الأسعار تجاوز 80في المائة، وسط ارتفاع حجم الطلب على كافة المواد، في ظل محدودية العرض.
ويأتي هذا الارتفاع الحاد في أسعار مواد البناء ليضيف أعباء مالية أخرى على المواطنين الذين تعرضوا لخسائر مالية كبيرة في سوق الأسهم السعودي الذي هوى إلى أدنى مستوياته، حيث تكبد مواطنون خسائر مالية جراء الانهيارات المتتالية التي شهدها السوق.
ويؤثر ارتفاع أسعار مواد البناء سلبا على المواطنين، ويكبدهم خسائر مالية، وبالتأكيد فإن تداعيات هذا الارتفاع سوف يؤدي رفع قيمة الوحدات السكنية وارتفاع الإيجارات.
ومن المؤكد أيضا أن هذا الاضطراب استغل من قبل التجار والموزعين في رفع أسعار مواد البناء، الأمر الذي يجعنا نطالب باستمرار باتخاذ تدابير (واقعية) لكبح جماح الأسعار.
وعلى الرغم من ذلك لا يزال القطاع العقاري يشهد تحقيق معدلات نمو متميزة، حيث استطاع أن يستقطب استثمارات واهتمامات المستثمرين المحليين والعالميين لما يحققه من عائد مرتفع على الدخل إذا ما قورن بالاستثمار في قطاعات أخرى. إذ يبلغ متوسط العائد على الاستثمار، بحسب خبراء في السوق، ما بين 40إلى 50%.
وأدى هذا النمو الهائل في قطاع الإنشاءات بالمملكة إلى ضغط كبير على مواد البناء والمعدات والعمالة، كما أدى الارتفاع في الطلب إلى زيادة حادة في تكاليف البناء، مما تسبب بتكبد المقاولين في السعودية لخسائر بمعدل 20% من عائدات مشاريعهم، حسب تصريحات المحللين.
واجمع عدد من المختصين العقاريين على أن ارتفاع الأسعار الذي شهده السوق العقاري طيلة عشر سنوات مضت تعود أسبابه إلى عدة عوامل، اهمها دخول شركات كبرى للاستثمار في مجال العقارات والأراضي، وزيادة الكثافة السكانية في المناطق، إضافة إلى المضاربة في الأسعار وهو النهج الذي اتخذه المستثمرون مؤخرا لاسيما في أسعار الأراضي.
ويرجع هؤلاء المختصون ارتفاع الأسعار الذي يشهده القطاع العقاري لعدة عوامل اهمها: زيادة الكثافة السكانية في المناطق وتنامي نسب الاستثمار في مجال التمليك العقاري، وارتفاع الأسعار بوجه عام في كثير من السلع والخدمات، بما في ذلك قطاع العقار، وهو ما زاد في مجال بيع وشراء الأراضي، ودخول شركات خليجية عملاقة تختص في الاستثمار العقاري، وهو الامر الذي زاد من حدة المنافسة بين كبار المستثمرين، حيث تم شراء العديد من الأراضي الخام والمخططات، وبيعها بأسعار ليست في متناول معظم المواطنين.
في الرياض أخذت مختلف الأنشطة العقارية خاصة الفلل في شمال شرق الرياض وتيرة الارتفاع في الأسعار وزيادة في الإقبال بعد الارتفاع المفاجئ في مواد البناء، مما جعل هناك زيادة في الطلب على الفلل السكنية والعمائر التجارية، حيث شهدت المنطقة إنشاء العديد من المجمعات السكنية سواء من قبل شركات أو أفراد خلال الفترة الماضية، حيث توقفت أغلب الشركات العقارية لبعض الوقت لمعرفة اتجاهات مواد البناء.
وعلى الرغم من أن السوق العقارية في شمال شرق الرياض قد شهدت طفرة في عدد المخططات التي تم تطويرها خلال العامين الماضيين إلا أن هناك زيادة في الطلب على شراء الأراضي التجارية واستقرارا على شراء البلوكات السكنية رغم قيام الملاك بتجزئة الأراضي إلى مساحات، حيث أدت الزيادة المفاجئة لمواد البناء في زيادة الطلب على الوحدات السكنية مقارنة بقلة الطلب على الأراضي وخاصة السكنية، مما جعل هناك كثافة في الطلب وزيادة في الأسعار وصلت إلى 50% على أسعار الفلل.
وتشهد حركة بيع الفلل والشقق التمليك في شمال شرق الرياض خلال الفترة المقبلة ارتفاعا في الأسعار بسبب توافر الخدمات وتنوع مساحات الفلل وقربها من المواقع الحيوية.
وتعد منطقة شرق الرياض من أفضل المناطق التي تقدم فرصا عقارية وتجارية وسكنية في الوقت الحالي، وذلك لتميز موقعها وتوافر الخدمات واختلاف العروض المطروحة والأسعار المناسبة.
ويشهد شرق الرياض استقرارا في الطلب على الأراضي التجارية وركودا في الطلب على الأراضي السكنية بسبب الارتفاع المفاجئ في مواد البناء، ولكن الكثير من المكاتب بدأ في السعي لتسويق الفلل وشقق التمليك التي كثر الطلب عليها وقفزت أسعارها إلى نحو 50في المائة.
وعلى الرغم من كثرة الطلب وقلة العروض إلا أن حركة البناء في معظم المخططات السكنية توقفت وفي بعضها تراجعت، وهذا بطبيعة الحال يرجع إلى عدة أسباب أبرزها الارتفاع غير المسبوق في أسعار مواد البناء وتوجه شريحة كبيرة من المستثمرين إلى سوق الأسهم وما وقع من نكسات غير مسبوقة لها، وهذا ساهم في بطء وتراجع الكثير من المستثمرين في الشروع في حركة التعمير.
وأكد متعاملون في تأجير الوحدات السكنية والفلل في شرقي وشمالي الرياض أن اتجاه أغلب المستثمرين العقاريين إلى سوق الأسهم قلل من العروض في هذه الإحياء، مما أسهم في ارتفاع معدلات أسعار الإيجارات بنسبة وصلت في بعض الأحياء إلى 25% عما كانت عليه قبل عام.
وأضافوا أن الأحياء السكنية الواقعة شمالي وشرقي الرياض شهدت خلال السنوات الماضية إقبالا كبيرا من قبل المستأجرين بسبب تميزها وتوافر الخدمات العامة والمرافق الموجودة في مخططاتها. فضلا عن بعدها عن المراكز الرئيسية التي تتصف بكثرة الزحام وغالبا ما تكون فيها كثافة سكانية عالية.
ويصل حجم إيجارات الوحدات السكنية في الرياض إلى 4مليارات ريال، وفي عموما السعودية بحوالي 16مليار ريال سنويا.
واستحوذت الشقق السكنية الصغيرة على نحو 60% من سوق العقارات في الرياض. حيث تزداد حركة السوق نتيجة الطلب المتزايد والكبير عليها بسبب كثرة الزيجات مع بداية العطلة الصيفية وتعيين الموظفين الجدد خاصة المعلمين المعينين حديثا.
وتقل أسعار هذه الشقق بنحو 40إلى50% عن الشقق الدبلوكس، حيث تكون أسعار الشقق الجديدة غربي الرياض ذات الغرف الثلاث ما بين 18إلى 22ألف ريال والشقق الدبلوكس تبدأ من 25ألف ريال.
أما العائلات المتوسطة والكبيرة فتحرص على الأدوار والشقق الكبيرة، التي تتميز عن الصغيرة بكبر حجم الغرف وعددها.
وارتفعت قيمة الأراضي في شمال وغرب جدة إلى ما نسبته 200%، اما بالنسبة لجنوب وشرق جدة فقد تراوح ارتفاع الأسعار بين 15إلى 30%، أما الشمال الشرقي للمدينة فقد تراوح ارتفاع الأسعار بين 50و80%، أما المنطقة المركزية (وسط المدينة) لم يبلغ ارتفاع أسعار العقارات فيها إلى تلك النسب وان حصرت في ما نسبته نحو 15في المائة من سعر العقار.
ويتوقع استمرار الأسعار على ما هي عليه رغم التوسع العمراني سيشهد تمددا واسعا لاسيما في اتجاه منطقة مكة المكرمة التي تكتظ بالمعتمرين طيلة العام وبالحجاج ايضا، وسيدعم هذا التوسع الموافقة على انشاء سكة الحديد جدة - مكة، وهو ما سيدمج المدينتين فعليا، وسيزيد من فرص التوسع العمراني.
وشهدت الأراضي في المخططات خارج النطاق العمراني في محيط حاضرة الدمام ارتفاعاً كبيراً خلال النصف الأول من العام الحالي، بلغ في بعض المخططات 100في المئة، وقفزت الأسعار من 80ريالاً للمتر إلى أكثر من 160ريالاً للمتر على الرغم من أنها غير مخططة.
وقال عقاريون أن التوجه الحالي إلى هذه المناطق يعد هرباً من مخططات طريق المطار التي أصبح معظمها متعثراً بسبب التعديات على شركة أرامكو السعودية ووزارة الدفاع، رغم المحاولات الجارية لحل المشكلات حولها خصوصاً أنها بيعت للمواطنين وهي متعثرة.
وأضافوا أن ارتفاع الأسعار في المناطق التي تقع على طريق أبو حدرية يزداد مع ارتفاع الطلب عليها في ظل غياب عرض بأسعار في مناطق أخرى، كما أن التوجه الحالي في شراء الأراضي للبدء في استثمارها ينصب في منطقة الجبيل بشرط أن تبعد عن المناطق الصناعية وطريق أبو حدرية، مرجحين أن إيصال الخدمات إليها سيسهم في رفع أسعارها بشكل سريع، مستشهدين بالأراضي التي تقع في منطقة الجبيل التي تشهد إقبالاً واسعاً، وكان سعر متر الأرض قبل 6شهور يتراوح من 75إلى 85ريالاً فيما وصل في الوقت الحالي إلى 160ريالاً للمتر، رغم أن الأرض لازالت خام ولم تخضع بعد إلى الخدمات من إنارة وسفلتة وشبكات مياه وغيرها.
يقدر حجم التطوير العقاري في المملكة حالياً بين 95إلى 125مليار ريال سنوياً وأن عدد الوحدات السكنية المطلوبة سنوياً تتراوح مابين 145و 200ألف وحدة سكنية، وهذا الرقم يشكل تحدياً أمام العقاريين والمطورين لمواجهة الطلب المتزايد حيث قدر عدد الوحدات السكنية المطلوبة خلال الخمس عشرة سنة المقبلة بما يقارب 4ملايين وحدة سكنية في ظل النمو السكاني خلال المدة نفسها إذ من المتوقع أن يصل عدد السعوديين في المملكة حتى عام 2020إلى نحو 30مليون نسمة، فضلاً عن الزيادة المتوقعة في عدد العمالة الأجنبية.
وتشير تقارير إلى أن الوحدات المطلوبة والمتأخرة من السنوات السابقة بلغت 870ألف وحدة سكنية وأن أكبر فجوة في حجم الطلب هي في مدينتي الرياض وجدة إذ إن حاجة مدينة جدة وحدها في الوقت الحاضر تبلغ أكثر من 45ألف وحدة سكنية جديدة. لذلك يتركز معظم أعمال الشركات العقارية التي أنشأت خلال الفترة الماضية في هاتين المدينتين، بسبب النمو السكاني العالي فيهما، إضافة إلى كونهما نقطة جذب بسبب فرص التعليم والأعمال، التي تفتقر إليهما المناطق الأخرى.
وطالب مختصون في الهندسة المعمارية في بدء تطبيق نظام كود البناء لأنه يخفض من تكلفة المواد الأساسية، بالإضافة إلى أنه يعزز من فرصة الأمان الإنشائي للمبنى ويطيل عمره الافتراضي. وأوضحوا أن كود البناء يعني حصر المواصفات الفنية للمبنى قبل البدء في إنشائه والموافقة عليه من خلال عقد موثق يتم بين صاحب هذه المنشأة والمقاول، تحت إشراف الهيئة السعودية للاستشارات الهندسية ولجان المقاولين بالغرف التجارية. وأكدوا أن المسارعة في تطبيق القرار يرفع من معدلات الوعي لدى جميع أفراد المجتمع، وهو الأمر الذي ينبغي تواجده قبل بدء إنشاء المباني التي يودون إقامتها. وبتم خلال الكود توثيق نسبة الحديد والأسمنت في المباني من خلال لجنة إشرافية، وهو الأمر الذي يقلل من نسبة فائض هذه المواد. كما أنه يشمل مواصفات البناء السعودي وفق المعايير المحددة.
وأوضح عدد من المقاولين والعقاريين ان ارتفاع اسعار الحديد والاسمنت وعدم توفرهما في السوق خلال النصف الاول من العام الحالي عطل تنفيذ مشاريع الاسكان للافراد واحدث خلافات وشكاوى بين المقاولين وأصحاب المباني السكنية.
وأكدوا ان اكثر من 60% من الافراد الذين سبق ان بدءوا في تنفيذ منازلهم تعرضوا لخسائر كبيرة وتوقف في تنفيذها بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء بشكل كبير وبسبب عدم توافر الحديد من جهة اخرى.
ولفتوا إلى ان تقلبات الاسعار وعدم توفر بعض مواد البناء وخصوصا الحديد تسبب في توقف اكثر من 60في المائة من مشاريع الفلل والمباني السكنية مما تسبب من جهة اخرى الى خلافات ومشاكل وشكاوي بين صاحب المنزل والمقاول.
وطالبوا بضرورة التدخل من أجل إعادة الأسعار إلى ما كانت عليه قبل الازمة والقضاء على التلاعب الذي يحدث في السوق من حيث قيام بعض التجار والموزعين بتعطيش السوق من مواد البناء وخصوصا الحديد الذي يمثل المادة الرئيسية إلى جانب الإسمنت في البناء وتشييد المساكن.
وساهم زيادة الطلب على الاسكان في المملكة بشكل كبير في ارتفاع الاسعار سواء للأراضي او لمواد البناء مما انعكس سلبا على تنفيذ تلك المشاريع حيث توقف اكثر من 40في المائة من المقاولين المنفذين لمشاريع أسكان الافراد عن توقيع عقود جديدة بسبب ما يشهده السوق من تقلبات حادة تسببت في خسائر مضاعفة سواء لأصحاب الفلل والمنازل او للمقاول الذي ينفذ تلك المشاريع بنظام الكلفة الكاملة.
وتوقعوا ان تشهد المرحلة المقبلة توفر كبير للحديد والاسمنت ولكن ستكون الاسعار مرتفعة وهذا ما سيسهم في الحد من تنفيذ المشاريع الاسكانية للافراد ارتفاع الاسعار لمختلف متطلبات الحياة وعدم توفر تمويل مناسب للكثير من الباحثين عن ممولين بأرباح مناسبة.
وتسبب ارتفاع أسعار خدمات المقاولات في وجود أزمة من حيث ارتفاع أجور اليد العاملة التي ارتفعت تعويضاتها الى ما يصل إلى 30في المائة خلال الربع الاول من العام الجاري، مقارنة بالشهور السابقة من العام الماضي، ما سيزيد من الضغوط التضخمية ويؤثر على الافراد بشكل خاص وقطاع شركات المقاولات والتشييد بشكل عام.
وحذر عدد من الخبراء المتخصصين في قطاعي المقاولات والتشييد من انعكاسات سلبية على كلف البناء والاستثمار في العقارات، بعد ارتفاع أسعار الحديد في السوق السعودي بأكثر من 6آلاف للطن الواحد بعد فترة لا تتجاوز العامين من الاستقرار المؤقت.
واكدو أن الارتفاع في مواد البناء أجبر الكثير من المواطنين على عدم بناء مساكنهم، خصوصا وأن الكثير منهم يعاني من تراجع مستوى القدرة الشرائية، وبالتالي تصاعد الإيجارات والتي واصلت بدورها مسلسل صعود قيمتها السنوية إلى أسعار خيالية في ظل محدودية العرض بالسوق المحلي في الوقت الحالي التي يقابلها زيادة كبيرة في الطلب، وصولا الى رفع معدلات التضخم الى أعلى مما هي عليه، ما ينذر بتفاقم الأزمة الإسكانية في البلاد ذات إفرازات خطيرة.
ويأتي ذلك في الوقت الذي قدّرت دراسة لشركة "وهج الخليج للاستثمارات العقارية" نسبة المشاريع العقارية وخصوصا الاسكانية التي تعطّلت بسبب أزمة شركات ومؤسسات المقاولات بأكثر من 40في المائة من المشاريع العقارية الإجمالية قيد التنفيذ.
وقدرت الدراسات عدد المشاريع العقارية في السعودية وحدها بأكثر من 1030مشروعاً، وأن أكثر من 400مشروع منها تعرّض للتعطيل.
فيما قدر متعاملون في مجال المقاولات ان يصل حجم الاستثمار المقاولات في السعودية ب 1.1تريليون ريال من الآن وحتى عام 2015، وذلك وفق دراسات وتقارير عالمية ومحلية، فيما قدر حجم مشاريع قطاع المقاولات المعتمد في الميزانية العامة الجديدة للدولة نحو 200مليار ريال مقارنة بنحو 140مليار ريال العام المنصرم، ما يعني زيادة بواقع 60ملياراً سيضخها القطاع داخل السوق. وشهد قطاع المقاولات اندماجات بين شركات المقاولات لتشكيل كيانات كبيرة بين الشركات.
وكشف إحصاءات رسمية صادرة من وزارة الشؤون البلدية والقروية بأن إجمالي عدد المؤسسات والشركات العاملة في قطاع المقاولات داخل المنطقة الشرقية يزيد عن 12482منشأة يتركز اغلبها في المباني العامة والتشغيل والصيانة، الطرق وأعمال الكهرباء ونظافة المدن وتمثل نسبة المقاولين في المنطقة الشرقية من إجمالي عدد المقاولين في المملكة 16.29في المائة وتحتل الترتيب الثاني على مستوى المملكة من ناحية عدد المقاولين المصنفين إذ بلغ عدد شركات المقاولات المصنفة في المنطقة الشرقية 250شركة.
واعتبرت دراسة أعدتها أحد المكاتب الاستشارية بأن قطاع المقاولات يؤدي دوراً مهماً وحيويا في النهوض بالقطاع الصناعي ومن خلال ارتباطه القوي والوثيق مع العديد من صناعات مواد البناء والتشييد والذي يوفر فرصاً استثمارية كبيرة. وحددت الدراسة معوقات قطاع المقاولات في صيغة العقود مع القطاع العام ، وأجهزة الإشراف على المشاريع وخاصة التي تكون مباشرة حيث أنها ترهق كاهل المقاول بالمطالب التي لا تنتهي، والتي تأخذ بعضها صفة الشخصية، تزايد المنافسة الأجنبية ، وكذلك التصنيف وندرة الأيدي ومحدودية الإمكانات الفنية والإدارية للقطاع إضافة إلى ارتفاع الأسعار وتكاليف البناء.
وكان مجلس الشورى أقر توصيات للإسراع لمواجهة أزمة الإسكان وذلك عبر تنفيذ مساكن شعبية سريعة في كل المناطق من خلال هيئة الإسكان التي تأسست أخيراً. وتعاني السعودية كما غيرها من دول المنطقة من نقص حاد في الوحدات السكنية في العاصمة وباقي المدن، وأوضحت دراسة لهيئة تطوير مدينة الرياض أنها تحتاج إلى 30ألف وحدة سكنية سنويا. كما تشير توقعات سوقية إلى حاجة ماسة وفورية لما يزيد عن نصف مليون وحدة سكنية لإعادة التوازن إلى السوق.