قرارات شورية متتالية لصالح معالجة ملفات الإسكان

دراسة.. إلغاء الدفعة المقدمة للبنوك في القرض المدعوم
معالجة المناطق العشوائية التي تشكو تكدس العمالة غير النظامية
"الإسكان" من الملفات التي تحظى دوماً بالدراسة المستفيضة والمناقشات والمداولات في مجلس الشورى ويصدر بشأنها قرارات متتالية.. تعرض "الرياض" في هذا التقرير جملة من قرارات الشورى على ثلاث تقارير سنوية لوزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان، أحدها قبل ضمها للشؤون البلدية والقروية ومن ذلك زيادة عدد الأراضي المقرر تسليمها للمواطنين المستحقين وفق لائحة الدعم السكني وإدراج المناسب منها في مشاريع إسكانية عبر المطورين المعتمدين في الوزارة، وتطوير آليات لمراقبة الأراضي والوحدات العقارية باستخدام تقنيات الاستشعار عن بعد، وتمكينها من تنفيذ مبادرات وفق إطار زمني محدد تهدف إلى تطوير وربط قاعدة بيانات للأراضي والوحدات العقارية في المملكة.
وبشأن قرار دراسة إلغاء الدفعة المقدمة التي تلزم البنوك بها المستفيد قبل استلام القرض المدعوم، بررت لجنة الشورى أن من جملة الحلول السكنية التي تقدمها وزارة الإسكان عبر برنامج سكني هو القرض العقاري المدعوم لتمكين المواطنين من شراء وحدات سكنية من السوق جاهزة أو تحت الإنشاء أو عن طريق البناء الذاتي وذلك عبر البنوك والمؤسسات التمويلية المعتمدة وفق شروط ومعايير وضعتها وزارة الإسكان بالتوافق مع مؤسسة النقد، ولقد قامت الوزارة منذ انطلاقة هذا البرنامج قبل ثلاث سنوات وحتى نهاية العام الماضي -عام التقرير- بتوفير 440 ألف خيار سكني في جميع مناطق المملكة منها 51 ألفاً و778 خياراً للعام الميلادي المنصرم فقط، إلا أنه لوحظ أن كثيراً من المواطنين يشتكون من الدفعة الأولى التي يتوجب عليهم دفعها للبنوك أو الجهات التمويلية والتي تصل إلى 10 % من قيمة القرض وهذا يثقل كاهل المستفيدين في الوقت الذي هم أحوج ما يكونون بحاجة إليه في هذه المرحلة التأسيسية من حياتهم، وقد تكون هذه الدفعة عائقا لهم في الحصول على التمويل، كما أنه بالإمكان إيجاد بدائل نظامية للضمان غير هذه الطريقة المكلفة مثل الكفيل الغارم سواء محل العمل أو أحد الأقرباء أو خلافه، لذلك ومن واقع الرغبة في التسهيل على المواطنين للحصول على قرض كامل غير منقوص دون إخلال بحقوق الجهة الممولة.
دعم صيانة الطرق
ومن قرارات الشورى دعوة وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان وبالتعاون مع وزارة التعليم والجامعات وبرنامج خادم الحرمين الشريفين للابتعاث إلى التوسع في تأهيل كفاءات وطنية متميزة في مجالات التخطيط الحضري والإقليمي والسياسات البلدية وتنمية المدن، وهي مضمون توصية للدكتورة ريمه اليحيا والدكتورة عائشة زكري، وطالب المجلس بدعم قدرات وإمكانيات الأجهزة الإشرافية المختصة في الأمانات والبلديات بصيانة الطرق داخل النطاقات العمرانية في أنحاء المملكة، وإعداد الخطة التنفيذية لمبادرة إنشاء وإدارة مواقف السيارات في مدن المملكة بمشاركة القطاع الخاص، والتنسيق مع الهيئات الملكية وهيئات تطوير المناطق بالعمل على إعداد الشراكات المؤسسية في مجالات التخطيط وإدارات المدن، إضافة إلى حث الوزارة على عمل دراسات الجدوى الاستثمارية والعوائد الاقتصادية للشركات التابعة للأمانات للتحقق من أثرها الإيجابي في تعزيز التنمية وفق مستهدفات رؤية المملكة، وشدد المجلس على تضمين مواقعها على شبكة الإنترنت والتطبيقات التابعة لها حقوق، وواجبات المستفيدين، والعمل على حوكمة الخدمات المقدمة من قبل البلديات والأمانات للتأكد من صحة إجراءاتها وجودتها وتنفيذها في أوقاتها المحددة، وصوت أعضاء الشورى على توصية للتوسع في إنشاء جسور مشاة في الطرق المحورية والرئيسة والشريانية على أن تكون ملائمة تقنياً لاستخدام كبار السن، وذوي الإعاقة وتشكل إضافةً معمارية مميزة في الطرق.
منتجات سكنية مخفضة
ومن قرارات مجلس الشورى التأكيد على أهمية تسريع إكمال قاعدة بيانات للأراضي البيضاء وملاكها على مستوى المملكة، بما يلزم تحديث الصكوك إلكترونيًا، وتفعيل نظام التسجيل العيني للعقار ولائحته التنفيذية وذلك بالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة، والتي جاءت على آخر تقرير سنوي لوزارة الإسكان قبل ضمها للشؤون البلدية والقروية وتضمنت التنسيق مع الجهات ذات العلاقة للمسارعة في استكمال تخصيص رأس مال الشركة الوطنية للإسكان، لتحقيق الأهداف المرسومة للمراحل القادمة من برنامج الإسكان وفقًا لبرنامج تحقيق الرؤية، وشدد مجلس الشورى على متابعة المطورين للتأكد من تطبيق معايير الجودة المعتمدة سواءً في إنشاء المباني أو البنى التحتية للأحياء السكنية وإلزامهم تطبيق برامج جودة عالية معتمدة عالميًا والحرص على إكمال جميع الخدمات والمرافق المطلوبة من مدارس ومراكز صحية وحدائق وذلك بالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة، وطالب المجلس الوزارة بتحقيق التوازن في توزيع وحدات الإسكان التنموي بين مناطق المملكة وفقًا لكثافة السكان والاحتياج الفعلي وذلك بالتنسيق مع شركائها، وفازت توصية لعضو الشورى الدكتورة سامية بخاري بأصوات الأغلبية وأقر المجلس في 13 من شهر ذو القعدة عام 1442 توصية نصت على "دراسة تفعيل شراكات مجتمعية مع القطاع الخاص لتوفير منتجات سكنية بأسعار التكلفة للمصابين إصابات بليغة في الدفاع عن حدود الوطن والحفاظ على الأمن الوطني ومواجهة الأخطار المختلفة في القطاعات العسكرية والصحية والمدنية"
إلغاء دفعة البنوك
وثالث التقارير السنوي لوزارة الإسكان التي حظيت بحزمة من القرارات كان التقرير السنوي للعام المالي 40-1441 وقد صوت أعضاء دورة المجلس السابعة في جلسة الثلاثاء 12 صفر عام 14442 لصالح إقرار التنسيق مع مؤسسة النقد العربي السعودي -البنك المركزي حالياً- دراسة إلغاء الدفعة المقدمة التي تلزم البنوك بها المستفيد قبل استلام القرض المدعوم، والتنسيق مع الهيئة العامة للزكاة والدخل لتسهيل تطبيق مبادرة تحمل الدولة ضريبة القيمة المضافة على المسكن الأول، ودعا الوزارة إلى إدراج أصحاب الحيازات الصغيرة والأسر المتعددة لغير القادرين على إيجاد بديل سكني مناسب بعد أن تنزع منازلهم للمنفعة العامة ضمن مسارات برامج الإسكان التنموي وفق ظروف كل حالة مع إعطاء الأولوية لذلك بالتنسيق مع الجهات ذات العلاقة، إضافة إلى سرعة تطوير المخططات المعتمدة والأراضي البيضاء المسلمة للوزارة بما يتناسب مع حجم الطلب ورؤية المملكة مع التنوع في طرح مساحات الأراضي المطلوب تطويرها خاصة المتوسطة والصغيرة وبما يتفق مع قدرات المطورين، وتطوير المخططات المعتمدة والأراضي البيضاء المسلمة للوزارة بما يتناسب مع حجم الطلب ورؤية المملكة، وصوت الشورى لصالح إقرار توصية إضافية للعضو جواهر العنزي وطالب وزارة الإسكان بالتنسيق مع وزارة الشؤون البلدية والقروية لزيادة مساهمة الوزارة في تطوير مدن صغيرة وضواحي على مشارف المدن الكبيرة مزودة بكافة الخدمات اللازمة للحياة العصرية.
مبررات قرارات تقرير40-1441
يذكر أن لجنة الحج والاسكان والخدمات بينت في دراسة التقرير السنوي لوزارة الإسكان العام المالي 40 – 1441 أن من أهم اختصاصات وزارة الإسكان توفير السكن المناسب لاحتياجات المواطنين بالجودة المطلوبة وفقا لبرامج الوزارة، ومن ضمن هذه البرامج، برنامج الإسكان التنموي الذي يعنى بالفئات الاجتماعية غير القادرة على توفير سكن ملائم بقدراتهم الذاتية بمن فيهم من تقرر إخلاء منازلهم الآيلة للسقوط وساكني البيوت الخشبية (الصنادق) تنفيذاً للأمر السامي الصادر في الخامس من شهر 11 العام 1438، وذلك بالتنسيق مع وزارة الموارد البشرية والتنمية الاجتماعية، وقد نتج عن إزالة الأحياء القديمة حالات كثيرة فقدت مأواها السكني ولم يتسنَ لهم إيجاد البديل بالتعويض المقدم لها من الدولة، إما بسبب صغر المنزل أو تعدد الأسر التي تسكن فيه أو تعدد الملاك أو عدم وجود وثائق ثبوتية، مما أدى لعدم استقرارهم كما كان وضعهم السابق، وأكدت لجنة الإسكان والخدمات أن نظام التعويض مرتبط بالتثمين العادل وفقا للمادة الأولى من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار الذي يعتمد على سعر المثل بزيادة لا تتجاوز (25 %)، واقتضت التعليمات بالتقيد بذلك فلا مجال لانتشال هؤلاء المواطنين وأسرهم من مصير مجهول إلا بإدراجهم ضمن مسارات برنامج الإسكان التنموي لدى وزارة الإسكان.
وفيما يخص سرعة تطوير المخططات المعتمدة والأراضي البيضاء المسلمة للوزارة بما يتناسب مع حجم الطلب ورؤية المملكة مع التنوع في طرح مساحات الأراضي المطلوب تطويرها خاصة المتوسطة والصغيرة وبما يتفق مع قدرات المطورين، أشار تقرير لجنة الحج والاسكان والخدمات إلى اطلاعها تنفيذ الأمر السامي المتضمن أن يتم تسليم جميع الأراضي الحكومية المعدة للسكن، بما في ذلك المخططات المعتمدة المنح البلدية والتي لم يتم استكمال إيصال كافة الخدمات وباقي البنى التحتية لوزارة الإسكان لتتولى تخطيطها وتنفيذ البنى التحتية لها، ومن ثم توزيعها على المواطنين حسب آلية الاستحقاق، وتسلمت وزارة الإسكان 1652 مخططاً من وزارة الشؤون البلدية والقروية منها 536 مخططا لأراضي خام بمساحة 762 مليوناً و29 ألفاً و814 متراً مربعاً، و1116 مخططاً سكنياً معتمداً في مختلف مناطق المملكة يحتوي على 411879 قطعة سكنية، وكذلك 177 مخططاً للإسكان التنموي بمساحة إجمالية 125 مليونا و987 ألفا و382 مترا مربعا، جارٍ تخصيص 32 موقعاً منها، كما تم اعتماد 256 مخططاً بمساحة إجمالية 433,307,578 مترا مربعا تحتوي على أكثر من 329 ألف قطعة سكنية، بينما لم يتم تسليم إلا 91 ألفا و353 مستفيدا، وهذه نسبة حسب رأي لجنة الشورى ضئيلة بالنسبة إلى الأراضي المسلمة التي لا تصل إلى 10 % وحيث إن الاحتياج للأراضي السكنية للبناء الذاتي عال جدا في كل مناطق المملكة مع قلة المعروض في سوق العقار، مما أدى إلى زيادة حدة الطلب وارتفاع الأسعار بشكل كبير.
ولاحظت لجنة الخدمات والإسكان أن الوزارة تراعي في طرح مشروعاتها الإسكانية أن تكون فقط على أراضٍ كبيرة المساحة سواء تلك المشروعات التي تقوم الوزارة بتنفيذها بشكل مباشر عبر مقاوليها والذي وصل عددها إلى 23 مشروعا في مختلف مناطق المملكة، وتجاوزت التكلفة الإجمالية ثمانية مليارات و721 مليون ريال، أو تلك التي تم تنفيذها بشراكة مع كبار المطورين لبناء أحياء سكنية متكاملة في أطراف المدن أو خارجها وقد وصل عدد المطورين إلى 51 مطوراً وطرح 43 مشروعاً للبيع وجارٍ تنفيذ 30 مشروعاً لتوفير 66 ألفا و482 وحدة سكنية على شكل فلل ودوبلكسات وشقق سكنية على مساحة تعدت 25 مليون متر مربع وبتكلفة إجمالية تجاوزت 37 مليار ريال، لكن اللجنة لاحظت أن معظم هذه الأحياء المطورة تقع على مسافات بعيدة عن المدن ومراكز السكان مما يؤثر سلبيا على عنصر الجذب لها فتضيع هذه الجهود والأموال سدى بينما توجد أراضٍ ذات مساحات أقل إما داخل المدن أو قريبة منها بعضها تم تسليمه لوزارة الإسكان وبعضها بالإمكان تخصيصه تتمتع بالجاذبية المكانية وتكون تكلفة تطويرها أقل لتوفير البنى التحتية لقربها منها خصوصا غير المباشرة مثل محطات الكهرباء والمياه والصرف الصحي، كما أن هذا سيتيح لمتوسطي وصغار المطورين المشاركة في عملية التطوير والاستثمار مثلما هو حاصل في المشروعات الإسكانية الكبيرة لكبار المطورين ولكن بمقياس أصغر.
د. جواهر العنزي
أ.د. سامية بخاري