إخضاع التثمين العقاري لرعاية “العدل” ينهي تباين الأسعار

طالب أمين العاصمة المقدسة أسامة البار بإخضاع نظام التثمين العقاري تحت رعاية وزارة العدل عوضًا عن وزارة التجارة التي يقع تحت مظلتها القطاع في الوقت الحالي على أن تشارك وزارة التجارة ووزارة الشؤون البلدية والقروية هذه الرعاية مع الوزارة وقال البار خلال حديثه لرجال الأعمال في اللقاء الذي استضافته الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة أمس: إن أمانة العاصمة المقدسة تدرك ما يحدث من قلق وشكاوى لدى أهالي مكة المكرمة والمستثمرين على عقاراتهم، وذلك نتيجة التباين الواضح الذي يحدث في تقدير وتثمين أسعار العقارات الواقعة تحت نطاق نزع الملكية لصالح المشاريع التطويرية سواءً كانت حكومية أو خاصة.
وقال إن الأمانة تحاول أن تدفع إلى لجان التثمين بمن هم أهل خبرة ودراية بمجال التثمين العقاري لكننا في نفس الوقت نظل بحاجة إلى تطوير الآليات لتدريب موظفي الجهات الحكومية على مهنة التثمين، وذلك حتى يكونوا ملمين بقواعد التثمين المتعارف بها في «السوق العقارية»، متمنيًا أن تكون هناك دورات تدريبية لموظفي الحكومة العاملين في لجان تقدير العقارات، وذلك حتى تتم إزالة الفجوة القائمة بين سعر تقديرهم وذلك السعر الذي يتم تقييمه من خلال مندوبي الجهات الخاصة، وحتى يتم إزالة التباين الحاصل في الوقت الحالي، والذي يصل في بعض الحالات إلى درجة التباين غير المقبول إحصائيا وعلميًا. مشيرًا إلى أن مندوبي القطاع الخاص في لجنة تقدير وتثمين العقارات أقلية أمام ممثلي الدوائر الحكومية الذين يراوح عددهم بين 4 – 5 مندوبين حسب نوع الجهة المنفذة للمشروع.وأشار البار إلى أن الأوقاف المنزوعة في مكة المكرمة توقفت منذ عام 1429 ه عن الصرف لمستحقيها الأمر الذي سبب ضررًا لبعض الأسر التي ليس لديها أي دخل سوى الوقف خاصة فى ظل عدم توفير بديل لها، موضحًا أن ذلك جاء نتيجة تأخر هيئة النظر في كتابة عدل في حسم أمر شراء بدائل لتلك الأوقاف، وذلك في وقت لا يسمح فيه بالتأخير لافتًا إلى أن سعر عقارات مكة المكرمة أشبه بأسعار البورصات القابلة للتغيير في وقت قصير جدًا لا يسمح بالتعطيل في سرعة اتخاذ القرار.ويرى البار أن على وزارة العدل أن تكون راعية لنظام التثمين العقاري عوضًا عن وزارة التجارة التي يقع تحت مظلتها القطاع في الوقت الحالي، وأن الأخيرة ووزارة الشؤون البلدية والقروية تكون مشاركة مع وزارة العدل في رعاية قطاع التثمين العقاري، مستدركًا أن عقارات مكة المكرمة لا تعتمد في تثمينها على حجم الدخل السنوي الذي يراوح في الكثير من المواقع بين 4 – 5 في المائة من قيمة الأصول، والتي يجب أن يعتمد عليها كركيزة عند القيام بعملية التثمين لأي عقار كان، وأيضًا حسب نوع المنطقة التي يكون فيها بحسب قرب وبعد العقار عن الحرم المكي الشريف.إن نظام نزع الملكيات لا يجيز إخلاء العقار ونزعه من مالكه إلا بعد أن يستلم كافة حقوقه المتعلقة بالتعويض، وهذا الحال ينطبق على كافة المشاريع عدا بعض المشاريع الحكومية المستعجلة التي لا يمكن التأخر في تنفيذها»، مبينًا أن النظام ينص في تقدير العقار على أنه في حال اختلفت مساحة المبنى عن الموجود في الصك الخاص به يأخذ بأقلها، مستدركًا: «أننا منذ عام 1423 ه وعندما بدأ تطبيق نظام البناء الجديد الذي ألزم المالك للعقار بارتدادات تنظيم مقابل تعويضه عنها بأدوار متكررة، لم نشهد أي حالة اختلاف في تطبيق الصكوك على تلك المباني، وأن جميع من قدرت عقاراتهم التي تم بناؤها وفقًا للنظام الجديد للبناء أخذت بعين الاعتبار وتم تقديرها بالكامل ودون استثناء، عدا بعض الحالات التي تمت معالجتها».وزاد البار: «نظام البناء في مكة المكرمة من أفضل الأنظمة في العالم، فنحن نعمل بنظام البناء وفق معامل البناء 10.4 و 12 على كثير من الشوارع الرئيسية، ولذلك أعتقد أن نظامنا من أفضل أنظمة البناء تجاه المردود المادي لصالح مالك المبنى»، مستدركًا :» لجنة تقدير العقارات الواقعة تحت نطاق نزع الملكية، هي لجنة فقط للتقدير، وليس لها أي علاقة بالاعتمادات المالية ولا مراجعة الصكوك أو إثبات الملكية، فهذه اللجنة تقديرها مبدأي، ومن ثم يطلب الاعتماد من وزارة المالية والذي على أثره يتم التقدير النهائي».
ولفت البار إلى أن الأمانة لا يمكنها أن تتبنى القيام بإعداد مؤشر لأسعار العقارات في مكة المكرمة، وقال: «للأسف هناك أسعار مبيعات غير حقيقية في السوق العقارية، وقد يؤثر هذا المؤشر على بعض أصحاب النفوذ في السوق العقاري.. الحال لدينا هنا ليس كما هو الحال في دبي، حيث نجح تطبيق المؤشر هناك في دائرة الأراضي والأملاك التي تعد هي الجهة الوحيدة في تنظيم القطاع بخلاف الحال المعمول به في السعودية، حيث تقوم هذه الدائرة بتحديد نطاق الأسعار وفقًا لمعايير معينة، والتي يتم عرضها على البائع أو المشتري، وذلك مقابل رسوم مالية من الطرفين».واضاف البار أن هناك مشاكل قائمة في الوقت الحالي بين المستثمرين في بيع الوحدات السكنية بالتمليك والملاك، حيث إن المطور لتلك الوحدات يقوم في بداية البناء بارتكاب بعض المخالفات كالبناء في دور مواقف السيارات أو طابق الخدمات ومن ثم بيعها على المشترين، وهو الأمر الذي سيضر بالمشتري في الأخير، خاصة عند رغبته في تأجير تلك الوحدات كمساكن في موسم الحج، وهو الأمر الذي سيواجه بالرفض من قبل أمانة العاصمة المقدسة وحتى إجراء التعديل النظامي.