البار: نظام نزع الملكيات لا يجيز إخلاء العقار إلا بعد أن يتسلم المالك حقوقه

أكد أمين العاصمة المقدسة الدكتور أسامة البار، أن نظام نزع الملكيات لا يجيز إخلاء العقار ونزعه من مالكه إلا بعد أن يستلم حقوقه المتعلقة بالتعويض كافة، الأمر الذي ينطبق على المشاريع كافة عدا بعض المشاريع الحكومية المستعجلة فقط التي لا يمكن التأخر في تنفيذها.
وأوضح البار خلال اللقاء التشاوري الذي جمعه باللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة مساء أول من أمس، أن النظام ينص في تقدير العقار على أنه في حال اختلفت مساحة المبنى عن الموجود في الصك الخاص به، فيُأخذ بأقلها، مستدركاً: « إننا منذ عام 1423، وعندما بدأ تطبيق نظام البناء الجديد الذي ألزم المالك للعقار بارتدادات تنظيم مقابل تعويضه عنها بطوابق متكررة، لم نشهد أي حال اختلاف في تطبيق الصكوك على تلك المباني، وإن جميع من قدرت عقاراتهم التي بُنيت وفقاً للنظام الجديد للبناء أًخذت بعين الاعتبار، وقُدرت بالكامل ومن دون استثناء، عدا بعض الحالات التي تمت معالجتها».
وأعرب أمين العاصمة المقدسة عن تفهمه للقلق والشكاوى لدى قاطني مكة المكرمة والمستثمرين في عقاراتها، وذلك نتيجة لما وصفه ب «التباين الواضح» الذي يحدث في تقدير وتثمين أسعار العقارات الواقعة تحت نطاق نزع الملكية لصالح المشاريع التطويرية سواءً كانت حكومية أو خاصة.
واعتبر البار مندوبي القطاع الخاص في لجنة تقدير وتثمين العقارات المراد نزعها لصالح المنفعة العامة «أقلية» أمام ممثلي الدوائر الحكومية الذين يراوح عددهم بين أربعة إلى خمسة مندوبين حسب نوع الجهة المنفذة للمشروع.
وأضاف: «نحن في أمانة العاصمة المقدسة نحاول أن نبعث مندوبين في تلك اللجان بعد اختيارهم بعناية وممن لهم دراية بالتثمين والتقدير العقاري، ولكننا في نفس الوقت نظل بحاجة إلى تطوير الآليات لتدريب موظفي الجهات الحكومية على مهنة التثمين، وذلك حتى يكونوا ملمين بقواعد التثمين المتعارف بها في السوق العقارية»، متمنياً أن تكون هناك دورات تدريبية لموظفي الحكومة العاملين في لجان تقدير العقارات، لإزالة الفجوة القائمة بين سعر تقديرهم والسعر الذي يتم تقويمه من خلال مندوبي الجهات الخاصة.
ولفت البار، إلى أن بعض الأوقاف في مكة المكرمة توقفت عن الصرف لمستحقيها منذ 1429، الأمر التي تضرر بسببه بعض الأسر التي ليس لديها أي دخل آخر سوى ذلك الوقف الذي نُزعت ملكيته ولم يتم توفير بديل له، موضحاً أنه جاء ذلك نتيجة تأخر هيئة النظر في كتابة العدل في حسم أمر شراء بدائل لتلك الأوقاف، وذلك في وقت لا يسمح فيه بالتأخير، «خصوصاً وأن سعر عقارات مكة المكرمة أشبه بأسعار البورصات القابلة للتغير في وقت قصير جداً لا يسمح بالتعطيل في سرعة اتخاذ القرار».
ورأى أمين العاصمة المقدسة أن على وزارة العدل أن تكون راعية لنظام التثمين العقاري عوضاً عن وزارة التجارة التي يقع تحت مظلتها القطاع في الوقت الحالي، وأن تكون الأخيرة مع وزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة العدل شركاء في رعاية قطاع التثمين العقاري، مستدركاً: «إن عقارات مكة المكرمة لا تعتمد في تثمينها على حجم الدخل السنوي الذي يراوح في الكثير من المواقع بين أربعة إلى خمسة في المئة من قيمة الأصول، والتي يجب أن يُعتمد عليها كركيزة عند القيام بعملية التثمين لأي عقار كان، وأيضاً حسب نوع المنطقة التي يكون فيها بحسب قرب وبعد العقار عن الحرم المكي».
وحول موضوع نزع الملكية، نوه البار إلى أن نظام البناء في مكة المكرمة من أفضل الأنظمة في العالم، وقال: «نحن نعمل بنظام البناء وفق معامل البناء 10.4 و 12 على كثير من الشوارع الرئيسة، ولذلك أعتقد أن نظامنا من أفضل أنظمة البناء تجاه المردود المادي لصالح مالك المبنى»، وأضاف : «لجنة تقدير العقارات الواقعة تحت نطاق نزع الملكية، هي لجنة فقط للتقدير، وليس لها أي علاقة بالاعتمادات المالية ولا مراجعة الصكوك أو إثبات الملكية، فهذه اللجنة تقديرها مبدأي، ومن ثم يطلب الاعتماد من وزارة المالية، والذي على أثره يتم التقدير النهائي.
كما أكد أمين العاصمة المقدسة أنه ليس بمقدور أمانته تبني القيام بإعداد مؤشر لأسعار العقارات في مكة المكرمة، وقال: « للأسف هناك أسعار مبيعات غير حقيقية في السوق العقارية، وقد يؤثر على هذا المؤشر بعض أصحاب النفوذ في السوق العقاري. الحال لدينا هنا ليس كما هو الحال في دبي، إذ نجح تطبيق المؤشر هناك في دائرة الأراضي والأملاك التي تعد هي الجهة الوحيدة في تنظيم القطاع بخلاف الحال المعمول به في السعودية، إذ تقوم هذه الدائرة بتحديد نطاق الأسعار وفقاً لمعايير معينة، والتي تُعرض على البائع أو المشتري، وذلك مقابل رسوم مالية من الطرفين».
وأفصح البار عن وجود مشكلات قائمة في الوقت الحالي بين المستثمرين في بيع الوحدات السكنية بالتمليك والملاك، إذ إن المطور لتلك الوحدات ارتكب في بداية البناء بعض المخالفات، كالبناء في دور مواقف السيارات أو طابق الخدمات، ومن ثم بيعها على المشترين، وهو الأمر الذي سيضر بالمشتري في الأخير، خصوصاً عند رغبته في تأجير تلك الوحدات كإسكان في موسم الحج، الأمر الذي سيواجه بالرفض من قبل أمانة العاصمة المقدسة وحتى إجراء التعديل النظامي.
وعلى صعيد ذي صلة، قال أمين العاصمة المقدسة أثناء عرضه على رجال أعمال غرفة مكة نظام «سبيل» الإلكتروني الذي دشنته الأمانة أخيراً : «نظام سبيل هو نظام إلكتروني، صحيح أنه مازال يعاني من بعض المشكلات ولكنه نظام فاعل، وهناك جهاز للدعم الفني مكون من 22 شخصاً، ويعمل حالياً على حل أي مشكلة قد تواجه المستفيدين من هذا النظام».
وزاد : « مضى على تشغيل «سبيل» نحو شهرين من الآن، ونحن في طور تعديل جميع ما يطرأ من مشكلات، فهو مشروع تقني، ولدينا الإمكانات والخوادم القادرة على تشغيله من دون مشكلات في المستقبل، ونحن لا ننكر أن هناك تذمراً من بعض الموظفين في الأمانة، ومقاومة ضد تطبيق النظام، وهذا أمر طبيعي فأي تغيير لا بد أن يجد مقاومة ضده»، لافتاً إلى أن تطبيق النظام بشكل كامل سيسهم في توفير الوقت بشكل كبير، وبخلاف ما هو معمول به في الوقت الحالي».