في لقاء تشاوري نظمته الغرفة التجارة الصناعية في مكة المكرمة

قال الدكتور أسامة بن فضل البار، أمين العاصمة المقدسة ،خلال اللقاء التشاوري الذي جمعه باللجنة العقارية في الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة البارحة الأولى:" نحن ندرك تماماً ما يحدث من قلق وشكاوى لدى قاطني مكة المكرمة والمستثمرين في عقاراتها، وذلك نتيجة لذلك التباين الواضح الذي يحدث في تقدير وتثمين أسعار العقارات الواقعة تحت نطاق نزع الملكية لصالح المشاريع التطويرية سواءً كانت حكومية أو خاصة"، مشيراً ان مندوبي القطاع الخاص في لجنة تقدير وتثمين العقارات المراد نزعها لصالح المنفعة العامة، هم أقلية أمام ممثلي الدوائر الحكومية اللذين يراوح عددهم بين 4 – 5 مندوبين حسب نوع الجهة المنفذة للمشروع.
وتابع البار : " نحن في أمانة العاصمة المقدسة نحاول أن نبعث مندوبين في تلك اللجان بعد اختيارهم بعناية وممن لهم دراية بالتثمين والتقدير العقاري، ولكننا في نفس الوقت نظل بحاجة إلى تطوير الاليات لتدريب موظفي الجهات الحكومية على مهنة التثمين، وذلك حتى يكونوا ملمين بقواعد التثمين المتعارف بها في السوق العقارية"، متمنياً ان تكون هناك دورات تدريبية لموظفي الحكومة العاملين في لجان تقدير العقارات، وذلك حتى تتم إزالة الفجوة القائمة بين سعر تقديرهم وذلك السعر الذي يتم تقييمه من خلال مندوبي الجهات الخاصة، وحتى يتم إزالة التباين الحاصل في الوقت الحالي، والذي يصل في بعض الحالات إلى درجة التباين الغير مقبول إحصائيا وعلمياً.
وأشار البار، إلى أن في مكة المكرمة ومنذ عام 1429 للهجرة توقفت بعض الأوقاف عن الصرف لمستحقيها وحتى الآن وهو الأمر التي تضررت بسببه بعض الأسر التي ليس لديها أي دخل اخر سوى ذلك الوقف الذي تم نزع ملكيته ولم يتم توفير بديل له، موضحاُ أن ذلك جاء نتيجة تأخر هيئة النظر في كتابة عدل في حسم أمر شراء بدائل لتلك الأوقاف، وذلك في وقت لا يسمح فيه بالتأخير، خاصة وأن سعر عقارات مكة المكرمة أشبه بأسعار البورصات القابلة للتغير في وقت قصير جداً لا يسمح بالتعطيل في سرعة اتخاذ القرار.
ويرى البار، أن على وزارة العدل أن تكون راعية لنظام التثمين العقاري عوضاً عن وزارة التجارة التي يقع تحت مظلتها القطاع في الوقت الحالي، وأن الأخيرة ووزارة الشئون البلدية والقروية تكون مشاركة مع وزارة العدل في رعاية قطاع التثمين العقاري، مستدركاً أن عقارات مكة المكرمة لا تعتمد في تثمينها على حجم الدخل السنوي الذي يراوح في الكثير من المواقع بين 4 – 5 في المائة من قيمة الأصول، والتي يجب أن يعتمد عليها كركيزة عند القيام بعملية التثمين لأي عقاراً كان، وأيضاً حسب نوع المنطقة التي يكون فيها بحسب قرب وبعد العقار عن الحرم المكي الشريف.
وأفاد البار خلال حديثه لرجال الأعمال في اللقاء الذي استضافته الغرفة التجارية الصناعية في مكة المكرمة ممثلة في اللجنة العقارية: " أن نظام نزع الملكيات لا يجيز أخلاء العقار ونزعه من مالكه إلا بعد أن يستلم كافة حقوقه المتعلقة بالتعويض، وهذا الحال ينطبق على كافة المشاريع عدا بعض المشاريع الحكومية المستعجلة التي لا يمكن التأخر في تنفيذها"، مبيناً أن النظام ينص في تقدير العقار على أنه في حال اختلفت مساحة المبنى عن الموجود في الصك الخاص به يأخذ بأقلها، مستدركاً :" أننا منذ عام 1423 ه وعندما بدأ تطبيق نظام البناء الجديد الذي ألزم المالك للعقار بارتدادات تنظيم مقابل تعويضه عنها بأدوار متكررة، لم نشهد أي حالة اختلاف في تطبيق الصكوك على تلك المباني، وأن جميع من قدرت عقاراتهم التي تم بنائها وفقاً للنظام الجديد للبناء أخذت بعين الاعتبار وتم تقديرها بالكامل ودون استثناء، عدا بعض الحالات التي تمت معالجتها".
وزاد البار: " نظام البناء في مكة المكرمة من أفضل الأنظمة في العالم، فنحن نعمل بنظام البناء وفق معامل البناء 10.4 و 12 على كثير من الشوارع الرئيسية، ولذلك أعتقد أن نظامنا من أفضل أنظمة البناء تجاه المردود المادي لصالح مالك المبنى"، مستدركاً :" لجنة تقدير العقارات الواقعة تحت نطاق نزع الملكية، هي لجنة فقط للتقدير، وليس لها أي علاقة بالإعتمادات المالية ولا مراجعة الصكوك أو أثبات الملكية، فهذه اللجنة تقديرها مبدأي، ومن ثم يطلب الاعتماد من وزارة المالية والذي على أثره يتم التقدير النهائي".
ولفت البار، أن الأمانة لا يمكنها أن تتبنى القيام بأعداد مؤشر لأسعار العقارات في مكة المكرمة، وقال:" للأسف هناك أسعار مبيعات غير حقيقية في السوق العقارية، وقد يؤثر على هذا المؤشر بعض أصحاب النفوذ في السوق العقاري .. الحال لدينا هنا ليس كما هو الحال في دبي، حيث نجح تطبيق المؤشر هناك في دائرة الأراضي والأملاك التي تعد هي الجهة الوحيدة في تنظيم القطاع بخلاف الحال المعمول به في السعودية، حيث تقوم هذه الدائرة بتحديد نطاق الأسعار وفقاً لمعايير معينة، والتي يتم عرضها على البائع أو المشتري، وذلك مقابل رسوم مالية من الطرفين".
وأفصح البار، ان هناك مشاكل قائمة في الوقت الحالي بين المستثمرين في بيع الوحدات السكنية بالتمليك والملاك، حيث أن المطور لتلك الوحدات يقوم في بداية البناء بارتكاب بعض المخالفات كالبناء في دور مواقف السيارات أو طابق الخدمات ومن ثم بيعها على المشترين، وهو الأمر الذي سيضر بالمشتري في الأخير، خاصة عند رغبته في تأجير تلك الوحدات كأساكن في موسم الحج، وهو الأمر الذي سيواجه بالرفض من قبل أمانة العاصمة المقدسة وحتى إجراء التعديل النظامي،
وعلى صعيد ذا صله، قال أمين العاصمة المقدسة أثناء عرضه على رجال أعمال غرفة مكة نظام سبيل الإلكتروني الذي دشنته الأمانة أخيراً :" نظام سبيل هو نظام الإلكتروني، صحيح أنه مازال يعاني من بعض المشاكل ولكنه نظام فاعل، وهناك جهاز للدعم الفني مكون من 22 شخاً ويعمل حالياً على حل أي مشكلة قد تواجه المستفيدين من هذا النظام"، واعداً الجميع بأن من يعطل نظام سبيل معاملاتهم وإجراءاتهم أن يقف عليها شخصياً ليحلها.
وأردف البار :" مشروع سبيل مضى على تشغيله نحو شهرين من الان، ونحن في طور تعديل جميع ما يطرأ من مشكلات، فهو مشروع تقني ولدينا الإمكانات والسيرفرات القادرة على تشغيله دون إشكالات في المستقبل، ونحن لا ننكر أن هناك تذمر من بعض الموظفين في الأمانة ومقاومة ضد تطبيق النظام، وهذا أمر طبيعي فأي تغيير لا بد أن يجد مقاومة ضده"، لافتاً إلى ان تطبيق النظام بشكل كامل سيسهم في توفير الوقت بشكل كبير وبخلاف ما هو معمول به في الوقت الحالي.