تطوير الرويس.. تسليم تعويضات المرحلة الثانية

كشفت الشركة المطورة لحي الرويس عن بدء المرحلة الثانية من تسليم التعويضات في مشروع تطوير الرويس ودخول بعض ملاك المباني كشركاء في ملكية المشروع، مؤكدة أن ذلك يعتبر أحد أولوياتها.
وأكدت إعداد خطة لدعم أصحاب العقارات ذات القيمة المنخفضة، من خلال صندوق بقيمة 50 مليون ريال، على أن تقوم أمانة محافظة جدة وشركة جدة للتنمية والتطوير العمراني، وبدعم من سمو أمير المنطقة بالتنسيق مع عدة جهات؛ لإيجاد ضواحٍ سكنية متكاملة الخدمات، لتوفير الإسكان الميسر لسكان المناطق العشوائية وغيرهم. كما تعكف على تقديم مبادرات عملية وعاجلة لتنفيذ مشروعات سكنية في محافظة جدة تساهم في تلبية الطلب على الإسكان وبخاصة الميسر. ويتم تقييم العقارات وفق سعرها الحالي في السوق بناءً على الأسس التي تتبعها لجنة تقدير تعويض العقارات، حيث يتم وضع الإطار العام لقيم العقارات بمنطقة التطوير من قبل لجنة تقدير تعويض العقارات، ليتم الرجوع إليها عند وضع التقدير النهائي لكل عقار وفقًا للبيانات المحددة في صحائف نزع الملكية، ولا يحق لشركة التطوير تغيير قيم التثمين عما يتم إقراره من قبل لجنة تقدير تعويض العقارات، أما الحائزون على عقارات ولا توجد لديهم صكوك شرعية فسيتاح لهم تسجيل ما يملكونه عند الإعلان عن استقبال وثائق التملك، ويتم تحديد مساحة العقار وفق نتائج المسح العقاري الشامل لكل العقارات الموجودة داخل منطقة التطوير، ويعوض هؤلاء الملاك وفق الأنظمة والتعليمات الخاصة بذلك.
وحددت لائحة تطوير المناطق العشوائية بمنطقة مكة المكرمة الموافق عليها ضمن الأمر السامي رقم 5519/م ب وتاريخ 16/7/1429ه، استراتيجيات تطوير الأحياء العشوائية على النحو التالي:
** مناطق عشوائية لها مقومات استثمارية تشجع مشاركة القطاع الخاص على تطويرها.
**مناطق عشوائية ليس لها مقومات استثمارية ولا تشجع القطاع الخاص على تطويرها.
**مناطق عشوائية لها إمكانية ذاتية للتحسن والتطوير.
** مناطق عشوائية بحاجة إلى معالجة جزئية عاجلة.
شراكة في الملكية
وأعلنت شركة ريسان العربية والتي أوكل إليها العمل على تطوير حي الرويس، عن مجموعة من الفرص المتاحة لملاك العقارات في الحي، ومنها الدخول كشركاء في المشروع بقيمة التعويض كاملة أو بجزء منها على شكل أسهم في الشركة تتم احتساب القيمة الاسمية للسهم الواحد بواقع عشرة ريالات بالاضافة إلى خيارات التعويض المالي أو السكن البديل.
وفيما يتعلق بقيمة التعويضات الخاصة بالعقارات، اكدت الشركة التزامها بما أقرته لجنة تثمين العقارات المستقلة والتي تم تشكيلها بموجب لائحة نزع الملكيات للمنفعة العامة وهي تضم فى عضويتها عدة جهات حكومية وشبه حكومية. وتتيح الشركة نوعًا من المرونة فيما يتعلق بالقرارات الاستثمارية للراغبين في المساهمة في الشركة من ملاك العقارات الواقعة ضمن منطقة التطوير، حيث يمكن للمساهم الاحتفاظ بالأسهم كاستثمار طويل الأجل والاستفادة من العائد السنوي، فضلا عن إمكانية بيعها في أي وقت بعد السماح رسميًا بتداول السهم في السوق المالي. وتنظم اتفاقية الاستثمار الحقوق والالتزامات كافة للمستثمرين من ملاك العقارات في الحي ويمكن الحصول على هذه الوثيقة الاستثمارية من مكتب علاقات الملاك والذي قامت الشركة المطورة بافتتاحه بشارع حائل في قلب حي الرويس.
تقييم العقارات
يتم تقدير قيم جميع العقارات المطلوبة للمشروع من قبل لجنة تقدير تعويض العقارات وفق المنصوص عليه في نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة (1424ه)، وهي مكونة من عدة جهات من القطاعين الحكومي والخاص (وزارة العدل، وزارة المالية، محافظة جدة، أمانة محافظة جدة، اثنين من ذوي الخبرة، مندوب عن الجهة المستفيدة) تقوم بوضع معايير التقدير وتعويض الملاك، وذلك بالتزامن مع قيام فرق متخصصة بالمسح العقاري، ومن ثم تقدير قيمة جميع الوحدات العقارية من أراض وإنشاءات، وملاك العقارات الذين لا توجد لديهم صكوك على عقاراتهم، سيتاح لهم، تسجيل ما يملكونه من أنقاض، عند استقبال وثائق التملك. ويتم تحديد مساحة الأنقاض وفق نتائج المسح العقاري الشامل الجاري عمله لكل العقارات الموجودة داخل منطقة التطوير، ويعوض هؤلاء الملاك وفق الأنظمة والتعليمات الخاصة بذلك. وتقدر قيمة مثل هذه العقارات حسب مواد البناء وتاريخه وجودته وهي معايير تحددها لجنة تقدير التعويضات المستقلة.
وإضافة إلى التعويض العادل الذى سيقدم للملاك توجد لجنة اجتماعية تحت إشراف إمارة منطقة مكة المكرمة تنظر في القضايا الاجتماعية بوجه عام، كما أن شركة جدة للتنمية والتطوير العمراني تنسق مع الجهات الرسمية المعنية خاصة وزارة الإسكان لتطوير ضواحٍ سكنية بالمحافظة، وإيجاد حلول مناسبة للمنقولين من الأحياء العشوائية الخاضعة للتطوير.
الحملة التوعوية للملاك
وقامت الشركة المطورة بإطلاق عدد من الحملات التوعوية الخاصة بالإعلان عن تاريخ الإخلاء والإزالة والذي يوافق 18 جمادى الأولى 1433ه وفق ما تنص عليه لائحة تطوير المناطق العشوائية.
وتضمنت الحملات تذكيرا للملاك بالخطوات اللازمة لحفظ حقوقهم والمضي في إجراءات الحصول على التعويضات. وقد حددت لائحة تطوير العشوائيات ضوابط تحويل هذه الأحياء من مناطق عشوائية متردية الأوضاع إلى أحياء نمو مخططة ترفع المستوى العمراني والاجتماعي والاقتصادي بشكل خاص ومحافظة جدة بشكل عام وكذلك توفير أنظمة وحوافز لدمج الملكيات وتنشيط الاستثمارات لرفع جدوى إعادة البناء، وصياغة أنظمة مشجعة للبناء في هذه المناطق تشكل مرونة في دمج قطع متفاوتة الأحجام واستثمارها وتشجيع تطوير الأحياء العشوائية عن طريق القطاع الخاص مع وضع الأطر التنظيمية والتطويرية.
مصير الأنشطة
وعن مصير الأنشطة المختلفة في منطقة التطوير، تقوم شركة التطوير بإجراء مسح اجتماعي واقتصادي بمنطقة التطوير لرصد ومسح الأنشطة الاقتصادية والأعمال الموجودة بمنطقة التطوير بهدف معرفة خصائصها وما توفره من فرص عمل لسكان منطقة التطوير وغيرهم. وبناءً على نتائج المسح الاجتماعي والاقتصادي تقوم شركة التطوير بتحليل المعلومات وتحديد الفرص والمعوقات المتعلقة بذلك خلال مرحلة التطوير، ويعاملون وفق التالي:
ملاك المحلات التجارية: يعاملون نفس معاملة ملاك العقارات.
مستأجرو المحلات: تعطى الأولوية لمستأجري المحلات التجارية والأنشطة الاقتصادية الأخرى في استئجار المواقع الجديدة المطورة. ويتم توفير فرص العمل داخل المناطق التي يتم تطويرها عن طريق إنشاء مؤسسات اقتصادية خاصة مع العناية بالحرف والأنشطة المميزة في منطقة التطوير وضرورة إحلالها في منطقة التطوير.
نطاق المشروع
يغطي مشروع منطقة الرويس مساحة 2. 121. 950 مترا مربعا في وسط مدينة جدة وتقوم شركة الرويس العالمية للتطوير العقاري بإعداد المخطط الشامل لتطوير منطقة المشروع كجزء من المخطط المحلي لمدينة جدة، ويخضع موقع المشروع للتخطيط والتنمية الشاملة من قبل شركة الرويس وتغطي مسطحات البناء بالمشروع مساحة 8. 5 مليون متر مربع تقريبًا. ويضم موقع المشروع منطقة عشوائية غير مخططة بكثافة سكانية عالية (335 شخصا بالهكتار) وتغطي مساحة 794,4000 متر مربع. ومعظم المباني بالمنطقة العشوائية لا تتماشى مع الأسس التخطيطية والمعمارية المعتمدة وتتوزع الخدمات بصورة عشوائية ولا تخضع لضوابط ومعايير التخطيط العمراني، فضلا عن النقص الحاد في هذه الخدمات، كما أن شبكة الطرق بالمنطقة العشوائية غير مخططة أو منظمة وتتباين فيها عروض الشوارع وقد لا يسمح بعضها بمرور السيارات، كما أن البنية التحتية للمنطقة العشوائية دون المستوى المطلوب وليست بمستوى الكفاءة التي تسمح بتطويرها، ويندر توفير المسطحات الخضراء والمناطق المفتوحة ويتدنى بها مستوى النظافة وصحة البيئة كما يرتفع معدل البطالة والجريمة، وتكون المناطق العشوائية عمومًا بيئة مشجعة على تواجد المقيمين المخالفين لنظام الإقامة والعمل بالمملكة.
ونتيجة لذلك يسعى مشروع تطوير منطقة الرويس لتحويل هذه المنطقة المتداعية إلى منطقة جذابة للعيش والعمل فيها تتكامل مع باقي أحياء جدة. ويتميز موقع المشروع بأهمية كبيرة حيث يتوسط مدينة جدة، وبمسافات متقاربة من الاستعمالات الأساسية في المدينة مثل: ميناء جدة الإسلامي، المنطقة التاريخية، وقربه من الواجهة البحرية ومحطة القطار المركزية (المقترح إنشاؤها) بموقع المطار القديم، كما يجاور موقع المشروع حي الحمراء المتميز بالمدينة.