د. عقيل العقيل

نظام الرهن العقاري.. المنقذ الذي أصبح في قفص الاتهام

ذهب أحد الأصدقاء - بقوله بالرهن العقاري ما لم يقله مالك بالخمر - إلى ما لم أكن أتوقعه من رجل واعٍ بأهمية إصدار وتطبيق نظام الرهن العقاري في بلادنا كآلية تمويل فاعلة للتصدي للمشكلة الإسكانية الناتجة عن عدم تمكن المواطن من شراء المسكن الملائم في الوقت المناسب بضمان دخله الشهري، مما جعل نسب تملك المساكن في بلادنا بانخفاض مستمر.
ذهب إلى ما أذهلني حقيقة بقوله: (ها هو الرهن العقاري يصيب الاقتصاد الأمريكي والنظام المالي العالمي بالتبعية إصابة بالغة قد يدخل الاقتصاد العالمي في ركود طويل الأمد يمكن أن يتحول إلى كساد اقتصادي مؤلم بالمحصلة، وأنت ومن على شاكلتك تدعون للإسراع في إصدار وتطبيق نظام الرهن العقاري في بلادنا كوسيلة مثلى لحل القضية الإسكانية كهدف رئيسي ولتعزيز قوة نظامنا المالي كهدف مواز).
ورغم المفاجأة غير المتوقعة - لأسباب سأذكرها - إلا أنه وللحقيقة أقول: إن نظام الرهن العقاري كمنظومة متكاملة (جهات منظمة، لوائح، لاعبين رئيسين، سوق سندات أولية وثانوية) ذو مقاصد متعددة تحقق منفعة لكل أطرافها (حكومة، مجتمع، مطورين، بنوك الرهن العقاري، مستفيدين، مضاربين، متداولين..الخ)، أقول رغم ذلك: إن أنظمة الرهن العقاري ما زالت غير مفهومة لدى الكثير من العاملين في الجهات المنظمة والعقارية والمالية والاقتصادية فضلاً عن عموم المواطنين، وهذا ما يجعلهم جميعاً يتوجسون خيفة من الرهن العقاري، فالإنسان عدو ما يجهل.
وعدم الفهم هذا بظني يعود لأسباب عدة بعضها ثقافي إذ لم نألف الرهن في ثقافتنا إلا رهن ما نملك (ودفعنا كامل قيمته) للحصول على مال أو منفعة من جهة أخرى بضمان العين المرهونة، ولم نألف بتاتا أن نرهن لنملك بعد سداد كامل التكلفة بأقساط ميسرة، وبعضها أسباب اقتصادية حيث الاقتصاد الريعي في بلادنا المعتمد على قدرات الدولة المالية الذي يغلب على الاقتصاد الرأسمالي الذي يفعل قوى السوق لموازنة العرض والطلب وتوفير السلع والخدمات كافة بما يتناسب وقدرات السكان المالية، وسيادة الاقتصاد الريعي بطبيعة الحال ألغى مثل تلك الآليات الفعالة في الأسواق المالية الحرة.
ورداً على صاحبي وكل خائف من تطبيق نظام الرهن العقاري في بلادنا، أود أن أبين الحقائق المهمة الآتية، التي تثبت أن نظام الرهن العقاري في أمريكا لم يكن السبب في الأزمة المالية الحالية التي تعج بالأسواق المالية بقدر ما كان المنقذ الذي حمى النظام المالي الأمريكي والعالمي من هزات مالية اقتصادية أشد ضرراً وفتكاً بالأسواق المالية خصوصاً وبالاقتصاد عموماً.
الحقيقة الأولى هي أن نظام الرهن العقاري هو البديل المالي الوحيد والفاعل الذي مكّن المواطن والمقيم من تملك المسكن الملائم في الوقت المناسب بضمان الدخل الشهري في الدول الرأسمالية وغيرها ممن طبّق ذلك النظام مع المواءمة، حتى أصبحت نسبة السكن بالتأجير في بعض هذه الدول لا تتعدى 7% نسبة إلى السكن بالتملك من خلال نظام الرهن العقاري الذي مكّن المواطنين من رسملة الإيجارات بتحويلها إلى أقساط شهرية تمكنهم من تملك المنزل بعد عدد من السنوات، بخلاف ما هو حاصل لدينا حيث يبقى المواطن مستأجراً لمدة تزيد على عشرين عاماً دون أن يملك حتى 1% من المسكن الذي يقطنه.
الحقيقة الثانية أن نظام الرهن العقاري رفع من جودة الأحياء والمساكن وأطال في عمرها الافتراضي كنتيجة موازية على اعتبار أن نظام الرهن العقاري لا يمكن تطبيقه على مساكن متهالكة القيمة بمرور الزمن، وهو ما حدا بالشركات العقارية المطورة للوحدات السكنية إنتاج وحدات سكنية عالية الجودة متعاظمة القيمة في أحياء سكنية متكاملة بتطبيق فلسفة التطوير الشامل، وهو ما عزز تنمية الثروات في تلك البلاد بخلاف ما هو حاصل لدينا حيث تتبدد الثروات بتهالك الأحياء بمرور الزمن.
الحقيقة الثالثة أن نظام الرهن العقاري عزز سوق السندات ونشط أسواقها الأولية والثانوية مما أوجد آلية رائعة مكنت الدول الرأسمالية من استقطاب مليارات الدولارات من أسواق المال المحلية والعالمية لإدخالها في دورات مالية متتالية نشطت اقتصاديات تلك الدول المطبقة لهذا النظام، حتى قيل إن معظم من يشتري منزلاً في أمريكا يتم تمويله من خارجها، وهو ما جعل السوق الإسكانية الأمريكية ذات أثر مباشر بأسواق المال العالمية، كما رأينا عندما اهتزت الثقة بسوق الرهونات العقارية عالية المخاطر التي لا تمثل أكثر من 3% من سوق الرهونات العقارية في أمريكا التي تصل نحو 3.5 ترليون دولار أمريكي.
الحقيقة الرابعة أن نظام الرهن العقاري في أمريكا هو المنقذ الذي حمل أكثر مما يحتمل، حيث استخدم في امتصاص أزمتين حادتين، الأولى تمثلت بانهيار أسواق المال الأمريكية الناتج عن انهيار شركات الدوت كوم، والأخرى التي تلتها مباشرة التي تمثلت بأحداث الحادي عشر من سبتمر عام 2001م.