قانون التمويل العقاري..هل يصبح طوق النجاة والأمل لخروج السوق المصري من الركود؟

وسط صعوبات تعترض تنفيذه

يواجه قانون الرهن العقاري المصري صعوبات تعمل على تأجيله بعد ان وضع المستثمرون الامل فيه للخروج من الركود الذي سيطر على قطاعات كثيرة في السوق المصري وتفاءل المصريون به لحل أزمة الاسكان فقد صدر القانون في 26 يونيو 2001 ومازال الخبراء يتدارسون القانون وأكد المراقبون ان القانون هو الوسيلة الوحيدة للخروج من الركود والازمة السكانية التي تواجه المصريين منذ زمن طويل.
وأشار الخبراء الى ان النشاط العقاري من أهم الانشطة الاقتصادية حيث يسهم بنحو 25 ،6 مليار جنيه في الناتج المحلي بنسبة 8 ،4% ويعمل به نحو 1 ،7 مليون عامل بنسبة 10% من حجم العمالة في مصر الى جانب انه يؤثر على أنشطة وصناعات عدة لدرجة ان الاستثمار العقاري يعتبر المحرك الرئيسي لنحو 70% من الانشطة الاخرى.
ويقول الدكتور محمد عبد الحليم عمر مدير مركز الاقتصاد الاسلامي بجامعة الازهر ان سوق العقارات المصري يشهد حالة من الركود ادت لآثار سلبية منها الاستغناء عن عدد كبير من العمالة فيما يصل الى نحو 27% مما يزيد من مشكلة البطالة كما أدى الى نقص تدفق التمويل والاستثمار في المجال العقاري نظرا لتعثر الشركات العقارية في سداد ما عليها من قروض عقارية للبنوك وهذا الركود له أسبابه المباشرة منها اختلال التوازن الكمي والنوعي بين العرض والطلب ففي الجانب الكمي يزيد العرض ما بين 1% و3% سنويا بينما يزيد الطلب ما بين 5% و8% سنويا.
أما الاختلال النوعي فيظهر في زيادة المعروض من الاسكان الفاخر عن الطلب عليه الذي يمثل نحو 5% الى 15% من اجمالي الطلب على الاسكان بينما يقل المعروض من السكان المتوسط والاقتصادي الذي يتمثل فيما بين 85% و59% من اجمالي الطلب على الاسكان ولا يقتصر الامر على ذلك بل يوجد خلل في التوازن بين اسعار وبين القوة الشرائية لدى الغالبية من المواطنين المصريين وذلك نتيجة زيادة التكلفة الناتجة عن ارتفاع اسعار الاراضي نتيجة المضاربات التي تمت عليها وتزايد فوائد القروض التي حصلت عليها الشركات العقارية من البنوك للبناء وتوقفها عن السداد نتيجة الركود بالاضافة الى نقص المعلومات في السوق العقارية التي لاتزال تعتمد بالدرجة الاولى على السماسرة.
ويؤكد الدكتور محمد عبد الحليم أن تنشيط السوق العقاري المصري يعتمد على أهمية تغيير هيكلي في المنظومة العقارية سواء من حيث توفير الاراضي الجديدة بالمجان للاسكان الاقتصادي وتحميل الاسكان الفاخر تكلفة المرافق ومنع المضاربة على أراضي البناء الجديدة ومنح حوافز مالية وضريبية للشركات عن انشاء الاسكان الاقتصادي واعطاء الاولوية في التنفيذ للاسكان المؤجل والتوجه نحو آليات جديدة للتمويل تقوم على تشجيع المنظمات غير الحكومية لانشاء مساكن مجمعة وطالب أستاذ الاقتصاد بالاسراع بتفعيل قانون التمويل العقاري وانشاء بنك معلومات للسوق العقارية واتباع أساليب التسويق الالكتروني واستخدام آليات التمويل الاسلامية في تنشيط سوق العقارات.
سوق متواضع
التمويل... وصعوباته
الدكتورة سميحة القليوبي أستاذ القانون التجاري ترى ان قانون التمويل العقاري اخذ وقتا كافيا في المناقشات فمنذ عامين تمت دراسته وكانت هناك انتقادات كثيرة تم توجيهها للقانون وقد تم الاستجابة لنحو 95% من هذه الانتقادات وخرج القانون بصورة قائمة على فلسفة سوق العمل وهذا السوق متميز في الدول الغربية ولكن سوق العمل في مصر متواضع جدا لأنه قائم على القطاع الحكومي كما ان سوق العمل في القطاع الخاص متواضع جدا أيضا من ناحية العدد ولا يكفي للوفاء بالتزامات المنظومة التي ننتظرها من سوق العمل.
وتضيف الدكتورة سميحة القليوبي ان هناك مشكلة هامة بشأن تقييم العقار وهل ستكون هناك مبالغة في التقييم أم لا؟ ومشكلة أخرى تتعلق بتقييم دخل مشتري الوحدة السكنية حيث من الصعب تقييم دخل المشتري في مصر كما انه لابد من وضع نقاط محددة خاصة بصيانة العقارات في القانون حتى لانترك العقارات للانهيار وهناك نقاط تتعلق بالسداد الفوري حيث ينص القانون على انه في حالة السداد المعجل فان هناك جدولا يسهل عملية السداد حيث ان الفوائد التي ستفرض على القرض فوائد مركبة بحيث يتم تحميل المشتري فوائد في حالة السداد المعجل لذلك ويجب في حالة الرغبة في السداد عدم اجحاف المشتري وان توضع ضوابط لهذا الامر، واجمع الخبراء على ان المشكلة الرئيسية التي تقف امام تفعيل قانون التمويل تتمثل في التمويل اللازم لبدء التنفيذ الفعلي فقد تم الاعلان عن شركتين للتمويل العقاري الاولى بمساهمة بعض البنوك وشركات التأمين برأسمال مصدر 500 مليار جنيه والشركة الثانية برأسمال مصدر 400 مليون جنيه ورأسمال مدفوع 100 مليون جنيه بمشاركة البنوك الاربعة العامة وهي البنك الاهلي وبنك مصر وبنك القاهرة وبنك الاسكندرية برعاية البنك المركزي ولكن لم يتم العمل بهما حتى الآن بالاضافة إلى انه يتم البحث عن مصادر تمويل للصندوق الذي صدر بقرار جمهوري ويعمل على مواجهة حالات التعثر الانسانية عن سداد الاقساط ومساعدة الاسر المتوفى عائلها وتقديم الدعم الذي يمثل الفارق بين سعر الفائدة البنكية لمحدودي الدخل والذي يتراوح بين 6و7 %.
وعلى الجانب الاخر أشار المراقبون الى ان القانون وحدة لا يكفي لا حل مشكلة الاسكان في مصر مؤكدين انه لابد من استكمال منظومة نجاحة وتحقيق أهدافه المتمثلة في زيادة عدد شركات التمويل حتى لا ينضب المصدر التمويلي للسوق العقاري فالسوق المصري يحتاح الى عشرات الشركات وامكانية الاستعانة بالاستثمارات والخبرات الاجنبية.
إعفاء ضريبي
يقول المهندس فتح الله فوزي أمين عام مجلس رابطة المستثمرين العقاريين ان قانون التمويل العقاري يمكن ان يكون حلا جذريا لمشكلة الاسكان وبالاخص لمحدودي الدخل من خلال قيام الحكومة بدعم سعر الفائدة مثل اسكان مبارك بنسبة 4% بدلا من 12% عن طريق بنك الاستثمار القومي وتخفيض تكلفة الوحدة السكنية بتقديم اعفاء ضريبي للشركات التي تقوم ببناء وحدات بمسطحات تتراوح بين 40 و70 مترا مربعا مع توفير المرافق لها.
ويضيف المهندس فتح الله ان الدولة اذا لم تقدم أي دعم لتكلفة الوحدة السكنية وتكلفة الفائدة في ظل هذا القانون سيكون أكثر المستفيدين منه راغبي الاسكان المتوسط حيث يتناسب مستوى دخل الاسرة في هذه الفائدة مع قيمة القسط الشهري للقرض والتي حددها القانون بما لا يزيد على 25% من الدخل الشهري وهو يتراوح عند هذه الفئة ما بين 2000 و2500 جنيه شهريا وهذه الفئة تمثل 20% من المجتمع المصري.
ويتراوح معدل الطلب على الاسكان وفق حالات الزواج السنوية بين 120 و150 ألف وحدة سكنية سنويا بالاضافة الى نسبة لاتقل عن 5% من راغبى الاسكان الفاخر وهي نسبة إذا استفادت من القانون في بدايتة يكون له تأثير قوي على حركة السوق العقاري ويعتبر جزءاً من التوازن.
وقال المهندس ان دور الدولة توفير هذا الطلب الضخم على الاسكان من محدودي الدخل والمتوسط والذي يمثل 80% من حجم أزمة الاسكان وذلك بالتعاون مع القطاع الخاص لكنها مستحيلة الا من خلال دعم الدولة لهذا القطاع.
وأشار المهندس فتح الله فوزي إلى أن هناك امورا تساعد على فاعلية القانون عند التطبيق أهمها توفير التمويل اللازم للاقراض من خلال قيام الحكومة بتخصيص جزء من الاحتياطى بالبنك المركزي لتنشيط السوق بفائدة 8الى 9% مع جذب الشركات الاجنبية التي لديها الخبرة في هذا المجال وتأمين تثبيت سعر العملة لها في حالة الرغبة في الارباح أو استثماراتها مرة اخرى وذلك يقوي من فرصة تحقيق الفرص من القانون ليصبح نشطا يساهم في حل جزء أكبر من أزمة الاسكان ولا يقتصر على فئة 20% فقط من المجتمع المصري ويجب الاسراع في اصدار اللائحة التنفيذية للقانون كخطوة اولى لانقاذ مرحلي للحالة الاقتصادية وتحريك الركود في سوق العقارات.