8 ملايين شقة بقيمة 1.6 مليار دولار احتياجات السوق المصري

بحث رغبة رجال الأعمال العرب في تأسيس شركات للتمويل العقاري في مصر

* القاهرة - مكتب الجزيرة - محمد العجمي - إبراهيم محمد - علي البلهاسي:
مع إنشاء وزارة جديدة للاستثمار وتولي رئيس البورصة مهام هيئة التمويل العقاري تعلقت الآمال حول إنهاء المشاكل التي يعاني منها سوق العقارات المصرية وتنشيط السوق، وارتفعت هذه الآمال عندما اكد الدكتور سامح الترجمان رئيس الهيئة عن قيامه بتقديم خطة لدعم نشاط التمويل العقاري وإيجاد حلول سريعة لمشاكله مؤكدا أن نشاط التمويل العقاري من الأنشطة التي تؤدي إلى زيادة السيولة في السوق حيث يسهم في تحريك وتنشيط اكثر من 80 صناعة ونشاط مرتبطة بالاستثمار العقاري وانه سيبحث مع وزير الاستثمار الدكتور محمود محيي الدين الطلبات التي قدمها عدد من رجال الأعمال العرب لاقامة شركات للتمويل العقاري وأخرى للاستثمار في السوق الثانوي لتداول سندات التمويل العقاري.
فما هي المشاكل التي تواجه السوق العقاري المصري؟ ومقترحات الحلول؟ وماذا عن دور شركات التأمين والبنوك في تنشيط التمويل العقاري؟
يقول الدكتور عبد المطلب عبد الحميد مدير مركز البحوث بأكاديمية السادات أن مصر في حاجة إلى منظومة متكاملة للاستثمار والتمويل العقاري تتسم بفاعلية وكفاءة لتلبية الطلب الحقيقي الكامن في المجتمع حيث إن انتعاش الطلب على العقارات سيدفع الاقتصاد للخروج من حالة الركود موضحا أن منظومة التمويل العقاري تتمثل في شركات التمويل العقاري وصندوق ضمان ودعم نشاط التمويل العقاري وخبراء التقييم العقاري ووسطاء التمويل وشركات التأمين ومؤسسات التصنيف الائتماني وجهات التوريق والوكلاء العقاريون والهيئة العامة لشئون التمويل العقاري، وأضاف أن هذه المنظومة يجب أن تعمل على إخراج سوق العقارات من حالة الركود التي تسيطر عليه خاصة أن هناك مشاكل كثيرة تسيطر على هذا السوق تتمثل في عدم قدرة الدولة على ضخ استثمارات جديدة لتحقيق معدلات النمو المطلوبة والتي ينبغي ألا تقل عن 6%،
وضعف معدلات الادخار والبالغة 14% وضعف مستويات دخول الأفراد التي تعد عقبة أساسية في سداد الأقساط خصوصا مع ارتفاع تكلفة التمويل البالغة 14% بالإضافة إلى 10% لصالح صندوق دعم محدودي الدخل.
إلى جانب أن القطاع الخاص غير قادر على تنفيذ 80% من خطة الدولة في الاستثمار العقاري لتغطية احتياجات السوق المصري والمتمثلة في إيجاد 8 ملايين شقة بتكلفة 10 مليارات جنيه في الوقت الذي لا تساهم فيه البنوك في التمويل العقاري إلا بجزء بسيط حيث يبلغ رأس مال بنك الإسكان والتعمير 350 مليون جنيه بينما رأسمال البنك العقاري يصل إلى 150 مليون جنيه في الوقت الذي يحتاج فيه السوق إلى مليارات الجنيهات.
وأشار إلى أن وجود شركتين فقط للتمويل العقاري برأس مال 600 مليون جنيه لا يفي باحتياجات السوق مما يتطلب السماح بإنشاء شركات أخرى لتوفير التمويل اللازم للسوق خاصة ان الاستثمار العقاري يؤثر على كافة القطاعات الاقتصادية من نشاط تجاري وصناعي وخدمي كما يعد قاطرة التنمية في أي دولة.
ارتفاع الفائدة
ترى الدكتورة سميحة القليوبي أستاذ القانون التجاري أن ارتفاع سعر الفائدة من أهم المشاكل التي يعاني منها سوق التمويل العقاري حيث تصل إلى 14% لأصحاب الدخول اكثر من 1000 جنيه شهريا بالإضافة إلى محدودية تسجيل العقارات نتيجة ارتفاع رسوم التسجيل والتي تصل إلى 3% من قيمة العقار حيث يوجد اكثر من 85% من العقارات غير مسجلة وبالتالي غير خاضعة للتمويل العقاري، إلى جانب الضرائب ومحدودية الطلب على التمويل العقاري نتيجة لغياب الفهم لدى الجمهور.
وأضافت أن المشكلة التي تواجه التمويل العقاري أيضا عدم تفعيل منظومة التمويل من التسجيل العقاري والذي يتطلب شركات متخصصة في تسجيل العقارات وشركات للاستعلام عن الأفراد المتقدمين للتعاقد وتحديد القدرة الائتمانية لهؤلاء الأشخاص وقدرتهم على السداد إلى جانب عدم وجود السجل العيني الذي يحدد تاريخ ملكية الأرض من شخص لآخر وبالتالي تلافي مشكلة النزاع على الأراضي والملكية والحدود بالدقة المتناهية.
وطالبت بضرورة تخفيض الفائدة والضرائب ورسوم التسجيل لتشجيع الأفراد على تسجيل عقاراتهم والعمل على تنظيم اللقاءات والمؤتمرات والدورات التي تلتقي بالناس وتشرح لهم التمويل العقاري وكيف يستفيدون من مميزاته والمشاكل التي سيتعرضون لها أثناء تقدمهم للحصول على شقة وعلى المسئولين القضاء على البيروقراطية وتفعيل منظومة التمويل العقاري والعمل على إنشاء المزيد من شركات التمويل العقاري ومشاركة البنوك في دعم التمويل العقاري والعمل على تفعيل صندوق دعم الفائدة والذي تم إنشاؤه بموجب قانون التمويل العقاري حيث يمكن أن يساعد هذا الصندوق محدودي الدخل ممن تقل دخولهم السنوية عن 9 آلاف جنيه على الحصول على الشقق. واضاف الدكتور محمد لطفي حسونة أستاذ الاقتصاد بجامعة عين شمس أن مشاكل سوق العقارات المصري يمكن تجاوزها في حالة العمل من خلال منظومة متكاملة يعمل فيها القطاع الخاص والبنوك والحكومة والتي عليها العبء الكبير في توفير الدعم والتشريعات والتمويل والرقابة والمتابعة والتنظيم.
شركات التأمين
وأكد الدكتور صفوت حميدة الأستاذ المساعد بقسم التأمين والإحصاء وعميد كلية العلوم الإدارية ببور سعيد أن تنشيط سوق العقارات يعمل على القضاء على حالة الركود والكساد العقاري وإحياء الطلب على قطاع البناء والتشييد وخلق الطلب الفعال على المنتج من مواد البناء والزجاج والأدوات الصحية والكهربائية وخلق الطلب على مستلزمات تحضير وفرش الوحدات السكنية وتشغيل العمالة في كافة الصناعات السابقة مما يؤدي إلى تدفق الدخول وبالتالي زيادة الطلب على مختلف السلع والخدمات الأخرى بالإضافة إلى أن تنشيط سوق العقارات له أهمية اجتماعية تتمثل في تملك الأفراد وحدات سكنية على اختلاف مستوياتهم الدخلية والاجتماعية وتحقيق رغبات الشباب في الزواج والاستقرار.
ويضيف أن دور شركات التأمين لتنشيط سوق العقارات يتمثل في فتح قروض لراغبي تملك وحدات سكنية مقابل معدل فائدة وعادة ما يتم على سنوات طويلة كحد ادنى 15 سنة إلا أن في مصر تقوم بعض الشركات بمنح حملة الوثائق لديها قروضاً بضمان رهون عقارية وهي لا تلعب دورا في تنشيط السوق حيث إن العقارات المملوكة لحملة الوثائق لا تخرج عن كونها رهنا لما تمنحه الشركة من قروض.
وعن إمكانية قيام شركات التأمين بمزاولة نشاط التمويل العقاري يقول الدكتور حسونة إن شركات التأمين لا تستطيع القيام بذلك لعدد من الأسباب هي أن مبادئ الاستثمار التي تحكم تشغيل الأموال فيها خاصة الاستثمار التي تمثل حقوق حملة الوثائق تقضي بضرورة اتباع مبادئ الضمان والسيولة والربحية والتنويع الأمر الذي قد يتعارض مع الاستثمار في هذا البند وأن هناك قواعد قانونية تنظم استثمار أموال شركات التأمين وتضع حدودا على الاستثمار في البند حيث إن هناك جزءاً كبيراً من الشركات في مصر غير مصرح لها بمزاولة نشاط منح قروض بضمان رهون عقارية وهي الشركات التي تزاول عمليات التأمينات العامة ويبلغ عددها 7 شركات، لهذا لا يمكن أن تقوم بنشاط مباشر في التمويل العقاري ولكن يمكن أن تقوم بدور غير مباشر من خلال شراء وبيع سندات الديون العقارية أثناء تداولها بسوق الأوراق المالية وضبط السوق بيعا وشراء.